La crisis sanitaria iniciada a fines de 2019 y que se expandió rápidamente por el mundo llegó al Perú a inicios de 2020, marcando un punto de quiebre para la economía local y global. El impacto fue inmediato: sectores clave se paralizaron y las dinámicas de inversión y ocupación se transformaron. En este contexto, el mercado inmobiliario corporativo -y en particular las oficinas prime- enfrentó uno de los mayores desafíos de su historia reciente.

Entre 2014 y 2017, el mercado de oficinas prime atravesó un periodo de incremento acelerado de nueva oferta que superó la capacidad de absorción de la demanda, elevando la vacancia y presionando a la baja los precios de renta. Como respuesta, entre 2018 y 2019 se desaceleró el ritmo de nuevas construcciones, y las ocupaciones se concentraron en espacios ya existentes, lo que empezó a estabilizar el sector.
Con este ajuste, se esperaba que en 2020 inicie una fase de recuperación, generando expectativas positivas entre inversionistas y desarrolladores. Sin embargo, la irrupción del COVID-19 alteró drásticamente el escenario, debido a que el confinamiento impulsó el teletrabajo y abrió debate sobre la verdadera utilidad de las oficinas, sembrando incertidumbre en un mercado que apenas comenzaba a recomponerse.

En este contexto, la vacancia alcanzó su nivel más alto en 2021 (23.3 %), generado no por nuevas construcciones, sino por la liberación masiva de espacios: ceses de contratos, reducciones de áreas y devoluciones de oficinas. Además, el teletrabajo, impulsado por las
medidas de confinamiento, aceleró la salida de empresas y generó absorciones netas negativas en 2020 (-9,195 m2) y 2021 (-38,505 m2). Este fenómeno prolongó la fase de sobreoferta de oficinas.

En paralelo, los proyectos anunciados y en etapa de construcción con entrega prevista para 2020 tuvieron que postergarse, convirtiendo ese año en el de menor registro de nueva oferta de la década (20,582 m2). Los años siguientes (2023-2025) reflejaron un ajuste de las nuevas construcciones, con apenas un edificio prime por año.

Mercado Prime: nueva oferta, absorción neta y tasa de vacancia

A partir de 2022, el mercado comenzó a mostrar señales de recuperación: la absorción neta superó a la nueva oferta y la vacancia se redujo. Este incremento de la absorción se da ante un empoderamiento de la demanda en un contexto de propietarios presionados por altos niveles de vacancia, lo que llevó a flexibilizar condiciones comerciales y abrir oportunidades inéditas para nuevos ocupantes. En ese escenario, fue posible acceder a oficinas prime en estado casco/gris, implementadas e incluso amobladas a precios competitivos que marcaron un nuevo punto de inflexión en la dinámica del mercado.

Entre 2022 y 2025, las oficinas implementadas y amobladas llegaron a representar cerca del 20 % de la vacancia total, convirtiéndose en una alternativa clara para la demanda, debido al atractivo generado por un ahorro de CAPEX y en la rapidez para iniciar operaciones, lo que explica que concentraran el 24 % de las colocaciones totales (absorción bruta) del periodo. Sin embargo, esta preferencia aceleró la reducción de la oferta disponible, siendo cada vez más difícil encontrar espacios prime ya acondicionados, lo que obliga a los ocupantes a evaluar nuevas modalidades de ocupación y a los propietarios replantear sus estrategias de comercialización.
Mercado prime: Oferta de oficinas implementadas y amobladas (miles de m2)

Los precios de lista de oficinas en gris se mantuvieron relativamente estables entre 2019 y 2023, dentro del rango de USD 15.0 y USD 16.0 por m2 al mes, mostrado rigidez pese a la sobreoferta por desocupaciones. No obstante, las condiciones comerciales se flexibilizaron

y las negociaciones permitieron cierres de contratos por debajo de ese rango. A partir de 2024 y 2025, los precios comenzaron a superar los USD 16.0 por m2, impulsados por la reducción sostenida de la vacancia.

Mercado Prime: tasa de vacancia y precios de renta

De esta manera, el año 2025 muestra una consolidación de la recuperación del mercado de oficinas prime mediante la desaceleración de la nueva oferta, reducción gradual de la vacancia, demanda más estable y un repunte de las rentas. Durante buena parte de 2026, la limitada incorporación de nueva oferta permitirá que los metros cuadrados disponibles continúen absorbiéndose. Hacia finales del año y, principalmente, durante 2027, comenzarán a incorporarse nuevos proyectos. Este cambio, anticipa un giro en el poder de negociación, con propietarios fortalecidos y condiciones comerciales más firmes y precios al alza.

Con miras al 2027 se prevé un nuevo ciclo de expansión con la entrega de nuevos proyectos de oficinas prime que sumaran más de 40,000 m2 de oficinas útiles. Este ingreso generará un leve incremento en la vacancia, aunque aún se mantendrá en niveles bajos, dado que parte de la nueva oferta ingresará al mercado con niveles de colocación previa. En consecuencia, los precios de renta promedio de Lima podrían alcanzar niveles cercanos a USD 18.0 por m2.

La evolución del mercado de oficinas prime post pandemia muestra como la incertidumbre abrió paso a la reinvención. Desde la sobreoferta por nuevas construcciones y la crisis sanitaria hasta la recuperación reciente, cada fase ha redefinido las reglas de juego con cambios en la lógica de la oferta, flexibilización comercial, nuevas modalidades de ocupación y una dinámica distinta en el poder de negociación. Hoy, los propietarios enfrentan la oportunidad de capitalizar un nuevo ciclo de expansión, en un contexto de escasez de espacios prime, mientras que los ocupantes deben adaptarse a una oferta cada vez más limitada de oficinas implementadas y nuevos edificios corporativos. En este escenario, el mercado prime se consolida como un termómetro de resiliencia, capaz de transformar cada fase en una oportunidad de redefinición.