Rubén Fratini es un reconocido experto en el sector de Proptech, fundador de Proptech Latam y pionero en la promoción y desarrollo de tecnologías que están revolucionando la manera en que se gestiona, invierte y opera bienes raíces. En esta entrevista nos habla de la importancia de incorporar de manera más intensiva la tecnología en el negocio del Real Estate en América Latina.

“Latinoamérica está atrasada en cuanto a Proptech porque nos cuesta aceptar la tecnología”

Los lectores van a estar muy interesados en lo que nos tienes que decir, porque pareciera que Latinoamérica y el Perú se ha quedado un poco en el tema de Proptech, y justo de eso quisiéramos hablar contigo y aprovechar tu conocimiento. Para comenzar nos gustaría que nos cuentes un poco de tu trayectoria en el sector de Proptech. Sabemos que eres una voz autorizada, pero me gustaría que los lectores también sepan de tu experiencia.

Bueno, vengo del Real Estate tradicional. La primera sorpresa que algunos se llevan es que tengo más de 60 años, hablo de innovación y de tecnología cuando todo el mundo espera un millennial; les cuesta a muchos señores creer que tengo esa edad y hablo de esos temas. En Latinoamérica y Europa soy experto en innovación en los temas de Real Estate y Proptech.

Háblanos un poco sobre los orígenes del Proptech en el mundo

Los orígenes del Proptech vienen de la frustración a consecuencia del subprime; es decir, cuando todas las hipotecas tóxicas invadieron el mercado europeo y el mercado estadounidense.

En este contexto, la gran disyuntiva que tuvieron los fondos de inversión fue que, al final del camino, dijeron “cómo puede ser que el ser humano nos haya hecho perder tantos millones de dólares; por qué nadie se dio cuenta de que esa hipoteca no era la única y tenía 20 hipotecas atrás; de que el valor del activo, me decían, era 5 y resulta que terminaba siendo 2, y además tenía hipotecas por 10 millones”.

El origen del Proptech nace pues de la frustración por todo ello, y lo que se hizo fue aplicar la tecnología. ¿Por qué? Porque tú cuando quieres analizar una acción de bolsa miras, haces una trazabilidad para atrás y sabes en qué época subió, cuándo bajó y tienes una métrica; pero cuando mires al Real Estate no hay datos. Y a partir de ahí es cuando empieza a aplicarse el tema del Proptech; es decir, cuando empiezan a darse cuenta que al involucrar la tecnología sobre la propiedad podía haber un mundo diferente. Y con esto, el punto clave es: no estamos hablando de que Proptech son portales inmobiliarios para que la gente encuentre una propiedad. Tal vez fue así el inicio, pero luego esto implosionó y creció mucho más, y empezó a  encontrarse cada vez más oportunidades.

Pero al principio no había análisis, no había métricas; y después esto fue evolucionando hasta llegar a hoy, donde ya se empieza a hablar de inteligencia artificial, y de cómo esta influye en el Proptech. Eso es un poco los orígenes. Y un día se nos ocurrió traer el tema del Proptech a Latinoamérica.

¿Cómo definirías hoy el estado actual de este sector en América Latina?

Creo que en Latinoamérica tenemos una gran oportunidad, porque todos los errores que se cometieron con los fondos de inversión o los venture capital, tanto en Europa como en Estados Unidos, hoy dejan en Latinoamérica una curva de aprendizaje muy importante.

Y el punto principal es hoy Latinoamérica, que está atrasada en este punto porque nos cuesta adoptar la tecnología. Aquí creo que tenemos que hacer una división: Brasil se ha despegado, adoptó inmediatamente el tema del uso de la tecnología, pero eso tiene que ver porque es un gigante: 200 millones de habitantes. Los fondos estadounidenses, ante tal volumen, han apostado a Brasil.

El segundo caso es México, la “parte de atrás de Estados Unidos”. ¿Quién no quiere entrar a México? Además de una cultura mexicana muy empresarial, este país tiene los elementos más importantes de Proptech de toda Latinoamérica. Y te diría que es casi uno de los más grandes a nivel global, porque gente de todo el mundo viene a nuestro evento allí.

