Dato que salta a la vista: en los primeros siete meses de 2025, Lima colocó 14,459 viviendas (más de 25% interanual) y la Vivienda de Interés Social (VIS) fue el motor del mercado en el primer semestre (68% de las ventas), según la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP). Para un directorio que no vive del “ladrillo”, la traducción es simple: hay demanda real donde el producto, el metraje y el financiamiento encajan.

¿Por qué hablar de VIS ahora? Porque 2025 dejó tres piezas nuevas en el tablero:

Demanda con tracción visible (ventas mayores a 25% a julio y mayor absorción).

Reglas técnicas más claras (metrajes mínimos definidos para VIS y actualización en curso del Reglamento Nacional de Edificaciones, RNE).

Subsidio hipotecario (Bono del Buen Pagador, BBP) ajustado al alza hasta S/ 27,400 para el Nuevo Crédito Mivivienda (NCMV). En español simple: más orden en el producto, mejores anclas de accesibilidad y señales de compra activas.

Además, la foto macro acompaña: inflación anual en 1.11% (agosto) dentro del rango meta y tasa de referencia en 4.25% (septiembre), tras un ciclo de recortes que la acercó a terreno neutral. No es un detalle: crédito y confianza se mueven mejor cuando los precios están anclados y la tasa baja.

VIS, en simple: concepto, programas y quién empuja la demanda

VIS (Vivienda de Interés Social) es un tipo de vivienda promovida por el Estado para hogares con menor capacidad de pago, con estándares mínimos de diseño/seguridad. Su operación práctica descansa en dos puertas de acceso:

– Nuevo Crédito Mivivienda (NCMV) + Bono del Buen Pagador (BBP): subsidio no reembolsable que sube en 2025 hasta S/ 27,400 (según rango de precios) para facilitar la cuota de entrada y el cierre de crédito. Es la espina dorsal del segmento medio y medio-bajo formal.

– Techo Propio / Bono Familiar Habitacional (BFH): para ingresos más bajos, con líneas de adquisición, construcción y mejoramiento.

Y quién articula es el Fondo Mivivienda, que integra al sistema financiero y a los promotores: el Ministerio de Vivienda marca reglas y lanza ajustes técnicos, mientras que los municipios aterrizan parámetros urbanísticos. Esa coordinación explica por qué, cuando los incentivos están alineados, el mercado es escalable.

Qué cambió en 2025 (y qué viene afinándose)

1) Metrajes mínimos: “menos micro, más habitabilidad”

El Reglamento de Vivienda de Interés Social (DS 005-2025-VIVIENDA) establece mínimos de 40 m² para departamentos multifamiliares VIS y 35 m² para unifamiliares; es la hoja de ruta para subir estándares y ordenar la oferta. La entrada en vigor general está prevista desde el 1 de enero de 2026, lo que da ventana de adecuación de proyectos; para efectos de gobernanza, conviene planificar como si ya estuviera plenamente vigente.

En paralelo, el 27 de agosto último el Ministerio de Vivienda publicó el proyecto de RM 214-2025-VIVIENDA para actualizar el Reglamento Nacional de Edificaciones (definiciones A.020 y G.040) y precisar áreas mínimas/ tipologías -incluida la “vivienda de uso colectivo” (cuartos para alquiler)-, a consulta pública. El diario Gestión resumió el 11 de septiembre que los departamentos (VIS y no VIS) deben ser mayores o iguales a 40 m², mientras que “cuartos de alquiler” no podrán independizarse (se evitan micro-unidades comercializables por fuera del estándar). Es un candado de formalidad y calidad.

Lectura ejecutiva: más m² no es solo más costo; también es menos rotación de postventa, mejor reputación y más bancabilidad del proyecto.

2) Subsidio que ayuda a cerrar

El BBP (Bono del Buen Pagador) reajustado en marzo (topes y tramos por valor de vivienda) mejora la tasa de conversión del embudo comercial, sobre todo en el tramo S/ 68,800 – S/ 146,900 – S/ 244,600 – S/ 362,100, donde los bonos escalan desde S/ 27,400. Esto no garantiza la venta, pero reduce fricción en la decisión de compra cuando el producto calza (ubicación + metraje + cuota).

¿Quién compra VIS hoy? El “mapa humano”

No basta con decir “hay demanda”; importa quién es y qué quiere. Tres fuentes permiten perfilar al comprador 2025:

1. a) Generaciones y tipo de compra (según datos de Best Place to Live y CAPECO)

El informe IEC 90 de CAPECO, de julio/julio de 2025, incluye un módulo de satisfacción y perfil del cliente inmobiliario elaborado por la firma Best Place to Live. Dos gráficos son especialmente útiles para el board:

– Compradores por generación: 50% millennials, 33% Gen X, 10% baby boomers y 7% centennials. Es decir, el núcleo son millennials y Gen X en etapa de consolidación laboral y familiar.

