En los últimos años, el sector de multifamily ha experimentado un notable éxito en países vecinos como Chile, impulsado por el acceso a una abundante financiación. Sin embargo, en el caso de Perú, a pesar de su favorable demografía y su resiliente escenario económico, el país se enfrenta a obstáculos regulatorios y a la falta de inversión por parte de fondos de pensiones y compañías de seguros, lo cual estaría frenando su aceleración a nivel nacional. En este artículo, exploraremos la situación actual del multifamily en Perú, destacando sus ventajas demográficas y los desafíos de financiamiento y regulación que deben superarse para impulsar el crecimiento del sector.

Ventaja Demográfica de Perú
Una de las principales ventajas que tiene Perú en el ámbito del multifamily es su demografía favorable. A diferencia de Chile, que enfrenta una pirámide poblacional invertida y envejeciente, Perú cuenta con una base demográfica más amplia, que incluye una población significativa de jóvenes que están ingresando a la etapa de estudio y trabajo. Esta característica demográfica crea un impulso interesante para el multifamily, ya que se dirige principalmente a este grupo de edad, que busca soluciones de vivienda acordes con sus necesidades profesionales y estudiantiles.

Actualmente el Perú vive un periodo de bono demográfico con tasas de dependencia a la baja (población dependiente respecto a la población productiva), que viene disminuyendo desde 1970 y que alcanzó su mejor resultado (50,9%) el 2021. Conforme con esta definición, el Perú ha contado con un bono demográfico desde 1999, el cual se extendería hasta el 2060 con una marcada tendencia a la baja a partir del 2030.

La tendencia demográfica actual en Perú se caracteriza por una población de entre 20 y 45 años en alza, lo que subraya la importancia de que los inversores en multifamily estén atentos a esta nueva generación. Los cambios en los patrones de comportamiento están influyendo en la demanda de espacios residenciales, y es crucial que el sector se adapte a estas demandas cambiantes.

Desafíos de Financiamiento y Regulación
A pesar de contar con una población propicia para los inversores y un escenario económico resistente, Perú se enfrenta a la falta de fuentes de financiamiento para adquirir, desarrollar y expandir propiedades de multifamily. Este es uno de los principales desafíos que obstaculizan el crecimiento del sector en el país.
La falta de políticas gubernamentales que fomenten el desarrollo del mercado de capitales es un problema estructural que debe abordarse con prioridad.
Además, comprender a fondo a los actores involucrados y las dinámicas del mercado es esencial. Identificar a los actores clave, la oferta y la demanda, y cómo las regulaciones pueden afectar la demanda de títulos en el mercado es crucial para el éxito a largo plazo.

La falta de diversificación en la asignación de activos por parte de los fondos de pensiones y las compañías de seguros también se destaca como un obstáculo para el desarrollo del mercado del multifamily en Perú. A diferencia de mercados más maduros, como Estados Unidos y Europa, la asignación de recursos a activos inmobiliarios e infraestructura sigue siendo relativamente baja en la región, lo que limita el potencial de inversión.

A pesar de estos desafíos, algunos inversores confían en el desarrollo del multifamily y creen que hay un trabajo importante por hacer en este mercado. Sin embargo, es necesario abordar los problemas de financiamiento yregulación para desbloquear el potencial completo de este sector en crecimiento.

En resumen, el multifamily en Perú tiene un gran potencial gracias a su demografía favorable, pero enfrenta desafíos significativos en términos de financiamiento y regulación. Superar estos obstáculos requerirá un enfoque estratégico y una colaboración efectiva entre el gobierno, los inversores y las partes interesadas en el sector inmobiliario. En la medida en que Perú trabaje para abordar estos desafíos, el multifamily podría convertirse en un motor importante para el crecimiento económico y la satisfacción de las necesidades de vivienda de la población joven y en crecimiento del país.