Latinoamérica, entonces, tiene una gran oportunidad, lo he dicho más de una vez: hoy en día estamos a un buen ritmo. El tema es que no estamos logrando que las empresas de Real Estate entiendan que deben incorporar tecnología, aún lo ven como algo muy lejano. Nosotros lo vemos ya como algo que está ya muy presente.

Vemos así que Latinoamérica tiene distintos niveles de Proptech: tienes Brasil, tienes México, tienes Colombia, tienes Chile y tienes Centroamérica y otras regiones. Cada vez se habla más de Proptech.

Te cambio el rol. Ahora yo te pregunto, En el caso peruano, ¿estás escuchando hablar más de Proptech?

Muy poco en realidad. En Perú he visto muy pocos desarrollos, uno que otro. Los desarrollos están tratando de salir. Hay grandes empresas desarrolladoras que han sacado aplicaciones muy interesantes para gestionar. Y fuera de la gestión y de administración también les va bien, le da muy buenos beneficios a sus usuarios. Este es un tema muy relevante y está dándole mucho soporte a la gestión que hacen de sus propios inmuebles y sus propios usuarios. Pero aparte de ese, hay muy pocos ejemplos más.

Y eso no sorprende. Mira, en Latinoamérica hay 3 mil empresas importantes de Real Estate. Pero hace tres años ninguna empresa pensaba tener su laboratorio de innovación o incorporar startups, y hoy vamos a presentar próximamente, en Santiago de Chile, esta semana un evento nuevo que se llama Real Estate Innovation, que tiene como objetivo hablar de lo que hemos crecido nosotros.

Estamos financiando una investigación para entender el grado de innovación, interés y percepción que se tiene de la innovación de las grandes empresas de Real Estate. Es más, ya estamos incorporando a corporaciones que tienen infinidad de metros cuadrados, como grandes centros médicos, parques logísticos, centros industriales y centros comerciales, que están siendo financiados por grandes fondos o grupos de inversión como fondos privados, “fibras” en México, que empiezan a darse cuenta que también tienen que cuidar los activos, y yo creo que en Latinoamérica esa es la gran oportunidad. Las grandes corporaciones empiezan a preocuparse por cómo cuidar sus activos.

Entonces dicen “cómo gestiono todos estos centros comerciales, cómo gestiono una clínica”, pero no desde la administración operativa, sino de la administración ejecutiva, de lo que en la jerga del Proptech se conoce como “otko protko”, que significa Operación de la propiedad.

Entonces, ya no estás hablando ni de Facility ni de Property, estás hablando de operación en toda su magnitud. Así, la tecnología empieza a evidenciar algunos escenarios nuevos: las grandes corporaciones empiezan a darse cuenta que no es solamente buscar compradores para propiedades, sino de empezar a gestionar de forma más integral. Eso es lo que produce la tecnología, un proceso que mejora lagestión operativa de tu compañía.

La inteligencia artificial es una de las tecnologías que más está transformando el Proptech. ¿Cuáles son algunas de las aplicaciones más prometedoras de IA que has observado en el sector inmobiliario?

Tu pregunta coincide con lo que me pasó hoy: me llamaron de España, de una de las diez más grandes gestoras constructoras de ese país. Me propusieron crear sinergias para llevar adelante una investigación sobre soluciones tecnológicas en Real Estate que están haciendo. Yo vengo trabajando ese tema, cuando estuve recientemente en Perú dimos una charla introductora de la inteligencia artificial aplicada a los desarrollos inmobiliarios. Y estamos dando esa misma charla en varios lugares de Latinoamérica.

Y lo más prometedor hoy por hoy, está en la promesa de valor de la inteligencia artificial para ayudar a calificar o recalificar los leads. Esto es lo más simple. ¿Por qué? Porque para hablar de inteligencia artificial en el Real Estate, lo primero que necesitas es datos. Si no tienes una buena base de datos y no tienes un Big Data, no puedes avanzar.

