Desarrollo residencial en Lima

La situación actual del mercado de vivienda en la ciudad de Lima se caracteriza por diversos factores. En líneas generales se puede observar escasez de terrenos de grandes dimensiones que permitan hacer desarrollos más funcionales, una reducción en el metraje de las unidades de vivienda y una normativa distinta en cada municipio de la capital para el desarrollo de vivienda. En esta entrevista exclusiva, tenemos el privilegio de conversar con el director general de VENTI Grupo Inmobiliario, Carlos Merino.

Con una vasta experiencia en el sector y una visión clara sobre los desafíos y las oportunidades que ofrece esta industria en constante evolución, Carlos Merino, que también es docente en CENTRUM y miembro del ASEI, comparte sus conocimientos sobre las tendencias principales del desarrollo inmobiliario, los desafíos que enfrenta la industria y qué propuestas mejorarían el sector.

Aquí desarrollamos la entrevista:

1.¿Cuáles son las principales tendencias actuales en el desarrollo inmobiliario en Lima?

El tamaño de los departamentos es importante. Yo inicié desarrollando en San Borja y tenía departamentos de 150 a 160 metros cuadrados, que a los clientes en un inicio les parecían metrajes pequeños. En el 2008 era normal desarrollar departamento de 180 metros cuadrados en promedio; hoy en día, pensar en departamentos de más de 150 o 160 metros cuadrados es complejo. Primero, que es difícil conseguir la tierra que permita hacer un departamento de ese formato; y segundo, que los existentes son dirigidos a un segmento de nivel socioeconómico muy alto, estamos hablando de departamentos de lujo. Hoy en día construyo departamentos de 90 a 100 metros dirigidos a un sector de nivel B; sin embargo, la oferta que abunda es de departamentos de 50 metros cuadrados con tres habitaciones.

Otra tendencia fuerte es que los compradores les dan bastante prioridad a los puntos verdes dentro del edificio; o sea, ya no basta con una edificación sólida y bien distribuida, sino que también debe integrar naturaleza en sus espacios internos y externos. El verde se transmite a través de jardines verticales que generan una sensación de calidez y vida sobre la frialdad del concreto, también se consigue sumando espacios en el diseño que incorporen iluminación natural y que permitan tener plantas.

Una tendencia que esta polarizada es sobre los desarrollos de vivienda tipo club o tipo boutique. El edificio con concepto de club se ha fortalecido bastante, es muy buscado por la gente que busca tener espacios sociales comunes como zona de parrillas, área de bar, piscina, zona para bañar mascotas, zona de trabajo tipo coworking, gimnasio, entre otros espacios de uso común. A este tipo de comprador no le importa sacrificar su espacio de vivienda o tener un metraje de departamento más pequeño, ni el hecho de que la mayoría de estos desarrollos conste de más de 20 unidades de vivienda. Por otro lado, tenemos al comprador que busca un edificio más tipo boutique, que es lo más cercano a una casa. Se trata de un edificio de tamaño reducido que consta en su mayoría de ocho a diez unidades de vivienda, pero que no cuenta con áreas sociales comunes. El tipo de personas que busca este tipo de proyectos prioriza tener una menor densidad de vecinos con los cuales vivir.

2. ¿Cuáles son los principales desafíos que enfrenta la industria inmobiliaria en Lima?

Bueno, conseguir un terreno en Lima es sumamente difícil, tenemos una ciudad con escasez de terrenos. La venta de casas como terreno tiene un periodo corto en el mercado, si el propietario está pidiendo un precio razonable, claro. Otro tema importante es que la normativa que pide cada municipalidad es bastante complicada de cumplir. Un tema que debería mejorarse para poder desarrollar más y mejores proyectos en la ciudad es reducir los trámites burocráticos y la cantidad de revisiones que deben pasar los proyectos.

Por otro lado, si hablamos desde el punto de vista económico, el mercado esta complicado con la paulatina subida de la tasa de interés en el último año y medio, que recientemente ha quedado en 7.75% y que el Directorio del Banco Central de Reserva del Perú ha acordado mantener. La subida en las tasas de interés ha generado que la tasa hipotecaria suba de 6% a 9% y luego a 10% durante ese periodo, haciendo que las cuotas suban significativamente. A pesar de ello, está habiendo demanda, y con el anuncio del BCR la expectativa es que en el mediano plazo bajen las tasas de interés.

3. ¿Qué factores han impulsado el crecimiento del mercado inmobiliario de mejores espacios para vivir en Lima en los últimos años?

