Entrevista a Alfonso Chang, Gerente División Industrial & Logística de RE Propiedades

El sector inmobiliario industrial y logístico en Lima está experimentando una transformación significativa, dejando atrás sus modelos de desarrollo más conservadores para adoptar estrategias proactivas que respondan a la agilidad del mercado actual.

Históricamente, el modelo predominante era el built-to-suit, donde los desarrolladores esperaban tener un contrato firmado con un cliente para iniciar la construcción de almacenes a medida, un proceso que podía tomar entre cuatro y seis meses. Si bien esta aproximación minimizaba el riesgo financiero, limitaba la capacidad de respuesta ante una demanda creciente que requiere disponibilidad inmediata.

Hoy, el panorama ha cambiado drásticamente. Impulsados por una demanda robusta y constante, actores clave del mercado han adoptado un enfoque más audaz: construir de manera especulativa para tener una oferta de inventario lista para ocupar. Empresas de renombre como Megacentro y jugadores emergentes como Simétrica Almacenes han apostado por desarrollar grandes extensiones de naves industriales, incluso de 20,000 o 30,000 m², sin tener clientes asegurados previamente.

Esta estrategia les ha permitido capitalizar la alta demanda y lograr colocaciones exitosas a medida que avanzaban las obras, demostrando que el riesgo calculado puede generar grandes beneficios en el entorno actual.

Este cambio de paradigma no se limita a los grandes operadores de la zona sur. En la zona norte, condominios como Monteazul y el parque logístico ADN también están construyendo almacenes de diversos tamaños -desde 150 m² hasta naves de gran altura- anticipándose a las necesidades del mercado. Incluso operadores tradicionalmente más conservadores, como Almacenes Central en la zona este, ahora procuran mantener un stock mínimo de 5,000 m² para atender la demanda inmediata, reconociendo que la velocidad es un factor competitivo clave.

Como sabemos, RE Propiedades cuenta con un amplio conocimiento del mercado inmobiliario industrial y logístico, a partir de la experiencia de un equipo de especialistas de primera línea, reconocido por su trabajo consultivo con desarrolladores, inversores y ocupantes a lo largo de muchos años.

Con una trayectoria que respalda su profundo conocimiento del sector, marcada por la comercialización de más de 3.1 millones de metros cuadrados y transacciones que superan los US $ 252 millones desde 2007, su visión nos permite identificar las oportunidades y amenazas que otros no ven en los activos inmobiliarios

A continuación, profundizamos en estas y otras tendencias del mercado con el líder de ese equipo, Alfonso Chang, quien analiza las implicaciones de estas nuevas estrategias, el rol de los diferentes tipos de inventario y los desafíos de infraestructura que enfrenta la ciudad para soportar esta expansión logística.

El informe de RE Propiedades sobre condominios de almacenes observa una transición notable en el mercado: la colocación anticipada está dando paso al desarrollo de espacios como oferta inmediata. ¿Cuáles son las implicaciones de este cambio en la estrategia de comercialización para desarrolladores y arrendatarios, y cómo podría impactar en precios y plazos de entrega?

La constante en los últimos dos o tres años, sobre todo en la zona este y en la zona norte (Callao, Ventanilla), era simplemente esperar a que llegara un cliente interesado en tomar un almacén. Una vez que se tenía el contrato seguro, se procedía a construir la nave, un proceso que tomaba entre cuatro y seis meses. Esta era una operación con un cliente ya asegurado. Sin embargo, en el último año he observado un cambio significativo. Empresas de renombre como Megacentro, por ejemplo, se han dedicado a construir grandes extensiones de almacenes, del orden de 15,000, 20,000, e incluso 30,000 metros cuadrados de área techada, sin tener el cliente asegurado previamente. A medida que avanzaban en la construcción, iban colocando los almacenes.

