¿Fin del entusiasmo o etapa de consolidación?
Durante los últimos cinco años, el modelo multifamily —proyectos residenciales destinados exclusivamente al alquiler bajo un solo operador— ha sido presentado como la gran promesa para el real estate latinoamericano.
Sin embargo, mientras países como Chile, Brasil y Colombia consolidan sus ecosistemas de inversión, el Perú cuenta con tres proyectos terminados. La pregunta que ronda al sector en 2025 es clara: ¿se apagó el entusiasmo o estamos madurando silenciosamente?

Perú: de la expectativa al aterrizaje
En Lima, el primer edificio multifamily entró en operación hace poco más de un año. Se trata de un proyecto en San Isidro con 160 unidades residenciales, que actualmente alcanza un 70% de ocupación.
Esta torre fue el punto de partida para una serie de anuncios: cinco nuevos proyectos están en desarrollo para entrar en operación entre 2025 y 2026, en distritos como Miraflores, Lince y nuevamente San Isidro.

Entre ellos destacan:

• CCLA terminó de construir un edificio de 22 pisos en la Av. Ricardo Palma, con 280 unidades que se entrará en operación a mediados del 2025.
• Un proyecto en la Av. La Mar, con 141 unidades, desarrollado por Parque Arauco y Desarrolladora.
• Sky Five de Flat Inmobiliaria: Una torre en Lince de 27 pisos y 160 unidades residenciales que también ya se terminó de construir.

Para fines del 2024, en un diario local se comentaba que el modelo comenzaba a captar la atención de fondos de inversión y seis desarrolladoras locales habían manifestado su interés en esta nueva tipología de negocio. Sin embargo, a junio 2025 no vemos noticias nuevas al respecto.

Barreras estructurales: ¿por qué no despega con más fuerza?

Los factores que explican esta lenta adopción son múltiples:

Rentabilidad ajustada: Según el último Índice de Venta & Alquiler de Urbania, el retorno bruto anual por alquiler en Lima es aproximadamente 5.23 %, lo que implica entre 19 y 20 años para recuperar la inversión de compra.
En distritos clave como Miraflores, Barranco y San Isidro, los precios de alquiler rondan entre S/ 3,500 y S/ 4,200, mientras que la plusvalía de los inmuebles ha crecido a un ritmo mayor, reduciendo significativamente la rentabilidad neta, según Urbania.

Este desequilibrio presiona los márgenes del multifamily frente a las expectativas de los inversionistas.

Normatividad restrictiva para alturas: Distritos como San Isidro y Miraflores aplican normativas urbanísticas muy rígidas. Por ejemplo, en San Isidro los parámetros de altura y uso de suelo se regulan con planes detallados que limitan densidad y altura máxima, según los planos oficiales y ordenanzas municipales (Ordenanza 950-MML y 1067-MML) Municipalidad de San Isidro.

Esta regulación compleja encarece el desarrollo de multifamily, al aumentar los tiempos administrativos y reducir la cantidad de unidades por lote, lo que dificulta economías de escala.

Falta de marco normativo específico: En Perú, los proyectos multifamily siguen siendo tributados y regulados como desarrollos inmobiliarios tradicionales para venta, sin beneficios fiscales ni incentivos normativos diferenciados.

Los ingresos provenientes del alquiler en proyectos multifamily, al ser gestionados por empresas, están afectos al régimen general de tercera categoría, lo que implica un impuesto del 29.5 % sobre la renta neta (30 % redondeado). Si bien esta tasa es estándar para actividades empresariales, en la práctica el multifamily aún no cuenta con beneficios tributarios o estímulos específicos que lo posicionen como un vehículo más competitivo frente a otras formas de desarrollo inmobiliario. Esto reduce su atractivo frente a modelos como la venta directa de unidades.

Chile: escala con fundamentos

El mercado multifamily en Santiago continúa consolidándose. Según el informe Figures Santiago Multifamily 2S 2024 de CBRE, el stock actual de unidades en operación en la Región Metropolitana alcanza las 9,092 unidades, a pesar del récord de nuevos proyectos lanzados este año.

Las principales zonas con alta concentración son Santiago Centro, Ñuñoa, La Florida y San Miguel, donde operan firmas especializadas en renta habitacional con modelos institucionales consolidados.

