El crecimiento del sector tiene distintos matices en las diversas regiones del mundo: Optimismo en América, Cautela en Europa, Preocupación en Asia Pacífico.

Si algunos pensaron que la pandemia iba a afectar la inversión que a nivel mundial se hizo en el rubro inmobiliario, la realidad ha demostrado todo lo contrario. Incluso las previsiones más optimistas se vieron superadas, una vez más, por la realidad.

En efecto, los 757,000 millones de dólares invertidos durante los tres primeros meses del 2021 en todo el planeta ya hacían presagiar un año con mucho movimiento para el sector. Solo en comparación al 2019, dicho monto fue superior en un 4 por ciento.

Y en comparación al 2020, también son cifras exitosas. En el tercer trimestre del 2021, las transacciones en el sector de real estate a nivel mundial fueron de 292,000 millones de dólares, un 77% más que en el mismo periodo del año anterior.

De hecho, según muchos analistas, los mercados de capital inmobiliario están entre los que más rápido se han recuperado de la recesión producto de la pandemia. Esto se debe a la nobleza del bien raíz como activo explicado en su capacidad de preservación de valor sobre el tiempo y atractivo como refugio de almacenamiento de capital y siempre potencial plusvalía. Además, la liquidez de este rubro los ha favorecido enormemente.

Todo ello constituye una gran noticia para el sector para iniciar este año, considerando que a inicios del 2020 la inversión inmobiliaria disminuyó considerablemente producto de los gastos adicionales en las áreas operativas, los esfuerzos por los propietarios para subsidiar rentas de sus inquilinos y la cautela de los inversionistas respecto a la economía en general, que empujaron a los inversores a frenar sus decisiones.

Razones del crecimiento

Sin embargo, la confianza de los mercados en el mundo empezó a crecer en el segundo trimestre del año pasado, lo cual se aceleró en el tercer trimestre y hacia finales de año.

A esa aceleración de la confianza contribuyó, sin duda, el crecimiento de las tasas de vacunación contra el COVID-19, así como la decisión de muchos países de dejar de decretar confinamientos y poder visitar y evaluar las propiedades. Sin olvidar la mayor competición por los activos en muchos sectores, todo ello mantuvo al alza el impulso inversor.

Otros factores que han contribuido son los montos históricamente bajos en las hipotecas; en Dinamarca, por ejemplo, se han visto tasas negativas inclusive. Asimismo, los ahorros que se generaron durante los meses de poco movimiento económico a causa de las cuarentenas han incrementado una demanda embalsada desde 2020 debido a los confinamientos y a la crisis.

A todo ello hay que sumarle las buenas expectativas que registran los estudios de los organismos multilaterales. Por ejemplo, las previsiones de la OCDE de diciembre del 2021 señalan que la recuperación continuará en aumento, basándose en que el planeta está mejor preparado para enfrentar la pandemia, y en que los estímulos monetarios y tributarios se mantendrán durante el 2022.

Las cifras más precisas de la OCDE expresan que la economía mundial crecerá en 2022 un 4,5% como mínimo, considerando que el 2021 cerró con un crecimiento del 5,6%.

Panorama global

La recuperación, a pesar de las cifras auspiciosas ya señaladas, no se presenta de la misma manera en todas las regiones del mundo. Por ejemplo, las inversiones más altas se registraron en la región de las Américas, que vio cómo los volúmenes se disparaban un 80% en lo que va de año. Esto se explica también por la demografía de la región, donde se encuentra una población mayormente joven en comparación con Europa y Asia.

En Estados Unidos los precios de las viviendas se han incrementado considerablemente, gracias a la reducción de las tasas de interés hipotecarias y a los estímulos monetarios por parte de los bancos centrales para reactivar las economías ante la crisis sanitaria.

México y países de Centroamérica como Costa Rica y Panamá, por ejemplo, tendrán un crecimiento expectante basado en la inversión en rubros como edificios inteligentes, edificaciones para turismo y para fines logísticos.

En Sudamérica, el mercado argentino se verá fortalecido por las inversiones en edificios premium y la reconversión de propiedades dentro de las zonas residenciales, así como en inmuebles con fines logísticos junto con Brasil. En Colombia, los sectores turismo e industrial seguirán dinamizando el rubro.

En Europa, por su parte, la actividad inmobiliaria se fortaleció por el importante volumen de transacciones en el Reino Unido, que aumentaron en un 97% durante todo el 2021 debido en gran parte a que los inquilinos residenciales buscaron renovar sus contratos en nuevas locaciones como desfogue al confinamiento en el mismo espacio. Adicionalmente, las hipotecas se encuentran en niveles bajos dado su actual ciclo económico.

Otro mercado de interés es el de España, cuya economía se vio afectada por el lento despliegue de los fondos de recuperación europeos. Esto, a la par del incremento de la inflación y el efecto del COVID 19 en el sector turismo, ha retrasado hasta el 2023 las previsiones de recuperación económica a niveles previos a la pandemia.

La actividad de los mercados de capitales ha sido más moderada en la zona de Asia Pacífico, puntualmente en Japón y Corea del Sur, cuyos mercados presentaron mayores dificultades durante las primeras semanas de la pandemia.
En China, los problemas económicos del gigante inmobiliario Evergrande, ocasionados en cierta parte por la formalización y encarecimiento de su costo laboral, se han extendido a todo el sector, por lo que la crisis inmobiliaria generada tendrá un impacto cuyas consecuencias aún son imprevisibles. Con el riesgo añadido de que se inicie un ‘efecto contagio’ a otros países de la región.
Un tema adicional es el fuerte descenso que experimentó la inversión transfronteriza, originada durante los picos más altos de la emergencia sanitaria. Ello se debió en buena medida a la reducción (y en algunos casos, paralización total) de los vuelos internacionales, lo cual hizo más complicada la firma de acuerdos.

No obstante lo anterior, a raíz del regreso de los viajes internacionales, esta inversión mejoró al cierre del 2021, con un incremento del 46% durante el tercer trimestre, es decir, unos 68.000 millones de dólares. Esta cifra sigue siendo significativamente mayor que en los trimestres posteriores a la crisis financiera mundial.

A manera de epílogo, podemos destacar que el sector inmobiliario a nivel global está mejor preparado en este 2022 que en la crisis de 2008, dado que, en general, se han desarrollado mayor diversidad de activos inmobiliarios, tienen menos endeudamiento, menor morosidad y mayor respaldo institucional (REIT’s – FIBRA’s). Por ello, se prevé que se convierta en uno de los motores de la recuperación económica post pandemia.