Ellos no han esperado a tener un cliente asegurado para recién construir la nave. Se han lanzado a construir y, de hecho, lo último que entregarán a fin de este año son aproximadamente 27,000 m² en almacenes Clase A con techos a 13 metros de altura. Aparte de eso, tienen alrededor de 15,000 o 17,000 m² más de almacenes que ellos denominan “flex”, por ser modulares y tener techos más bajos, a 8 metros de altura. Esta dinámica está marcando una nueva pauta. Otro ejemplo es Simétrica Almacenes, un jugador nuevo en la zona sur que ha construido sobre un lote de 5 hectáreas sus almacenes, que deben rondar los veintitantos mil metros cuadrados de área techada. Ellos también construyeron los almacenes y fueron generando y buscando clientes simultáneamente; no esperaron a tener un contrato para iniciar la construcción.

A estas dos empresas les ha ido bastante bien con sus colocaciones, lo que me lleva a creer que empezar a construir, aun cuando no se cuente con un cliente definido, es una estrategia acertada porque la demanda se mantiene bastante alta; hay una demanda considerable por los productos. Ellos han arriesgado con esta estrategia, y los hechos han demostrado que han acertado, sobre todo en la zona sur.

En la zona este, en realidad, el único jugador importante que tiene almacenes Clase A es Almacenes Central. Ellos mantienen una estrategia un poco más conservadora, avanzando de almacén en almacén (en módulos de 5,000 m²) y van colocando. Es una estrategia que también les ha funcionado. Si bien antes esperaban tener el cliente seguro para construir, ahora por lo menos procuran mantener un stock de 5,000 m² de área techada disponible.

En la zona norte, que básicamente se refiere a Ventanilla, ya que en el Callao no hay almacenes Clase A, se encuentran dos actores relevantes: Monteazul y el nuevo condominio ADN (Almacenes del Norte). Monteazul está construyendo almacenes más pequeños, de 500 y 1,000 metros, con techos a 8 metros, que podrían considerarse tipo Clase B. Les ha ido bastante bien con estas colocaciones, ya que ese tamaño de almacenes tiene mucha demanda, lo que les ha facilitado colocarlos a medida que construyen. Por su parte, el nuevo parque logístico industrial ADN se ha lanzado a construir almacenes tipo showroom de 150 metros, almacenes modulares que van desde 200 metros, y también una nave de grandes dimensiones.

Menciona a ADN como un proyecto innovador. ¿Qué lo diferencia de la oferta actual en Lima y cuál es su propuesta de valor en un mercado cada vez más competitivo?

ADN es un parque logístico ubicado en Ventanilla, en la zona del camino a la playa. Es el condominio que tiene la infraestructura más avanzada entre todos los condominios actualmente en Lima, considerando todas las zonas. Son los que tienen la infraestructura más moderna, avanzada y el estándar más alto. Se trata de una empresa con socios de Argentina, Chile, Ecuador y Colombia, y su propósito es que este sea el primer modelo de condominio para luego replicar la experiencia en otros países de la región.

Este condominio está en proceso de conseguir la certificación europea BREEAM, que incide mucho en temas de sostenibilidad. El parque ha sido construido con toda la tecnología existente para preservar el entorno, como los pantanos cercanos. El uso del agua es súper eficiente: tienen pozos de donde extraen agua, la tratan para su uso, y posteriormente la vuelven a tratar para reinyectarla en la napa freática, de tal manera que no se afecta el acuífero. Eso es algo que nadie más tiene en el país; es un sistema muy interesante.

Además, ha sido construido con normas de sostenibilidad muy altas. Por ejemplo, me comentaban que durante la construcción debían tener un porcentaje bastante alto de trabajadores que vivieran en la zona. No solo controlaban que vivieran allí, sino que los supervisores iban hasta las casas de estos trabajadores para ver en qué condiciones vivían. Son estándares constructivos que se han aplicado muy poco en este país. Este condominio ha sido financiado por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) y por la Corporación Financiera Internacional (IFC).