– Tipo de compra: la vivienda principal domina (gráfico de “perfil del comprador”) y la inversión/arriendo pesa menos (aprox. igual a 28%), con una segunda vivienda minoritaria. Para VIS, esto refuerza que el uso propio es la regla.

El mismo módulo evidencia que la experiencia de compra pesa más que el producto al explicar la recomendación del cliente; el servicio (gestión de ventas, entrega, postventa) incide 70% en esa recomendación. ¿Relevancia para el cuarto trimestre de 2025? Si el BBP trae visitas y aprobaciones, la postventa y la entrega son los cuellos de botella que pueden acelerar o frenar cierres.

1. b) Edad e ingresos (FMV, boletines 2025)

Los boletines del Fondo Mivivienda muestran que la mayoría de los créditos NCMV se concentran en adultos jóvenes y parejas con ingresos combinados medios. Resúmenes sectoriales que citan al FMV ubican al 70% de colocaciones en el rango 25–45 años, con ingresos típicos S/ 2,500–S/ 5,000 mensuales, y tickets VIS entre S/ 270 mil–S/ 370 mil (según tramo y bono). Es la “familia que despega”: primeros hijos o plan de tenerlos, empleo formal y necesidad de cuota alcanzable.

1. c) Motivos y fricciones

Motivo 1: independencia y tamaño justo. La actualización de metrajes mínimos hace más “habitable” la unidad base (40 m² multifamiliar), algo percibido como valor por familias que dejan alquileres saturados.

Fricción 1: documentación y aprobación bancaria. Aun con BBP, si los embudos y la postventa fallan, se cae el cierre; el 4T exige procesos comerciales limpios y coordinación con bancos.

1. d) Perfiles de familia: cuatro arquetipos que van a la sala de ventas (según los datos de Best Place to Live/Capeco)

Jóvenes dual-income (Millennials 28–35): Parejas con dos ingresos en plan de primer hijo; buscan vivienda principal con 2 o 3 dormitorios de 50–70 m². Tienen alta sensibilidad a las cuotas, y usan el BBP como gatillo. (Millennials = 50% de compradores).

Escaladores Generación X (36–45): Hogares que dejan los alquileres “caros” por propiedad; valoran colegios y servicios, servicio postventa y tiempos de entrega. (Gen X = 33% de compradores).

Inversor táctico (renta/Airbnb largo plazo): Menor proporción dentro de VIS, pero existe; exige gestión de arrendamiento y amenities funcionales. (alrededor de 28% de compras con fin de inversión en el mix general).

Boomer pragmático (46+): Compra por cercanía familiar y seguridad; prioriza claridad contractual y mantenimiento. Queda satisfecho solo si el servicio es impecable (Boomers muestran 57% de satisfacción neta en el estudio).

Conclusión ejecutiva

Para el cuarto trimestre de este año, mirar a la VIS es una forma sensata de “tomar el pulso” a la economía urbana: Lima acumuló 14,459 viviendas vendidas entre enero y julio (+25% a/a), en un entorno de inflación contenida (1.1% a 12 meses en agosto) y tasa de referencia en 4.25%.

Ese combo -demanda efectiva más condiciones financieras menos tensas- tiende a sostener hipotecas, rotación de inventario y consumo asociado (equipamiento, telecom, retail de proximidad) sin exigir euforia. Para cualquier directorio (banca, consumo, telco, utilities, logística), la señal es clara: hay hogares formales tomando decisiones y eso activa cadenas de valor alrededor de los nuevos barrios.

Para un desarrollador no residencial, esta foto de la VIS es un mapa de demanda futura: dónde se están formando nuevos hogares formales (Lima sumó 14,459 ventas entre enero–julio, más de 25% interanual) y en qué ejes se concentran (Lima Moderna lideró en colocaciones). Eso sirve para seleccionar ubicaciones de strip malls y conveniencia, dimensionar clínicas ambulatorias y colegios, planear micro-fulfillment/última milla y ordenar pre-leasing con anclas afines al ticket del barrio.

Con 2026 en el horizonte electoral, el enfoque prudente es informarse y planificar, no paralizarse: aprovechar la continuidad que sugieren los datos, leer la VIS como barómetro de dónde crecerán el crédito y el consumo formal, y alinear decisiones tácticas (ubicaciones, paquetes de servicios, medios de pago, micro-logística) a esos focos de demanda.

En resumen: menos narrativa, más tableros con ventas del sector, flujo del BBP y satisfacción de usuario. Allí está la señal que importa antes de cualquier eslogan de campaña.