El mercado inmobiliario en Sudamérica está experimentando una transformación profunda que se refleja, entre otros, en el fenómeno emergente del “oficina-vivienda”: la reutilización adaptativa de espacios de oficinas para uso residencial.

Esta tendencia responde a cambios estructurales en la demanda y el uso urbano, como veremos más abajo. Y a su vez plantea desafíos técnicos, regulatorios y estratégicos para promover un desarrollo sostenible y eficiente en las principales metrópolis.

Reúso adaptativo y fenómeno oficina-vivienda en Sudamérica

El contexto post-pandemia aceleró procesos que ya eran visibles: la descentralización de las oficinas tradicionales, el auge del teletrabajo y la creciente demanda de vivienda en zonas céntricas con alta accesibilidad.

En ciudades como Sao Paulo, Buenos Aires, Bogotá y Santiago, la reconversión de edificios de oficinas obsoletos o subutilizados en unidades residenciales se ha posicionado como una solución renovadora que fomenta la revitalización urbana y la mitigación del déficit habitacional.

Este modelo híbrido, conocido como oficina-vivienda, combina características del espacio productivo con el residencial, ofreciendo así nuevas oportunidades para un perfil de consumidor urbano que prioriza la flexibilidad, la ubicación estratégica y la calidad de vida.

Características y retos del modelo oficina-vivienda

Este tipo de reconversión presenta como sus características más relevantes las siguientes:

• Flexibilidad espacial: las edificaciones deben adaptarse a nuevas distribuciones internas, lo cual promueve la modularidad y la multifuncionalidad para responder a usos residenciales y mixtos.
• Calidad ambiental: deben también asegurar elementos como iluminación natural, ventilación y confort térmico, ajustando la envolvente y las aberturas existentes.
• Normativas y seguridad: entre sus retos figuran superar barreras regulatorias, homologar instalaciones eléctricas, hidráulicas y garantizar accesibilidad y seguridad para uso residencial.
• Viabilidad técnica: para este fin se debe evaluar la estructura portante, el núcleo de circulación (escaleras, ascensores) y la envolvente, para confirmar si permiten la conversión sin grandes costos adicionales.

No obstante lo anterior, estos retos requieren incentivos claros, tanto económicos como normativos, para potenciar su desarrollo. La intervención pública y privada en alianzas estratégicas es fundamental para superar el escepticismo y los costos iniciales.

Incentivos claros y criterios técnicos traducidos a números

Para viabilizar el reúso adaptativo, los municipios y organismos reguladores han empezado a definir listas de edificios prioritarios y establecer criterios técnicos mensurables. Estos criterios incluyen:

• Crujía mínima: es decir, los espacios entre muros estructurales o columnas que permitan divisiones horizontales y verticales eficientes. Para oficina-vivienda se recomienda crujías superiores a 6 metros para facilitar aperturas y modularidad.
• Núcleo: el número y ubicación de accesos, escaleras y ascensores debe garantizar una circulación eficiente y cumplir con códigos de seguridad. Por ejemplo, un núcleo por cada 800 m² de superficie útil garantiza una accesibilidad adecuada.
• Envolvente: aquí se evalúa la capacidad del cerramiento para incorporar ventanas y optimizar la iluminación natural. Se sugiere una relación ventana-pared mínima del 40% para espacios habitables.

Adicionalmente, incentivos fiscales como la reducción de impuestos prediales y facilidades en trámites de permisos aceleran la puesta en marcha de proyectos.

Casos representativos en la región

Hemos seleccionado São Paulo, Buenos Aires, Bogotá y Santiago para analizar este fenómeno, dadas sus características únicas: desde la fuerte inversión en innovación y sostenibilidad en São Paulo hasta el cuidado patrimonial de Buenos Aires, la búsqueda de equilibrio entre conservación y desarrollo en Bogotá, y las normativas para densificación en Santiago.

De este modo, permiten ofrecer un panorama integral, enriquecido y representativo del contexto sudamericano actual y futuro.

São Paulo: Liderazgo y renovación urbana con visión sostenible

São Paulo se consolida como el epicentro del reúso adaptativo en la región, con una dinámica activa de transformación de antiguas oficinas y plantas industriales en espacios residenciales modernos.

El municipio local, por ejemplo, está impulsando un proyecto de rehabilitación de 30 edificios a través de los programas Requalifica Centro y Subvenção Econômica, que combinan incentivos fiscales y apoyo financiero directo para modernizar propiedades antiguas. Gracias a ello se han construido 2214 nuevas viviendas, así como desarrollos para oficinas, alojamiento y otros usos comerciales.

Otro ejemplo es el proyecto en el barrio de Barra Funda, donde una antigua planta de asfalto fue transformada en un conjunto residencial con más de 400 viviendas sociales distribuidas en torres que combinan funcionalidad y calidad ambiental.