Ellos han construido tres módulos: uno grande donde ya han colocado aproximadamente 10,000 m² y les quedan disponibles unos 17,000 m² de un almacén Clase A a 13 metros de altura, con los más altos estándares. También tienen otros dos módulos más pequeños con almacenes modulares desde 200 m² y techos a 10 metros, todos con sistema contraincendios de última generación. Por lo tanto, ADN es otro jugador que ha apostado por construir primero y buscar la colocación de manera posterior. Todavía tienen mucha área para crecer, ya que recién han empezado operaciones, pero esta es la tendencia que se está dando en el mercado de almacenes Clase A.

Además de estos desarrollos, ¿qué otros actores importantes están marcando la pauta en el mercado, especialmente en la zona sur?

En la zona sur, por ejemplo, BSF es un jugador importantísimo, ahora con su nuevo concepto llamado Logicity. Este concepto corresponde a una nueva etapa de BSF, ubicada un poco más al sur de su proyecto en Portada de Lurín. La idea es que este desarrollo se convierta en una especie de “ciudad logística” por su gran tamaño, que alcanza las 200 hectáreas; es inmenso. Allí, por ahora, están construyendo los almacenes estándar de 10 metros de altura. Además, si un cliente requiere una configuración especial, ofrecen la modalidad built-to-suit (hechos a la medida) sin mayor restricción, estando completamente llanos a construir cualquier tipo de almacén que se necesite.

Con un inventario proyectado a crecer más del 10% para 2025 y las zonas sur y este como protagonistas, ¿qué desafíos logísticos y de infraestructura podrían surgir para soportar tal expansión?

En la zona sur, específicamente en Lurín, el desafío más importante es mejorar la accesibilidad. Actualmente, existen tres avenidas principales por las cuales se puede penetrar a esta zona, y todas presentan problemas graves. La Avenida Industrial, que debería ser la vía principal por su diseño ancho de cuatro carriles con berma central, está completamente destrozada. Realmente no hay pista; los camiones pasan por ahí sobre tierra y huecos.

Por otro lado, la Avenida Eucaliptos está asfaltada, pero es muy angosta para el tráfico pesado. Es una vía de ida y vuelta, pero más adecuada para carros. Si un chofer de camión no es muy diestro al intentar meter su vehículo de retroceso en uno de los almacenes de la avenida, puede formar una cola de 40 carros fácilmente. Y la otra vía es la Avenida Olaya, que fue desarrollada por Macrópolis para mejorar el acceso a su urbanización. Es más ancha y está en mejor estado, no está rota como las otras, pero cuando toda la zona se llene de industrias -solo Macrópolis tiene cerca de 1,000 hectáreas, además de otros desarrolladores como El Lúcumo y Almonte-, el acceso se va a complicar todavía más.

El desafío más importante que tienen en la zona de Lurín es mejorar la accesibilidad, mejorar los accesos, y ese esfuerzo no podrá ser cubierto únicamente por la municipalidad. Todas las industrias que están instaladas allí seguramente van a tener que poner su grano de arena para mejorar la situación, porque son ellas las que se ven perjudicadas. La Avenida Industrial está increíblemente rota. Para ubicarla, cuando uno va al sur y llega al puente Arica, en vez de continuar por la carretera, sigue de frente; esa es la Avenida Industrial. Por ahí circulan muchos camiones, y es un solo de huecos. Esa es la vía clave de la zona. Debería ser la vía principal porque es la más ancha, pero está destrozada. Los tráileres, porta contenedores y camiones con plataformas tienen que circular a 10 km/h, despacito, por la cantidad de huecos y tierra que hay.

Y esta situación no es reciente. El próximo año será lo mismo, porque esa carretera lleva años destrozada y no se hace nada. En algún momento hablé con funcionarios de Macrópolis que me dijeron que están en conversaciones con la municipalidad y otros industriales de la zona para poder arreglarla; pero hasta que se pongan de acuerdo, no se sabe cuánto tiempo podría pasar.

El informe de RE Propiedades indica que la zona sur concentra el 93% del inventario tipo B. ¿Es esta fuerte concentración una ventaja o una desventaja? ¿Existen oportunidades para descentralizar esta oferta?

