Nuestra capital se sigue consolidando como un destino turístico y de negocios cada vez más atractivo. En este escenario, las plataformas de alquiler de corta estancia, lideradas por Airbnb, han irrumpido con fuerza, transformando la dinámica del mercado inmobiliario y abriendo nuevas vías de inversión y rentabilidad.

Sin embargo, este boom no ha pasado desapercibido, y el sector se encuentra hoy en una encrucijada crucial, marcado por una creciente profesionalización y una serie de normativas que redefinen las reglas del juego.

Para los inversores, desarrolladores y propietarios de inmuebles, entender este complejo panorama no es solo una ventaja, sino una necesidad imperante.

La trama regulatoria: una danza entre lo nacional y lo local

La profesionalización del alquiler de corta estancia en Lima se ve impulsada por una regulación multicapa, que exige una lectura fina y una adaptación estratégica. No estamos hablando de un marco único, sino de un mosaico de normativas que, desde finales de 2024 y principios de 2025, están configurando un nuevo escenario para los anfitriones.

1. La capa nacional: el registro de huéspedes extranjeros de migraciones

Desde el 10 de diciembre de 2024, el Decreto Supremo 011-2024-IN ha marcado un antes y un después para todos los hospedajes y arrendadores en Perú. Esta norma, que ya ha sido ampliamente divulgada y ha registrado más de 113,000 inscripciones en su primer mes, obliga a registrar a todo huésped o arrendatario extranjero en la plataforma de Migraciones, verificando su documentación.

¿Qué implica esto para el negocio inmobiliario de corta estancia? Significa que el onboarding de un huésped ahora incluye un proceso documental riguroso: la solicitud de DNI o pasaporte y la verificación del estatus migratorio.

Este proceso es digital y debe completarse en la plataforma de Migraciones antes o durante la estadía. Para el anfitrión, esto se traduce en la necesidad de incorporar cláusulas específicas en los contratos y las house rules que informen sobre esta obligación de registro. Incluso Airbnb ha reseñado esta exigencia en su centro de ayuda para Perú, validando su importancia.

El incumplimiento, para los arrendadores, puede acarrear multas, mientras que para los huéspedes, implica una mayor trazabilidad. Para el inversor en real estate, esto significa integrar el cumplimiento migratorio como parte esencial de su operación, un paso hacia la formalización que no puede pasarse por alto.

2. La capa local: Miraflores, el testigo de la restricción residencial

Si la normativa nacional establece un piso para la formalización, es en el ámbito local donde las aguas se vuelven más turbulentas. Miraflores, uno de los distritos más demandados por turistas y viajeros, se ha convertido en un caso paradigmático de la regulación municipal. La Ordenanza 561/MM (2021), que modificó los parámetros urbanísticos del distrito, fue enfática: los edificios multifamiliares en zonas de zonificación residencial solo pueden ser usados como vivienda.

En la práctica, esto excluye el uso de departamentos residenciales para hospedaje de corta estancia, una medida que ha generado intenso debate vecinal y legal, con pedidos de derogación o ajuste en 2025.

¿Cómo impacta esto a un anfitrión o un inversor en Miraflores? Si el inmueble se encuentra en una zona residencial y es un departamento, su uso como hospedaje contraviene la ordenanza. Esto representa un riesgo regulatorio significativo y puede afectar el valor de los activos destinados a STR (short-term rental o alquiler a corto plazo) en estas áreas.

Por otro lado, si el activo está en una zona compatible con hospedaje (como un apart-hotel o una zona hotelera) y cuenta con la licencia correspondiente, el camino es distinto, requiriendo licencia de funcionamiento y cumplimiento de requisitos edilicios, según el Reglamento de Licencias 593/MM (2022).

La experiencia de Miraflores sirve como una señal de alerta para otros distritos, que podrían seguir caminos similares en su intento por regular el uso del suelo y proteger la vida vecinal.

Lima Metropolitana: Un mercado vibrante que madura

A pesar de las complejidades regulatorias, el mercado de alquiler de corta estancia en Lima no ha parado. Las estimaciones privadas, basadas en plataformas como Airbtics, AirDNA y AirROI, revelan una escala impresionante: a marzo-julio de 2025, Lima contaba con aproximadamente 15,400 listados activos, con Barranco rondando los 1,965.

Las métricas de rendimiento son clave para los inversores. La ocupación mediana en Lima se sitúa alrededor del 54% (de junio 2024 a mayo 2025), con una Tarifa Diaria Promedio (ADR) de US$42, según Airbtics. Estos datos son esenciales para comparar precios, establecer estancias mínimas y entender la estacionalidad del mercado.