En el Perú hay una demanda insatisfecha de vivienda. Tú ves estudios de demanda y largamente la demanda supera a la oferta, principalmente en los sectores socioeconómicos B y C. En estos momentos de recesión de la economía, la demanda sigue presente y se sigue acumulando. A la par con esta necesidad latente de tener un techo para vivir, está el factor de quienes compran una vivienda y desean sentirse orgullosos del lugar en el que viven. El cliente que busca una vivienda ha sofisticado su visión del espacio donde desea vivir, por lo cual aspira a un mínimo de características que le permitan vivir cómodo, seguro y orgulloso. El cliente ya no te dice: “ya no quiero mi techo propio”, sino: “oye, yo también quiero un lugar bonito donde pueda criar a mi familia”, entendiéndose que esa aspiración va de acuerdo con la capacidad de la gente.

4. ¿Qué normatividad impulsaría la construcción y el desarrollo de viviendas en Lima?

El tema más importante sería el tema de la altura. O sea, si quieres ayudar a bajar el precio de la vivienda no puedes reducir la cantidad de unidades de vivienda en un edificio. No se pueden seguir construyendo edificios de cuatro o cinco pisos en avenidas. Un edificio de cinco pisos tiene como máximo diez departamentos, y si a eso le agregas el costo del terreno y todas las regulaciones y licencias que hay por pagar, la ecuación para el inversionista no es favorable. Sería distinto si la altura permitiera hacer de nueve a diez pisos. Como dije antes, hay una demanda insatisfecha de vivienda en Lima, y una ciudad como la nuestra no debería crecer de forma horizontal, sino vertical.

Lima, como ciudad, tiene muchos problemas porque ya no tiene hacia donde crecer; es una ciudad horizontal con muchos problemas en sus redes de agua y desagüe, y ni hablemos del transporte público. Por ello, el desarrollo urbano debería ser más estratégico y estar manejado quizá por la Municipalidad de Lima, bajo un esquema integral y con una visión de largo plazo.

5. ¿Nos cuentas un poco sobre tu experiencia, la trayectoria de VENTI y sus próximos proyectos?

Yo soy marketero de consumo masivo, desde que arranqué en marketing me he movido en empresas de consumo masivo internacionales como Pepsico, Frito-Lay y Bimbo. Paralelamente a las actividades de marketing he estado muy metido en todo lo que es investigación para el desarrollo de productos, lo cual fortaleció mi inquietud por la innovación y el desarrollo de nuevos productos, así como investigar al consumidor, ver tendencias, nuevos mercados y mejores formas de llegar a él. Entonces, en el 2008 vi el mercado inmobiliario como una oportunidad de desarrollo profesional y de negocios; vi que muchas empresas, principalmente locales, eran empresas con mucha base de ingeniería, y sus visiones eran básicamente construir edificios de vivienda. Había poca orientación al consumidor; entonces, vimos la oportunidad de hacer desarrollos orientados al consumidor final, y más que edificios de vivienda empezamos a construir lugares para vivir.

En Venti lo primero que hicimos fue entender al consumidor, conocer qué era lo que realmente quería, y con base en ello hacer un diseño funcional con buenos acabados y en locaciones donde nuestros clientes se sientan seguros y felices de vivir. Para nosotros, el punto de vista de lo que desea una mujer en su hogar es básico, ya que creemos que es ella quien toma la decisión final de compra. Las mujeres de hoy en día le dan mucho énfasis al diseño de la habitación y de la cocina como espacios principales. Hemos ido de cocinas cerradas a cocinas abiertas e integradas al espacio social que es la sala y el comedor.

En los proyectos que desarrollamos siempre hacemos dúplex en los últimos pisos y es detacable ver el tipo de consumidor que compra ese tipo de espacios: el que compra un dúplex tiene una personalidad interesante, es una persona social o una familia sociable, porque el segundo piso es orientado a la sociabilidad. La gente no vive en el segundo piso, lo usa para tener su piscina, la sala play, la parrilla. El dúplex es un formato sociable muy buscado para gente que quiere compartir con su familia y amigos.

Ahora estamos abocados a lanzar Pedro Venturo 662 en Surco, es una zona que particularmente nos gusta mucho para desarrollar vivienda y a nuestros clientes les encanta por la seguridad y la tranquilidad de la zona. Estamos trabajando con dos próximos proyectos y esperamos seguir creciendo los próximos años.

Como VENTI tenemos más de 15 años en el mercado, iniciamos en el 2008 y ya tenemos una trayectoria ganada en la zona de Surco, donde hemos desarrollado gran parte de nuestros proyectos.

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