Factores que impulsan esta consolidación:

• Operadores especializados como Greystar, AssetPlan y capitales institucionales internacionales.
• Un marco regulatorio que diferencia claramente la renta residencial del modelo de venta.
• Políticas fiscales que favorecen la inversión en renta.
• Alta demanda estructural de vivienda por parte de profesionales jóvenes y hogares unipersonales
• Además, el multifamily ha sido uno de los tres activos más preferidos por los fondos inmobiliarios institucionales en Chile en los últimos años, junto con parques industriales y retail urbano.

Brasil: expansión masiva con institucionalización
Brasil ha dado un salto significativo en el modelo multifamily. De acuerdo con el informe publicado por SiiLA Brasil en junio de 2025, el país cuenta actualmente con 17,356 unidades multifamily, distribuidas en 96 propiedades, lo que representa un aumento del 32.6 % en número de unidades y del 37.1 % en área rentable (GLA) respecto al año anterior.

Los focos principales del desarrollo son São Paulo (59 propiedades, 10,469 unidades), Río de Janeiro y Campinas, que juntas concentran más del 80 % del stock nacional.

Brasil ha pasado de la fase exploratoria a un modelo escalable, institucionalizado y orientado a largo plazo.

Pilares del crecimiento:

• Inversión institucional robusta: El 66 % de las propiedades multifamily están en manos de fondos o empresas con estructura institucional.
• Crecimiento en operación directa: Aumentó en 44.7 % la cantidad de propiedades gestionadas directamente por los dueños (owner-operated), lo que marca una tendencia hacia la eficiencia en rentabilidad.
• Expansión proyectada: Se espera que más de 4,000 unidades entren en operación en los próximos 18 meses, fortaleciendo aún más el  ecosistema de renta residencial a gran escala.
• Brasil ha pasado de la fase exploratoria a un modelo escalable, institucionalizado y orientado a largo plazo.

¿Qué necesita el multifamily peruano para despegar?

Mientras Chile consolida su ecosistema y Brasil lo escala con velocidad, el Perú aún transita su etapa inicial, con menos de 1,200 unidades proyectadas en operación para fines de 2025. La oportunidad está, pero el modelo requiere ajustes estructurales y una visión de largo plazo. Estas son las claves:

1. Marco regulatorio diferenciado:
Nuestro país necesita crear una categoría urbanística y tributaria específica para proyectos de renta institucional. Hoy, se sigue tratando como si fuese un proyecto de venta, lo que desincentiva a operadores que apuestan por la renta como negocio principal.

2. Flexibilidad en zonificación:
Distritos clave como San Isidro, Miraflores o Lince deben revisar parámetros de altura y densidad para permitir desarrollos escalables. Esto ya ha ocurrido en ciudades como São Paulo y Santiago, donde el multifamily se volvió viable gracias a cambios normativos.

3. Incentivos fiscales claros y estables:
Una exoneración parcial del impuesto a la renta de primera categoría, beneficios por reinversión o descuentos por gestión profesional podrían catalizar el ingreso de operadores institucionales.

4. Transparencia y data confiable:
El mercado carece de fuentes oficiales o centralizadas que den seguimiento al stock multifamily. Sin información confiable, los fondos y desarrolladores tienen dificultades para evaluar riesgo/retorno.

5. Profesionalización del modelo de gestión:
El éxito del multifamily no se define en la venta, sino en la operación. Sin property managers especializados y modelos rentables de largo plazo, el modelo no logra escalar ni generar confianza entre los inversionistas.

Conclusión: del entusiasmo al diseño inteligente
El entusiasmo inicial por el multifamily en el Perú ha sido legítimo, pero insuficiente. La comparación regional evidencia que no basta con tener demanda: se necesita estructura.
Chile llegó lejos gracias a operadores especializados, voluntad municipal y normativa adecuada. Brasil apostó por institucionalizar y profesionalizar todo el ciclo. En ese sentido, nuestro país debe definir qué modelo quiere construir: uno marginal y atomizado, o uno competitivo, eficiente y capaz de atraer inversión nacional e internacional.
Hoy más que nunca, el futuro del multifamily en el Perú depende menos del entusiasmo y más del diseño inteligente de su marco urbano, tributario y operativo.