Beneficios que ofrece a Desarrolladores:

El multifamily, como modelo de desarrollo inmobiliario que combina múltiples unidades de vivienda en un mismo edificio, ofrece ventajas tanto para los desarrolladores como para los usuarios. A continuación, se describen algunas de las principales ventajas para ambas partes:

Eficiencia de costos:
Al construir un edificio multifamily con varias unidades en un solo lugar, los desarrolladores pueden lograr economías de escala. Esto significa que los costos de construcción por unidad suelen ser más bajos en comparación con la construcción de viviendas unifamiliares.

Mayor rentabilidad:
Dado que se pueden ofrecer múltiples unidades de vivienda en un solo edificio, los desarrolladores tienen la oportunidad de generar ingresos recurrentes a través de alquileres. Esto puede aumentar la rentabilidad a largo plazo en comparación con la venta de propiedades individuales.

Diversificación de ingresos:
La propiedad de un edificio multifamily diversifica el riesgo para los desarrolladores al tener múltiples inquilinos. La pérdida de un inquilino no afecta tanto la estabilidad financiera en comparación con la venta de una única propiedad.

Atracción de inversores:
El multifamily es atractivo para inversores que buscan oportunidades de inversión inmobiliaria debido a su capacidad para generar flujos de efectivo constantes y predecibles a través de los alquileres.

Gestión simplificada:
Gestionar un solo edificio multifamily puede ser más sencillo que administrar múltiples propiedades dispersas geográficamente, lo que ahorra tiempo y recursos.

Posibilidad de aumentar la densidad:
En áreas urbanas densamente pobladas, los edificios multifamily pueden ayudar a maximizar el uso de terrenos limitados, lo que es beneficioso para los desarrolladores y las ciudades.

El multifamily ofrece ventajas:
Para los desarrolladores implica eficiencia de costos, rentabilidad a largo plazo y diversificación de ingresos.
Para los usuarios proporciona acceso a comodidades, ubicación céntrica, costos de vida más bajos y una mayor sensación de comunidad.

Ventajas para Usuarios:

Acceso a comodidades compartidas:
Los usuarios de edificios multifamily a menudo tienen acceso a comodidades compartidas como gimnasios, áreas de recreación, piscinas y salas de estar comunes, que pueden no estar disponibles en viviendas unifamiliares.

Costo de vida más bajo:
Los alquileres en edificios multifamily suelen ser más asequibles en comparación con la compra de una vivienda unifamiliar. Esto puede facilitar el acceso a la vivienda para personas y familias con presupuestos más ajustados.

Ubicación céntrica:
Muchos edificios multifamily se ubican en áreas urbanas o céntricas, lo que brinda a los residentes un fácil acceso a servicios, empleo y entretenimiento.

Comunidad y conexión social:
Vivir en un edificio multifamily puede fomentar la interacción social entre los residentes, lo que puede ser beneficioso para quienes buscan una comunidad más activa y conexiones con sus vecinos.

Menos mantenimiento:
Los usuarios pueden disfrutar de un mantenimiento más sencillo, ya que las reparaciones y la gestión de la propiedad son responsabilidad del propietario o del administrador del edificio.

Seguridad:
Muchos edificios multifamily ofrecen sistemas de seguridad y control de acceso, lo que puede brindar a los residentes una sensación de seguridad adicional.

Flexibilidad:
Los alquileres en edificios multifamily a menudo ofrecen mayor flexibilidad en términos de duración del contrato, lo que puede ser beneficioso para personas que no desean compromisos a largo plazo.

En resumen, el multifamily ofrece ventajas tanto para los desarrolladores como para los usuarios. Para los desarrolladores implica eficiencia de costos, rentabilidad a largo plazo y diversificación de ingresos. Para los usuarios proporciona acceso a comodidades, ubicación céntrica, costos de vida más bajos y una mayor sensación de comunidad. Estas ventajas hacen que el multifamily sea una opción atractiva tanto para aquellos que buscan invertir en bienes raíces como para quienes buscan viviendas asequibles y convenientes.