Sí, considero que es una ventaja, porque el principal colocador de naves tipo B, con alturas de 7 a 7.5 metros, es justamente Megacentro, y les ha ido muy bien con ese formato. Incluso tienen una alta rotación, realizando alquileres temporales por meses: se va un cliente y entra otro. Creo que sí hay oportunidad para descentralizar esta oferta hacia otras zonas, porque hay una mayor cantidad de empresas que necesitan almacenes más pequeños y de menor altura en comparación con los grandes almacenes de 5,000 o 10,000 metros. La demanda en este segmento está más atomizada, pero tiene bastante movimiento.

En el sur de Lima, Megacentro es, en mi opinión, el principal jugador en este tipo de almacenes. Ofrece seguridad, un factor crucial ante la preocupación actual por las extorsiones, al estar dentro de un recinto cerrado con cámaras, control de ingreso y accesos. Incluso, dentro del mismo condominio se genera un ecosistema donde las diferentes empresas pueden hacer negocios entre ellas, lo cual es otra ventaja interesante. El principal problema para replicar este esquema en otras zonas de Lima es la escasez de terrenos adecuados. En la zona este, aunque se podrían encontrar algunos paños interesantes, el único jugador importante, Almacenes Central Huachipa, tiene un formato estandarizado en naves de mínimo 2,500 metros con 13 metros de altura.

Sin embargo, en el norte, tanto ADN como Monteazul sí tienen almacenes tipo B. Le está yendo bien a Monteazul con ese tipo de colocaciones, y aunque en ADN todavía hay que esperar porque recién están saliendo al mercado (su inauguración fue en agosto), creo que les irá bien porque tienen formatos muy flexibles. Pueden alquilar 200, 400, 600 u 800 metros, ya que son modulares y se pueden unir. Atienden a un mercado interesante que tiene bastante demanda para ese tipo de almacenes.

Pasando a los parques industriales, el informe respectivo de RE Propiedades señala que hay un comportamiento más dinámico con mayor demanda de lotes pequeños (menores a 5,000 m²). ¿Qué tipo de industrias impulsan esta tendencia y qué nos dice sobre el perfil de las empresas?

Sí, mayormente lo que hemos podido apreciar es que hay mucha demanda por locales y lotes pequeños, y esta proviene principalmente de empresas dedicadas a la producción de alimentos, metalmecánica, algunas imprentas y empresas de industria ligera. Generalmente, las empresas que buscan lotes o locales pequeños prefieren estar más cerca de la ciudad.

Sin embargo, Macrópolis, uno de los principales jugadores en lotes industriales, ha lanzado su tercera etapa donde están vendiendo lotes desde 1,000 m² bajo el formato de condominio, y me parece que les ha estado yendo bastante bien con ese formato. Incluso en Chilca, en Indupark, sé que también están vendiendo lotes de menos de 1,000 metros y les va bastante bien, aunque en su caso está más orientado a negocios de la gente de Chilca.

En el caso de Macrópolis, al hacer estos lotes pequeños en formato de condominio, están asegurando que se mantenga el orden dentro de esa tercera etapa. Esto es clave, porque es precisamente lo que ha sucedido con la etapa uno y dos, que son una lotización abierta. Allí, Macrópolis creó toda la infraestructura de vías, veredas e incluso bermas centrales proyectadas como áreas de recreación, similar a los condominios de vivienda. Sin embargo, al ser una urbanización industrial, una vez que terminaron las obras, entregaron todas las áreas de circulación a la municipalidad. Esta debería encargarse del mantenimiento de las vías, el riego de áreas verdes y el recojo de basura, pero si uno va ahora, ve que está totalmente abandonado.

Vemos así que la municipalidad, ya sea por falta de recursos o por otras razones, no está realizando las labores que le corresponderían. Para evitar eso, me imagino que en la tercera etapa lo están haciendo en formato de condominio, de tal manera que los propietarios pagan una cuota mensual para el mantenimiento de áreas comunes, y la misma administración centralizada de Macrópolis se encarga de mantener el orden y el cuidado de la infraestructura.