Y antes tendríamos que hablar de Machine Learning para ordenarnos, pero la primera pregunta es, ¿Y cómo incorporar inteligencia artificial? Allí mi primer comentario es: ¿cómo tienes tus datos? Si los tienes en una libreta con apuntes a mano, entonces ni siquiera se te ocurra traer inteligencia artificial, porque primero deberías transformar todo eso, como mínimo, en un gran Excel. Para poder empezar a hablar de inteligencia artificial, las compañías deben tener datos ordenados y estructurados en una Big Data, en un gran servidor en la nube.

A partir de ahí, lo más destacado que estamos viendo son soluciones tecnológicas que están, como decía antes, ayudando a filtrar los leads. A todo ese trabajo que hacen las agencias de marketing digital se le pone una capa de un algoritmo, y eso está ayudando a que cuando llegue al lead en base a saber la cantidad de veces que hace consultas, allí empieza una trazabilidad, se puede indicar con cierta tendencia si esa persona puede o no comprar, o si es un buen inquilino.

De ese modo, la primera solución que hoy está agregando la inteligencia artificial es ordenar datos. La segunda solución es que está ayudando a gestionar procesos repetitivos. Por ejemplo, todo lo que tiene que ver con la administración, facturas, contratos, tú le puedes poner una capa de un algoritmo de inteligencia artificial al correo electrónico, le pides que te separe de una gran base de datos todos los mails corporativos, y en 30 segundos lo hace.

Y después le puedes decir: quiero tener el acceso a la página web de cada uno de estos mails corporativos, y en otros 30 o 40 segundos lo hace. Todo lo que haces es hacer click y mirar después. Nosotros venimos trabajando hace años desarrollando un algoritmo en la fase educativa en nuestra propia Academia, y lo entrenamos para que responda a pregunta de mis alumnos.

El gran desafío es hacer que la inteligencia artificial teayude a predecir precios. Hoy en México hay cinco startups que ya están haciendo evaluaciones de precios en función de tener datos, entonces van haciendo estimaciones. Esa era la fantasía que teníamos del I-Buyer que nos iba a solucionar la compra venta. Ahora se está usando el mismo proceso, pero ahora por lo menos para establecer valuaciones de zonas: levantas la información de todos los portales, la analizas en segundos y empiezas a marcar tendencias. Obviamente que hay sesgos y errores, pero lo más importante es que hoy la inteligencia artificial está ayudando a definir mejor los leads que te llegan.

Una tercera aplicación es ayudar a evitar procesos repetitivos de tus colaboradores, y encontrar errores en esos procesos cuándo vencen los seguros o cuándo vienen las facturas. Y del mismo modo ayuda en hacer un análisis de conducta del proveedor anterior, saber si tiene facturas impagas.

Una cuarta aplicación es que ya se empiezan a entrenar algoritmos para identificar zonas y precios bolsones de oportunidades. Asimismo, ya se usa inteligencia artificial para cotización de precios, selección de proveedores de construcción, eliminar el sesgo de que siempre terminan contratando al mismo proveedor, aun cuando sea incumplidor.

Y un quinto caso, que me parece que es el más fascinante, es que el algoritmo está ayudando a crear comunidades. De esa manera vas a tener una comunidad de inversores y vas a contar con un mecanismo que los mantenga informados.

Obviamente que lo tienes que entrenar, y de esa manera vas a conseguir una comunidad de servicio de atención al cliente en la postventa para todos los que te compraron. Todos esos ejercicios que antes los hacíamos con un humano llamando por teléfono, ahora lo hace el algoritmo con esta magia de la inteligencia artificial generativa.

Y ese es el gran reto: la inteligencia artificial es algo que nos va a ayudar a ser más eficientes, si la sabes entrenar y la sabes consultar. Nosotros la usamos para el tema de educación, pero también la estamos usando ahora para temas de consultoría, para predecir potenciales clientes que vienen a nuestros eventos y entender si necesitan algo más, y también para investigar un poco más a las compañías.

Desde tu experiencia, ¿qué ventajas competitivas pueden obtener los inversionistas inmobiliarios al integrar Proptech, y específicamente la IA, a sus operaciones?

