Lima está entrando en un ciclo renovado del mercado de oficinas premium, marcado sobre todo por una vacancia controlada en torno al 7.9% para espacios clase A al segundo trimestre del 2026, cifra que bajó desde el 15,2% del segundo trimestre del 2025, según cifras de RE Propiedades.

A ello se le suma la limitada incorporación de nueva oferta para el  2026, en un mercado que además muestra potencial para nuevas operaciones de compraventa de oficinas e incluso edificios completos, según el mismo estudio.
Y por supuesto, siempre se mantiene el interés en proyectos de alta calidad con certificaciones sostenibles y diseños adaptados al trabajo híbrido.

En este contexto, tres torres destacan como pioneras: la Torre IV en el Centro Empresarial Los Inkas, la Torre Rosales en Paseo Begonias y Fibra CR535 en distintos ejes corporativos de la ciudad.

Estos desarrollos no solo responden a la demanda corporativa por espacios eficientes y resilientes, sino que redefinen los estándares de oficinas en la capital peruana para el período 2026-2027.

Aunque responden a propuestas y escalas distintas, los tres proyectos reflejan algunas de las tendencias que están redefiniendo la nueva oferta corporativa: mayor eficiencia, mejores estándares técnicos, sostenibilidad y una creciente atención a la experiencia de los usuarios.

Torre IV Centro Empresarial Los Inkas: La expansión estratégica en Surco

La Torre IV forma parte del Centro Empresarial Los Inkas en Santiago de Surco, un complejo que ya cuenta con tres torres y se posiciona como nuevo eje financiero gracias a su proximidad a Av. Javier Prado Este y sus vistas privilegiadas a Los Inkas Golf Club.

Desarrollada por DOCSACORP Grupo (DOCSA S.A.C.) y ubicada en Av. Circunvalación del Club Golf Los Incas 206-208, esta torre ofrece acceso al mayor networking de la zona Este de la ciudad, compuesto de más de 100 mil m² de oficinas.

Cuenta con oficinas flexibles de dos tipos. Las oficinas tipo boutique tienen entre 77 y 100 m², mientras que las premium tienen entre 228 y 303 m². También se ofrecen plantas completas de 1000 m² por piso.

La torre cuenta con ocho niveles de estacionamientos subterráneos (617 plazas totales en el complejo), seguridad 24/7, ascensores inteligentes y muro cortina para maximizar la luz natural y la eficiencia energética.

Destaca su amplio frente panorámico de 30 metros hacia el club Los Inkas; además de su diseño antisísmico, alineado con normativas peruanas estrictas. Todo ello la hace ideal para inquilinos premium que valoran conectividad (vía Javier Prado) y prestigio.

DOCSA, con trayectoria en construcciones de alto nivel, busca así posicionarla como ancla del ciclo por su integración al hub Surco, zona con crecimiento exponencial en oficinas y retail.

Esta torre no solo responde a la demanda de espacios grandes para headquarters, sino que fortalece el valor del complejo, atrayendo empresas que buscan estabilidad operativa en una zona top de Lima Este.

Torre Rosales: innovación mixta en Paseo Begonias

En el corazón de San Isidro, la Torre Rosales es un proyecto de la inmobiliaria Urbanova. 

La obra redefine el concepto de oficinas prime dentro del masterplan Paseo Begonias, un destino mixto inaugurado en 2025 que incluye, entre otros atractivos, expansión culinaria (con propuestas como el food hall Popurrí y el spaekeasy Bar Velvet).

Fue diseñada por el estudio internacional Arquitectónica y se compone de una torre de 22 pisos de oficinas con altura de piso a piso de 4 metros, 4 frentes de luz y plantas de hasta 1500 m². En total ofrece más de 30,000 m² de área bruta locativa.

Sus especificaciones incluyen cuatro frentes de luz natural, insonorización avanzada, salas de reuniones equipadas y además contará con Spazio, un programa integral de hospitalidad y experiencia, enfocado en la productividad, bienestar y conexión empresarial.

El proyecto esta listo para recibir las certificaciones LEED Gold y AIS, con lo cual prioriza la sostenibilidad con sistemas de bajo consumo. Los avances de la obra muestran una estructura sólida, con entrega prevista para el 2027.

FIBRA CR535: sostenibilidad en el epicentro financiero

El proyecto desarrollado por FIBRA (Fondo de Inversión en Bienes Raíces) se ubica en San Isidro Empresarial, sobre la av. Camino Real, frente al parque Domingo Murillo.

Contará con 14 pisos de oficinas y 8 sótanos, y ofrecerá 6,300 m² arrendables (con una planta típica de 660 m²). La obra se encuentra en proceso de excavación, ejecución a cargo de FLESAN y está siendo supervisada por Proyecta Ingenieros, e incluye un área comercial de 280 m² en el primer piso, operación eficiente para renta a largo plazo.

El proyecto aspira a tener una certificación LEED Core & Shell Silver.

Un nuevo ciclo con propuestas distintas

Los tres proyectos llegan al mercado con propuestas, escalas y ubicaciones diferentes. Torre IV amplía la oferta del Centro Empresarial Los Inkas y refuerza la consolidación de un nuevo núcleo corporativo en Surco. Torre Rosales profundiza la estrategia de Urbanova de integrar las oficinas a un ecosistema urbano más amplio en Paseo Begonias. FIBRA CR535, por su parte, incorpora nueva oferta en uno de los ejes más consolidados de San Isidro mediante un formato de menor escala.

Su incorporación coincide con un momento particular para el mercado de oficinas de Lima: menor disponibilidad, escasez de espacios implementados y una demanda que vuelve a evaluar sus decisiones inmobiliarias con una mirada de largo plazo.

Más que anticipar qué proyecto tendrá mayor impacto, estas nuevas incorporaciones muestran cómo está evolucionando la oferta corporativa después de varios años de limitada construcción. La ubicación y las especificaciones técnicas continúan siendo fundamentales, pero a ellas se suman con mayor fuerza la sostenibilidad, la eficiencia operativa, la flexibilidad y la experiencia de quienes utilizan los espacios.

El nuevo ciclo de oficinas de Lima no será una repetición del anterior. Llegará con menos proyectos, una demanda más selectiva y una competencia que ya no se definirá únicamente por los metros cuadrados disponibles, sino por la capacidad de cada edificio y de su entorno para responder a las nuevas prioridades de las empresas.