Considerando estrategias como el land banking en parques como Macrópolis, ¿cómo influye esto en la formación de precios y en la planificación urbana industrial?

En realidad, la planificación urbana industrial no existe en nuestro país. Uno entendería que la planificación urbana debería partir de las municipalidades, pero en la mayoría de los distritos son los privados quienes deciden cómo y dónde desarrollar. El caso más emblemático es el de Lurín, donde los privados decidieron que toda esa zona se convirtiera en una urbanización industrial; pero como mencioné, el ingreso a la zona, que depende de la municipalidad, es un desastre.

La formación de precios en estos lotes industriales depende principalmente de la demanda y del crecimiento de la actividad industrial del país, porque son áreas con zonificación específica para uso industrial. Esto difiere de lo que se puede encontrar en la Avenida Argentina o en Chorrillos, que fueron zonas industriales por excelencia en Lima pero ahora están cambiando por el crecimiento de la ciudad. Los cambios de uso están haciendo que los valores de esas propiedades sean totalmente diferentes a los de un lote industrial.

Tengo un ejemplo que escuché de un alto funcionario de un importante gremio empresarial. Él tenía su planta en la Avenida Argentina y comentaba que, cuando vendió su local para mudarse a una zona donde los terrenos son más baratos, la utilidad que generó en esa operación fue mayor a todo lo que había ganado durante la historia de producción de su empresa, y esto se dio solamente por el cambio de uso.

En cambio, en los lotes industriales de Lurín, que son urbanizaciones diseñadas y planificadas para uso industrial, los precios se moverán en la medida que exista demanda para ese fin. Lo más probable es que allí no exista un cambio de zonificación debido al crecimiento de la ciudad, porque está proyectado que las zonas residenciales lleguen hasta un límite y a partir de ahí todo sea industrial. Será difícil que en años futuros las zonas residenciales invadan esas áreas industriales, porque justamente se crearon con el propósito de evitar que las industrias tuvieran que mudarse por el crecimiento desordenado de la ciudad.

He visto el caso contrario, por ejemplo, en la zona este, en el parque industrial de Bryson Hills, por Cajamarquilla. Sé de algunos propietarios que compraron sus terrenos allí hace más de 10 años y, por diversas razones, no los utilizaron y decidieron venderlos. Lejos de subir, los precios se han ido para abajo. No consiguen venderlos porque no existe una demanda importante en esa zona por ahora, ya que el crecimiento de la industria en el país no ha sido tan vigoroso como para demandarla. Ellos me decían: “Es la primera vez que veo que compro tierra y después de 10 años, en vez de valer más, vale menos”. Ese es el tema: la plusvalía de los parques industriales dependerá básicamente de la oferta, la demanda y el crecimiento industrial del país, no de un potencial cambio de uso, porque la idea es que la ciudad deje de crecer de manera desordenada.

El informe sobre lotizaciones industriales de RE Propiedades menciona una rotación más moderada y la carencia de administración centralizada. ¿Qué tipo de inversión es más adecuada para una lotización en comparación con un parque industrial, y quién es el comprador ideal?

La diferencia principal radica en el modelo de gestión. Las lotizaciones industriales, como Macrópolis, son abiertas, mientras que los parques industriales, como los que hay en Chilca (La Chutana, Sector 62, Indupark) o Central Park en Pampa León, son recintos cerrados que funcionan como un condominio. En estos parques se paga un gasto de mantenimiento de áreas comunes. En cambio, en los lotes industriales abiertos como Macrópolis, no se paga un mantenimiento, sino que se supone que los arbitrios deberían cubrir la limpieza y el mantenimiento de las vías y áreas comunes, cosa que, hasta donde he visto, no está sucediendo porque la municipalidad no desarrolla esa labor. Esa es la diferencia principal entre un parque industrial y los lotes stand-alone o puerta a la calle.