Este proyecto no solo responde a la creciente demanda de vivienda asequible para jóvenes profesionales, sino que también revitaliza la zona, recuperando conexiones urbanas y espacios públicos para fomentar la vida comunitaria. Sumado a esto, programas municipales ofrecen incentivos tributarios y certificaciones verdes, que potencian la inversión en reconversión y apuntan a un modelo de vivienda sostenible y multifuncional.

Así, São Paulo lidera la consolidación de la oficina-vivienda como un modelo viable y en expansión, apoyado en un marco normativo flexible y en una demanda constante de vivienda en zonas de alta conectividad.

Buenos Aires: El desafío del patrimonio urbano y la modernidad

En Buenos Aires, el fenómeno oficina-vivienda avanza de manera más lenta pero con un enfoque cuidadoso debido al alto valor patrimonial de muchos edificios en zonas históricas de la ciudad, como San Telmo y el Microcentro.

En esta última zona existe una importante iniciativa denominada Plan de Transformación del Microcentro, que brinda beneficios impositivos y créditos bancarios para proyectos de  adaptación, adecuación, reforma, renovación, transformación, ampliación y rehabilitación de obras, destinadas a uso de viviendas y actividades estratégicas.

Dicha reconversión implica un trabajo delicado para equilibrar la restauración arquitectónica con la modernización funcional. Proyectos privados han apostado decididamente por renovar edificios emblemáticos, logrando transformar oficinas subutilizadas en viviendas que mantienen elementos históricos, pero que incorporan todas las comodidades y requerimientos modernos.

Este enfoque ha permitido revitalizar áreas urbanas deterioradas, ofreciendo nuevas oportunidades habitacionales para familias jóvenes y profesionales que valoran la vida en el centro.

Bogotá: Equilibrio entre conservación urbana y soluciones habitacionales

En Bogotá, el desarrollo de la oficina-vivienda está estrechamente vinculado con la recuperación y dinamización de los corredores urbanos centrales y el centro histórico.

La Alcaldía de Bogotá, en ese sentido, está impulsando la iniciativa Reúsa y Revitaliza, que busca transformar edificaciones subutilizadas en soluciones habitacionales. La estrategia une la oferta (propietarios) con la demanda (desarrolladores) de proyectos de reúso, para la construcción de proyectos de vivienda, oficinas o comercial, en zonas estratégicas de la ciudad.

Proyectos así priorizados se concentran en sectores como la Calle 19, Avenida Jiménez y Carrera 10, donde la rehabilitación de edificios antiguos busca ofrecer miles de nuevas soluciones habitacionales y reforzar la cohesión urbana.

La estrategia local enfatiza el equilibrio entre conservación y crecimiento, aplicando normativas estrictas para preservar la identidad urbana mientras incorpora criterios sostenibles y de seguridad técnica.

Este modelo ha potenciado la inclusión social y mejorado la calidad de vida de sectores vulnerables, integrando la vivienda con los servicios y espacios públicos.

Además, Bogotá promueve activamente la densificación en zonas estratégicas mediante la implementación de proyectos mixtos que combinan oficinas, vivienda y comercio, con rigurosos estándares técnicos para garantizar habitabilidad y eficiencia.

Santiago: Densificación y patrimonio en el centro urbano

En Santiago de Chile, sólo dos proyectos de reconversión de oficinas en viviendas se han aprobado en la zona del centro histórico. Esto, pese a la alta vacancia del mercado de oficinas en esa parte de la ciudad.

Estos proyectos son el ex Hotel Tupahue y el edificio Victoria, ambas cercanas a la Plaza de Armas. Esto refleja una baja implementación de la estrategia de reconversión, debido a desafíos regulatorios, específicamente de factibilidad técnica y normativa. Y todo ello provoca lentitud en la aprobación de proyectos.

Se espera que, una vez se superen estos inconvenientes y se dinamice este mercado en la capital chilena, los beneficios serían variados. El primero de ellos sería un crecimiento de la oferta habitacional en el corto plazo, a partir del aumento de vivienda en el centro y la diversificación de usos para comercios y servicios.

Además, dependiendo de la magnitud de la reconversión y de la demanda, podría haber presión a la baja en precios de oficinas y/o aumento en precios y alquileres de vivienda en áreas céntricas. Las propiedades cercanas a estos proyectos podrían experimentar valorización por mayor atractivo residencial y mix de usos.

Finalmente, habría efectos positivos en la planificación urbana, pues al convertir oficinas en viviendas se favorece la vitalidad fuera del horario laboral, con más residentes que saldrían a comer, comprar y moverse por la zona.

Conclusión

El reúso adaptativo de oficinas para usos residenciales en Sudamérica representa una solución creativa y efectiva ante los desafíos del mercado inmobiliario contemporáneo. Con características específicas y retos técnicos bien definidos, y un soporte regulatorio que se fortalece, el fenómeno oficina-vivienda renace como una herramienta estratégica para el desarrollo urbano sostenible.

Garantizar incentivos claros, criterios técnicos objetivos y una priorización adecuada permitirá a las principales ciudades como São Paulo, Buenos Aires, Bogotá y Santiago capitalizar el potencial de este modelo y responder a las demandas cambiantes de sus habitantes.