Empecemos con la definición del término. Cap Rate es una tasa de capitalización que sirve para determinar el valor de un inmueble en función a los flujos anuales que este genere. Es importante diferenciar un cap rate bruto, que considera el total de los ingresos de un inmueble entre el valor de la inversión (Investment Value), y un cap rate neto, más exacto, que considera los ingresos operativos netos (NOI) para su cálculo. Veamos, a continuación, la fórmula del Cap Rate:

Según CCIM Institute (Certified Commercial Investment Member, en inglés), el NOI es la diferencia entre los ingresos que genera el inmueble, producto de sus rentas, y los gastos operativos, como impuesto predial, seguros, gastos de administración y personal,
mantenimientos y reparaciones, servicios, entre otros. No se consideran gastos operativos la depreciación, gastos de capital, comisiones de brokerage y los impuestos.

Asimismo, el CAP RATE es directamente proporcional al riesgo e inversamente proporcial a la inversión. Es decir, un CAP RATE bajo implica un riesgo menor pero una mayor inversión.

Aclarado este concepto, la pregunta es: ¿Qué CAP RATE uso para determinar el valor de un inmueble donde quiero invertir? Es una pregunta muy amplia, que involucra varios factores de análisis que deben de evaluar los inversionistas. Repasemos cuáles son:

Ubicación: Es un factor muy importante. Si el inmueble está ubicado en una zona consolidada es muy probable que genere flujos constantemente; en cambio, si el inmueble se encuentra en una zona de expansión de la ciudad, probablemente los flujos no sean constantes, debido a que la zona está en proceso de consolidación.

Plazo del contrato: Es relevante porque nos da un horizonte de la duración de los flujos del inmueble. Normalmente, cuando un inmueble tiene flujos asegurados, el uso del cap rate es bastante eficiente.

Calidad del inquilino: Este factor se debe evaluar para asegurar la continuidad de los inquilinos en el inmueble. Puede ser que se tenga un contrato a largo plazo (10 años) pero el inquilino tiene problemas financieros que pueden afectar su continuidad en el inmueble.

Continuidad del inmueble en el tiempo: Es importante evaluar la infraestructura y el equipamiento del inmueble para saber qué tan competitivo es con los que ya están en el mercado y con los futuros inmuebles que se pueden desarrollar en la zona. Por ejemplo, si tenemos uno con flujos con cero vacancia desde hace 20 años, pero los nuevos inmuebles que se entregan al mercado están mejor equipados y con mejores servicios, los inquilinos podrían migrar.

¿Cómo hacer la evaluación?

Pueden existir mas factores por evaluar, pero nos vamos a centrar en estos para determinar el cap rate esperado para una inversión determinada. Hay tres pasos importantes a seguir:

1. Saber en qué sector inmobiliario vamos a invertir (oficinas, comercial industrial o residencial).

2. Hacer un benchmark de los cap rate de cada sector. Por ejemplo, en el sector comercial podemos decir que se buscan cap rate para inmuebles stand alone entre 8% a 12% de cap rate.

3. Darle una importancia a cada factor y, según eso, calificar el estatus en que se encuentra en base al análisis hecho.

4. Hacer un cuadro de ponderado como el siguiente:

El resultado de este análisis nos indica que el cap rate estimado para determinar el valor del inmueble seria 9.95%. Y, en caso el inmueble genera flujos anuales por 500,000 menos 50,000 de gastos operativos, tenemos un NOI de 450,000 dólares. Si aplicamos la fórmula, tenemos:

Investment Value = NOI / Cap Rate = US$450,000 / 9.95% = US$ 4´522, 613
Luego de haber leído este artículo, los invitamos a que realicen el cálculo para tomar mejores futuras decisiones