Es difícil definir un perfil de comprador ideal para cada uno. En los parques industriales cerrados, lo que he visto es que se instalan empresas grandes, de medianas para arriba, y muchas empresas extranjeras que tienen una visión más abierta sobre seguridad y un mercado más importante. En los lotes stand-alone de Lurín, hace años se instalaron empresas grandes como SIKA (suiza), Tigre (fabricante de tubos) o Tupemesa, que compraron lotes de 10,000 m². Ese tipo de empresa ya no se ve con tanta frecuencia; no veo mucha demanda de empresas de esa categoría buscando terrenos en urbanizaciones abiertas. Sí hay más empresas medianas a chicas dispuestas a comprar allí.

Sin embargo, el universo de empresas es muy variado y es difícil encasillar. Por ejemplo, lo último que estuvimos viendo fue con una empresa brasileña que importa piezas para bombas de agua, interesada en un lote de 10,000 m², pero lo dejó en stand by. Por otro lado, sí le vendimos un lote de 10,000 m² en Sector 62 (Chilca) a una empresa china para una fábrica de bolas de acero para minería. Hemos colocado en alquiler lotes de 1,400 m² en Megacentro para una empresa chilena que da servicios al sector minero, y estamos colocando 5,000 m² de almacenes para un operador logístico farmacéutico colombiano. Como se ve, el universo de empresas que atendemos es realmente muy variado.

Respecto a los terrenos stand-alone, el informe de RE Propiedades observa una amplia dispersión en los precios debido a la compatibilidad con otros usos. ¿Existe un riesgo real de que el suelo industrial en zonas urbanas consolidadas sea absorbido por usos más rentables y cuáles serían las consecuencias?

Sí, en realidad ese riesgo existe y es lo que ha venido sucediendo en los últimos años. Sobre el corredor de la Avenida Argentina, por ejemplo, ahora se pueden ver muchos condominios de 20 pisos que han sido construidos sobre lotes que antes eran industriales. Esto ha tenido un impacto importante en el precio de los locales. Como mencioné antes, el valor del terreno donde está ubicada la industria ya no justifica que sigan operando allí. Prefieren mudar toda su operación a un terreno que les costará $150 o $200 por metro cuadrado, cuando pueden vender el local donde están por $600 u $800 por metro cuadrado. Incluso, otra ventaja que a veces consiguen es que al trasladar su operación, necesitan menos espacio porque la tecnología ha mejorado y ya no requieren equipos tan grandes. Así, se reducen en tamaño y consiguen una plusvalía bastante importante.

Entonces, en la medida que una industria está más dentro del centro de la ciudad, el crecimiento de todas maneras la irá empujando. Esto sucede porque no contamos con una planificación adecuada de la ciudad. Justamente, lo que se ha querido hacer en Lurín es crear una planificación para que esa zona industrial sea siempre industrial, y que las zonas residenciales cercanas lleguen hasta un límite determinado. La idea que venden los desarrolladores es que es un terreno donde vas a poder estar toda la vida, sin tener que mudarte en el futuro porque se te pusieron cuatro casas al costado. Esa es una realidad que lamentablemente tenemos que vivir en este país, pero es algo que sucede constantemente.

Finalmente, considerando estos factores, ¿cómo se puede evaluar la liquidez y el potencial de revalorización de un terreno stand-alone en comparación con uno dentro de un parque o condominio?

Es mucho más probable que un terreno stand-alone en una zona urbana se revalorice por el cambio de uso que uno que está dentro de un parque industrial o una urbanización industrial. Lo que está dentro de un parque industrial solamente crecerá en valor en la medida que exista un crecimiento del sector industrial que demande más terrenos o locales industriales. En cambio, un terreno cuyo uso puede ser mucho más amplio -no solamente industrial, sino también residencial, comercial o logístico- tiene muchas más posibilidades de que se revalorice y obtenga una plusvalía mucho más alta.