En grandes ciudades como Lima, la tierra es un bien escaso. La sobrepoblación de grandes urbes como la nuestra requiere del desarrollo de proyectos que optimicen la oferta de diversos bienes o servicios en un solo espacio. Es decir, que acerquen la oferta tanto a los usuarios del inmueble como al entorno.

Un desarrollo de uso mixto combina diversos usos dentro de un mismo espacio, como fines residenciales, oficinas, comercio, hoteles e inclusive espacios industriales o de logística. Por ejemplo, tenemos el caso del centro comercial La Rambla, que combina un mall de dos niveles con dos torres de oficinas, desarrollado por Urbanova. Además, el reciente desarrollo de Inversiones Maje con el Edificio Panorama, que combina un strip mall en sus dos primeras plantas y dos torres de oficinas.

Optimizar los espacios es una de las tendencias más fuertes del mercado inmobiliario a nivel global y la más reciente en nuestra capital. Esto sucede debido a la escasez de tierras, el incremento del costo de los terrenos, las dificultades de transporte y la tendencia al desarrollo vertical, el cual genera el crecimiento del comercio en todas sus modalidades y ocupa nuevos desarrollos.

Hoy por hoy, no se puede pensar en desarrollar un proyecto de gran escala que no incluya espacios comerciales para atender la demanda de sus futuros usuarios (de oficinas, viviendas u hoteles), habitantes o pasajeros. Los desarrollos mixtos son cada vez más populares: han ganado terreno frente a los desarrollos tradicionales porque aumentan la productividad del terreno, mejoran los ingresos para los desarrolladores así como el retorno de la inversión, ya que los espacios comerciales son, por lo general, de un ticket más alto.

Hablar de usos mixtos no es necesariamente hablar de grandes espacios de tierra o de rascacielos, que en el Perú no tenemos, sino de un desarrollo urbano residencial como un solo edificio. Según las principales organizaciones de bienes raíces en Estados Unidos como la NAIOP, ICSC y BOMA, el requisito es que tenga una integración planificada, una expresión arquitectónica, que esté orientado a los peatones y que su impacto reduzca el tráfico y la expansión.

Nosotros, Colliers International Perú, le agregamos a estos criterios que el edificio tenga al menos dos pisos dedicados al comercio y exposición a la calle. Podríamos mencionar, entonces, por ejemplo al edificio Park Office de 12 pisos, ubicado en el distrito de La Molina. Tiene sótano y primer piso de plantas comerciales, con operadores como la cadena de gimnasios Bodytech, Librería SBS y King Kroughnuts. Entre otros ejemplos, figuran Pershing Tower y Pardo y Aliaga.

En el artículo Comercio en todas partes: los proyectos de uso mixto de la revista Real Estate Market & Life Style de México, encontramos: “Es importante destacar que los desarrollos de uso mixto generalmente son planeados bajo un modelo de negocio fundamental y el resto de los usos se van consolidando de manera simultánea o subsecuente”.

Los términos diferenciales sobre los usos en un desarrollo de uso mixto son:

➢ Uso fundamental
Es el más viable y rentable del proyecto. Se maneja el concepto de desarrollo así como las decisiones sobre la idoneidad y la compatibilidad de los usos en el proyecto.

➢ Uso dominante
Es el que ocupa la mayoría del espacio en el proyecto.

Cuáles son los beneficios?

Los beneficios que generan impactan no solamente a los desarrolladores y usuarios, sino también a la ciudad y al medio ambiente. Por ejemplo:

1. Pone al alcance de usuarios y de la comunidad cercana una oferta comercial que le permite reducir tiempo y costos de movilización. Esto es muy importante, puesto que en las grandes ciudades el tránsito es muy complicado y hallar estacionamiento se ha convertido en un problema. Tener una oferta que aproxima es un factor que agrega valor al desarrollo.
2. Incrementa la densidad. Lima es una ciudad achatada, y ante la falta de espacios, esta puede ser una gran alternativa de desarrollo que podría ser impulsada por los municipios para mejorar el aprovechamiento del suelo.
3. Genera comunidad. El espacio comercial se convierte en un punto de encuentro, por lo que fortalece los lazos entre los habitantes y ayuda a crear un fuerte sentimiento de pertenencia.
4. Además de generar un impacto favorable en la sociedad, inversionistas y desarrolladores obtienen buenos márgenes de rentabilidad al contar con espacios comerciales con clientes fidelizados. Asimismo, tienen facilidades para mejorar la calidad de vida de sus usuarios, convirtiéndoles en una comunidad cautiva.

Parque Toreo

Parque Toreo es diseñado como un conjunto de usos mixtos, el cual representa un caso ejemplar de este fenómeno de transformación urbana. El predio esta ubicado en Naucalpan, Estado de México. Cuenta con un área de 51,753.60 m2. Desde su concepción, se proyectó como “un gran parque”, un espacio urbano interior donde se unen de manera integral diferentes usos. Este proyecto contiene un centro comercial, un hotel y tres edificios corporativos cubriendo un total de 440,580 m2 de área construida.

Zhongxun Times 

Esta oficina de uso mixto y retail se ubica dentro del desarrollo de las nuevas oficinas centrales de Danzishi en Chongqing, a orillas del río Yangtze. La idea del proyecto Zhongxun Times  fue crear un entorno comercial que interactúe con la rica topografía de Chongqing. El terreno entregó un enorme desafío al tener una diferencia de nivel de unos 10 metros en un sitio muy estrecho, obligando a disponer los puntos de acceso peatonal a través de pasarelas elevadas, conectándose con otros edificios y con la estación de tren ligero.

Proyectos mixtos en el Perú

El Perú es un país con una creciente actividad comercial y atractivo para la inversión en la construcción de nuevos centros comerciales. En algunas zonas habitacionales, el comercio es escaso, lo que provoca la utilización de espacios inadecuados o el desplazamiento a una distancia considerable para adquirir productos o utilizar servicios. La tendencia es fortalecer el desarrollo vertical. Se prevé que en el mediano plazo, el 80% de lo que se construya –o los nuevos proyectos– incorporen espacios comerciales.

¿Cuáles son los principales desarrollos y proyectos de uso mixto del país? Gracias a una colaboración del equipo de Investigación de Mercados de Colliers International Perú, mostramos un cuadro donde se mencionan los mejores proyectos de uso mixto que hay en el Perú.

OPINIÓN DE EXPERTO
María Rodriguez, Analista de Investigación de Colliers International, nos comenta que los proyectos de uso mixto son cada vez más frecuentes. Su expansión se debe a una mayor expectativa de venta, al alza del precio de la tierra, al desarrollo de ciudades verticales, a la congestión vehicular y a la exigencia de los consumidores en demandar múltiples servicios en un solo lugar. Si bien podemos encontrar distintos usos mixtos en el mercado, los más resaltantes están compuestos por los edificios de oficinas – retail, vivienda – retail y hotel – retail.

Los proyectos desarrollados por Arte Express (Lima) y Edifica (Barranco), tendrán una oferta más completa, ya que contarán con viviendas, oficinas y retail. La apuesta por estos proyectos en el Perú es notable. Los beneficios que generan para los desarrolladores, consumidores y las ciudades donde se ubican son significativos; sin embargo, se requiere un cambio en la normativa municipal que permita maximizar la altura en aquellas zonas donde se podrían implementar nuevos desarrollos de usos mixtos. Así, la ciudad tendría la oportunidad de crecer en vertical y optimizar sus recursos urbanos.