Geográficamente, la concentración de la oferta se mantiene en Miraflores y Barranco, impulsada por la demanda turística, la gastronomía y la accesibilidad. Sin embargo, San Isidro emerge como un polo de crecimiento para estancias de mediano plazo (mid-term stays) con enfoque corporativo.

En cuanto al producto, predominan los departamentos de 1 a 2 dormitorios, con una fuerte tendencia a estancias de 30 o más noches para el segmento corporativo o de teletrabajo, y una predilección por políticas de cancelación flexibles. Esta diversificación de la demanda sugiere oportunidades para la segmentación.

El horizonte: proyectos de ley y ajustes fiscales en el Congreso

El panorama regulatorio no se detiene en lo ya implementado. En el Congreso, avanza un proyecto de ley para regular las plataformas de alquiler de corta estancia, que buscará establecer obligaciones para los anfitriones y mecanismos de recaudación.

El diario Gestión lo ha resumido como una “formalización con carga tributaria”. Será crucial seguir de cerca el texto final y su reglamento para entender los umbrales y los requisitos de reporting.

En paralelo, y aunque no es una normativa específica para los alquileres de corta duración, la Ley 32430, publicada en agosto de 2025, modificará el tratamiento del Impuesto a la Renta en alquileres, pasando de un criterio de devengo a uno de percibido.

Esto, si bien alivia a los propietarios en casos de morosidad, cambia significativamente el flujo de caja y la planificación financiera, un detalle no menor para la gestión de portafolios inmobiliarios.

Estrategias ganadoras: adaptación, profesionalización y diferenciación

Ante este complejo escenario, la clave para los propietarios e inversores en real estate en Lima es la profesionalización y la adopción de estrategias ágiles.

1. Mapeo del riesgo regulatorio por distrito: Es fundamental mantener una matriz de riesgo actualizada. Si Miraflores ya es restrictivo en zonas residenciales, otros distritos podrían seguir su ejemplo, basándose en índices de uso y licencias. La planificación debe incluir escenarios a 12, 24 y 36 meses, considerando desde prohibiciones hasta registros obligatorios o cupos.
2. La oportunidad de los mid-term stays: Las estancias de 30 a 89 noches representan una excelente estrategia para reducir la fricción normativa y mejorar el valor de vida del huésped (LTV). Este segmento es ideal para clientes corporativos, procesos de reubicación o estadías por motivos de salud. Los datos de mercado ya confirman la relevancia de este tipo de estancias largas.
3. Cumplimiento como ventaja competitiva: En un mercado cada vez más formalizado, integrar el cumplimiento normativo se convierte en un diferenciador. Esto incluye el KYC (“conozca a su cliente”) migratorio, el uso de contratos tipo, la contratación de seguros adecuados y el mantenimiento de un audit trail digital (registros y facturación) listo para cualquier fiscalización. La transparencia y la legalidad no son solo una obligación, sino una carta de presentación.
4. Innovación en producto y pricing: Diferenciar la oferta es vital. Esto puede lograrse ofreciendo espacios de trabajo optimizados, Wi-Fi de calidad empresarial, check-in sin fricciones y alianzas estratégicas con gimnasios o estacionamientos. La implementación de precios dinámicos, referenciados al ADR y la ocupación locales, permitirá maximizar la rentabilidad.

El futuro profesionalizado del STR en Lima

La tesis es clara: el short-term rental (STR) en Lima no desaparecerá; se profesionalizará.

La ruta hacia el éxito para propietarios, holdings y family offices pasa por un enfoque multifacético: garantizar el cumplimiento de las normativas nacionales, realizar una lectura detallada de los usos de suelo locales (como en Miraflores), adoptar un mix inteligente de estancias (cortas y medias), y operar con estándares de calidad propios de la hotelería.

Para aquellos con portafolios inmobiliarios, el ángulo es estratégico: concentrar los activos en zonas donde el uso de hospedaje esté permitido, buscando potenciar la marca y la repetición.

Donde la viabilidad del STR sea limitada o nula, la opción es pivotar hacia arriendos tradicionales o alquileres corporativos de mediano plazo, respaldados por contratos sólidos. Lima se encuentra en una etapa emocionante de su evolución inmobiliaria.

Aquellos que entiendan y se adapten a estas nuevas reglas no solo sobrevivirán, sino que prosperarán en un mercado en constante transformación.