Creo que lo que se va a lograr es eficientizar la gestión. Es decir, si tú empiezas a revisar cómo son tus gastos, empiezas a entender que tal o cual proveedor no funciona bien. Por ejemplo, hay una startup en los Estados Unidos que se dedica solamente a gestionar las pólizas y los contratos de seguro de los servicios en construcción, y es lo único que hacen. En Latinoamérica puede haber cuatro o cinco startups que ofrecen el mismo servicio, entonces hay mucha oportunidad de desarrollo.

Los grandes fondos de inversión, aquellos grupos que incorporan inteligencia artificial, lo primero que van a encontrar, y lo veo con mis alumnos de la Universidad de Miami, son mejoras en sus procesos de gestión, además de información en tiempo real; es decir, poder tener un Power BI con un análisis de inteligencia artificial. Entonces, yo creo que hay un cambio de mindset muy fuerte para las nuevas generaciones y para los nuevos directores de los fondos de inversión.

Uno de los desafíos comunes en la adopción de Proptech es la resistencia al cambio. ¿Cómo crees que las empresas pueden superar este obstáculo para aprovechar al máximo las innovaciones tecnológicas?

Te lo voy a resumir. ¿El CEO de una empresa de Real Estate no cree que tiene que incorporar inteligencia artificial? Yo creo que no debemos perder tiempo.

Y es que no solo se trata de IA, sino también de procesos de Blockchain, de Smart Contract, de Finanzas Descentralizadas… La incorporación de tecnología es la puerta de entrada a un nuevo Real Estate. Pero es muy difícil que esta nueva mentalidad fluya de abajo hacia arriba; más bien debería fluir de arriba hacia abajo. Ahí tengo puedo darte algunos ejemplos de México. Por ejemplo, hay una compañía que hace vivienda de interés social, qué invierte ya en cinco startups, y ha mejorado muchísimo sus procesos de comercialización y de atención al cliente preventa y postventa. Para ello utilizan una startup colombiana que los ayuda a mejorar y a ser más eficientes en la relación con sus clientes. Cuentan así con todo un equipo de atención al cliente, donde el diseño de interiores se ha asistido. El cliente saca una fotografía de su departamento, y con eso le hacen la decoración simulada en el smartphone.

Otro caso es una empresa mexicana del área de Property y Facility Management llamada Fibra Uno, la fibra más grande de México, que tiene un equipo de gestión y administración que llevan adelante el control de 200 centros comerciales. Y todos ellos son conscientes que, si no usan tecnología, no podrán solucionar sus problemas del día a día.

En resumen, si el CEO de una compañía se convence de que su compañía tiene que ir por el camino de la innovación, debe convencerse de que debe usar la tecnología como el camino a seguir. No como el fin, sino como el camino. Esa es la primera decisión. Después tiene que contar con un equipo, y analizar si necesita un área de innovación, o vincularse con startup; pero el camino comienza por ahí, por tener la decisión de innovar.

Desde tu experiencia en México, ¿qué tendencias globales estás observando que puedan crear un impacto significativo en América Latina y aún no las vemos aquí?

Una tendencia poderosa es, por ejemplo, los temas de Climatech y de ahorro energético, es decir, el tema de tener edificios saludables. Este es uno de los grandes problemas. Venimos de una pandemia que lamentablemente se ha llevado a mucha gente. Los países sudamericanos lo hemos padecido muy mal y hemos perdido muchos amigos y familiares. Por ello, hoy las nuevas generaciones piden espacios saludables, sanos, ¿cómo controlas eso? Con sensores de salud, sensores de respiración, de calor. Nosotros estamos trabajando con la multinacional Daikin,

que tiene cuatro laboratorios de innovación en el mundo, entre ellas dos en Japón y una en la India, y los estamos ayudando ahora a reconvertir y adecuar el laboratorio que van a instalar en Monterrey. Eso es una faceta de lo que estamos haciendo: Daikin, que uno pensaría que solamente ve aire acondicionado, ahora también está empezando a entender que también ellos impactan en la salud.

