Durante el primer trimestre del 2025, el mercado de oficinas en Sudamérica mostró señales claras de reconfiguración tras varios años de ajustes y vacancias elevadas postpandemia. En este nuevo escenario, ciudades como Santiago, Bogotá, Lima y Buenos Aires han evidenciado dinámicas distintas, marcadas por factores macroeconómicos, demandas laborales híbridas, nuevas exigencias de eficiencia y sostenibilidad, así como cambios en las estrategias de inversión de los propietarios institucionales.

Santiago lidera con la vacancia mas baja de la región

Según cifras reportadas por CBRE en su informe LatAm Market Figures Q1 2025, Santiago se ha consolidado como el mercado con la menor tasa de vacancia de oficinas en Sudamérica, registrando apenas un 5.8% de disponibilidad. Este desempeño responde a la combinación de un crecimiento controlado de la oferta, una alta resiliencia del distrito financiero de El Golf y el posicionamiento estratégico de los fondos institucionales que priorizaron la calidad y el tenant mix en los últimos años.
Santiago no solo muestra los mejores niveles de ocupación, sino que también lidera en términos de estabilidad en precios.
El reporte de CBRE indica que los valores de arriendo en edificios clase A se sitúan en torno a los USD 18,5 por m2, con una leve presión al alza en zonas como Nueva Las Condes y El Golf. La colocación trimestral superó los 30,000 m², consolidando a Santiago como el mercado más líquido y maduro de la región.
Además, Santiago ha sabido capitalizar la demanda de oficinas de alto estándar con certificaciones sostenibles, lo cual ha sido un factor clave para atraer tanto a empresas locales como multinacionales en procesos de consolidación o relocalización.

Lima: una vacancia que cede, precios que se recuperan y nueva actividad en puerta

El mercado de oficinas prime en Lima también muestra síntomas alentadores. De acuerdo con el reporte del primer trimestre del 2025 elaborado por RE Propiedades, la tasa de vacancia se ubicó en 16.9%, con una absorción neta de 7,864 m2 y una colocación bruta total de 25,435 m2. Aunque estos niveles aún distan de los alcanzados en 2015-2017, el comportamiento del mercado confirma una progresiva recuperación.
Un dato relevante es que el precio promedio de renta para oficinas prime en Lima se incrementó ligeramente a USD 16.4/m2, mientras que el submercado San Isidro Golf sigue liderando las expectativas con valores que alcanzan los USD 18.4/m2. Este repunte de precios, acompañado de la caída moderada en la vacancia y una mayor colocación de oficinas implementadas y amobladas (17.9% del total absorbido), sugiere un cambio en la percepción del mercado.
Pero lo más relevante es que, por primera vez desde 2020, se confirma el inicio de nuevos desarrollos prime: tres proyectos en planificación, a cargo de Urbanova, Alpina Inmobiliaria y FIBRA, sumarían cerca de 45,000 m2 y marcarían el reinicio del ciclo de producción. Esta nueva etapa de inversión es una señal de confianza en el futuro del mercado corporativo limeño.

Bogotá y Buenos Aires
Caminos distintos

Bogotá, por su parte, experimenta una consolidación de su segmento de oficinas A y A+. Con tasas de vacancia alrededor del 12% y una demanda que privilegia los espacios flexibles y bien ubicados, la ciudad colombiana ha sabido adaptarse con agilidad a las necesidades del trabajo híbrido. La presencia de fondos internacionales ha contribuido a mejorar el estándar de los inmuebles disponibles.

En contraste, Buenos Aires aún enfrenta desafíos estructurales. Si bien algunos submercados premium muestran resiliencia, la inflación persistente, la falta de financiamiento institucional y la incertidumbre macroeconómica limitan la recuperación del mercado. La vacancia general aún supera el 18%, y el foco del mercado ha pasado a operaciones de corta duración o contratos más flexibles, incluso en espacios no tradicionales.

Un nuevo patrón de ocupación: oficinas implementadas y flexibilidad

En toda la región, el patrón de ocupación ha cambiado de forma irreversible. La colocación de oficinas implementadas ha ganado protagonismo, especialmente en Lima, donde estas representaron cerca del 18% de la absorción bruta del trimestre. El mercado parece haber internalizado la necesidad de ofrecer soluciones inmediatas, funcionales y adaptadas al entorno postpandemia.

Asimismo, el coworking y los contratos flex han migrado de ser una opción marginal a convertirse en parte esencial del portafolio de espacios de muchas empresas. Esto ha obligado a los propietarios a reconsiderar su mix de producto y adaptar los espacios a demandas más dinámicas.

Lima frente a la región: ¿un mercado rezagado o resiliente?

Si bien Lima no lidera en tasas de ocupación como Santiago ni en flexibilidad como Bogotá, su resiliencia merece ser destacada. A pesar de una caída abrupta de la producción (solo un edificio nuevo por año entre 2022 y 2025), el mercado ha logrado mantener valores estables de renta, reducir la sobreoferta acumulada y captar nuevamente el interés de los desarrolladores.
La comparación regional permite extraer algunas conclusiones clave:
En toda la región, el patrón de ocupación ha cambiado de forma irreversible. La colocación de oficinas implementadas ha ganado protagonismo, especialmente en Lima, donde estas representaron cerca del 18% de la absorción bruta del trimestre. El mercado parece haber internalizado la necesidad de ofrecer soluciones inmediatas, funcionales y adaptadas al entorno postpandemia.
Asimismo, el coworking y los contratos flex han migrado de ser una opción marginal a convertirse en parte esencial del portafolio de espacios de muchas empresas. Esto ha obligado a los propietarios a reconsiderar su mix de producto y adaptar los espacios a demandas más dinámicas.

Un nuevo patrón de ocupación: oficinas implementadas y flexibilidad

• Santiago destaca por su baja vacancia, precios estables y su enfoque sostenible.
• Bogotá por su rápida adaptación a las nuevas dinámicas de trabajo.
• Lima, aunque más conservadora, ha estabilizado su mercado y prepara una nueva ola de inversión que podría reactivar el sector.

¿Qué sigue para Lima?

Para el resto del 2025 se proyecta una mayor dinámica en las colocaciones y un avance sostenido hacia la normalización del mercado. La entrada de nuevos proyectos hacia 2027 anticipa que Lima entrará en un nuevo ciclo de competencia por arrendatarios de alto perfil. Por ello, las decisiones que se tomen hoy en términos de diseño, sostenibilidad y flexibilidad serán cruciales.
El desafío no está solo en construir más, sino en construir mejor: espacios que respondan a la nueva era del trabajo, con altos estándares, eficiencia energética, seguridad, conectividad y calidad urbana.
Lima está en una etapa bisagra. Y si la aprovecha bien, podría consolidarse como uno de los hubs corporativos más relevantes de la región andina en los próximos años.