Sobre el ahorro energético, en Latinoamérica derrochamos mucha energía, mientras que en los países más avanzados la energía se cuida. Europa, por ejemplo, hoy está horrorizada con todo el tema de la energía. No tienen gas por la guerra de Ucrania, entonces hay un cambio en la forma en la que, por ejemplo, se van a construir los fondos de inversión.

Tan importante es el tema, que incluso se ha creado una categoría nueva llamada Earthtech. Vemos allí mucho el tema de construcción sostenible, de startups que recuperan los residuos y los tratan de transformar en nuevos materiales. Y para esto tenemos una influencia muy fuerte por parte del MIT, de la universidad de Massachusetts, con la cual tenemos vinculación directa. Y estamos viendo que en los Estados Unidos las compañías se preocupan por crear materiales más resistentes, menos contaminantes. Esas son entonces las tecnologías que vemos a futuro.

Otro tema muy interesante que vemos es todo este tema de la Web 3.0, lo que antes llamábamos metaverso, que va a ayudar mucho con la realidad aumentada. La realidad inmersiva incluye algunas soluciones que van a imponerse, y a ellas se suma la incorporación mucho más fuerte de inteligencia artificial que ya comentamos, en las plataformas que terminan solucionando el día a día de las personas.

Has sido un impulsor clave en educación y conexión de los actores del sector de Proptech. ¿Qué iniciativas o eventos futuros tienes? ¿Qué estás realizando que nuestros lectores deberían tener en cuenta?

Con gran emoción te cuento que ya lanzamos nuestro prototipo de Academia hace un año y medio, con muy buenos resultados. Tenemos ya más de 1000 alumnos, entre los cursos que damos con otras universidades y los nuestros propios; y el año que viene estamos lanzando un máster de Innovación en Real Estate y Proptech propio. Estamos conversando ahí con una Universidad Europea para la homologación. Tendremos 16 profesores con quienes vamos a impulsar una visión mucho más latinoamericana del tema. Soy argentino, pero también me siento extremadamente latinoamericano, y esa identidad me impulsa muchísimo para trabajar con las nuevas generaciones.

En ese sentido, lo primero que estamos haciendo es un evento nuevo: el evento Train de Innovación, que lo vamos a hacer en ocho capitales de Latinoamérica entre septiembre y mayo del año que viene, y esperamos que vayan más de 2000 personas.

Y vamos a entrar muy de lleno en la formación académica, porque creo que, si no tenemos una buena formación, todo esto que estamos hablando de incorporar tecnología se diluye. Ese es el gran objetivo: no que la gente se entere que no se va a quedar sin trabajo, sino que entienda que tiene que cambiar la piel o desarrollar nuevos talentos. Eso creo que es la gran oportunidad y ahí queremos estar en primera línea.

¿Y en Lima cuándo estás?

Vamos a estar en Lima pronto. Estaré en Chile a principios del próximo año, pero siempre estamos conectados de alguna u otra manera con Lima.

Respecto al tema de la educación, venimos hablando con algunas empresas que están muy interesadas en reeducar a sus colaboradores, a sus grupos, ayudarlos a asimilar un poco el impacto de la tecnología, reducir los temores que se van a quedar sin trabajo. Eso no pasará; al contrario, hay un tremendo despertar de la innovación. Y hay grandes oportunidades para todos de reconvertirse. Creo que la profesionalización nos obliga a reconvertirnos, y mira que te lo digo yo con tantos años de trabajar en Real Estate tradicional.

¿Y para cerrar, qué consejo le darías a nuestros lectores para, si aún no lo están, empezar a integrarse a estas soluciones que el Proptech puede darles?

Que sean curiosos, ábranse a escuchar a las startups, no piensen que son una amenaza. Y también miren a la tecnología de otras soluciones: hay asociaciones, hay cada vez más grupos en Perú. Hay un nuevo modelo de Real Estate que es mucho más tecnológico, y esa capa tecnológica en los próximos 5 años es la que más va a tener negocios. ¿Por qué? Porque el consumidor es tecnológico, los fondos miran la tecnología, las ciudades necesitan tecnología. El mundo ahora es mucho más tecnológico que hace por lo menos 5 o 7 años atrás.