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Monday 6, Marzo 2017

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STRIPCENTER: Un formato para el desarrollo comercial a tomar en cuenta

En el desarrollo inmobiliario comercial hay una formato flexible que está permitiendo llevar la oferta del canal moderno a zonas poco atendidas por los grandes malls de la ciudad. Se trata de los Strip Centers, los cuales son un pequeño grupo de tiendas de conveniencia, ubicados en una superficie no superior a una manzana y en las cercanías a una zona residencial.

En Lima hay algunos distritos donde ya se implementó este formato, como en Chorrillos, Surco, La Victoria, entre otros y en algunas ciudades del interior en las que se está desarrollando este formato comercial pero de forma incipiente.

Conversamos con Juan Carlos Azcoytia, Asset Manager de Fibra Activos Inmobiliarios, especializado en el sector retail para que nos explique un poco más sobre el verdadero desarrollo de este sector.



¿Cual es el alcance actual de los Strip Centers en el país?

Primero habría que de nir que es un Strip Center para poder catalogarlo. Existen varios formatos que podrían calzar en la de nición. En Lima no son más de diez, incluidos algunos desarrollos que se encuentran en el límite de lo que podría llamarse mejor “Power Centers”, pues han dejado de ser centros de compra rápida debido a que han integrado conceptos como cines que ya suponen una permanencia del visitante y se pierde el concepto de compra “al paso”.

El principal desarrollador fue el Grupo Brescia en su momento; sin embargo, hace algún tiempo han dejado de desarrollar este formato. Parque Arauco, por su lado, ha hecho algunos desarrollos, más cercanos a la línea de lo que es un Power Center aunque sin una de nición clara del tipo de formato.

No tengo claro si en provincia se han desarrollado proyectos que puedan entrar en la categoría de Strip Centers o encajan mejor en la categoría de “Power Centers” o incluso de Centros Comerciales.


¿Qué particularidad encuentra en los Stripcenters, hablando de formatos?

Como concepto, creo que lo que de ne mejor un Strip Center es la oferta comercial y la experiencia de compra rápida. El mix de tiendas debería orientarse a ofrecer productos de uso cotidiano en un formato que permita un desplazamiento rápido a través de todo el complejo, todos los locales deben ser visibles y de fácil acceso, con un parqueo cómodo y siempre disponible. Adicionalmente, la

ubicación de estos centros comerciales debe tener un criterio de comodidad, fácil acceso, sobre una vía con alto tránsito, siempre en esquina y de preferencia en la ruta de “vuelta a casa”.


¿Qué rentabilidades pueden llegar a alcanzar este tipo de desarrollos?

Tanto la rentabilidad como la inversión dependen del tipo de proyecto que se decida realizar. Es difícil estimar un monto pues los Strip Centers pueden contar con una tienda ancla, en cuyo caso la inversión puede ser sustancialmente mayor a un proyecto que no la considere necesaria. Por el lado de la rentabilidad esperada, esta podría considerarse menor en un proyecto que cuente con un supermercado, pues gran parte de los arriendos provendrían de un único arrendatario que se supone cuenta con capacidad económica su ciente para responder por los arriendos futuros y por tanto disminuye el riego del desarrollador, sin embargo a un costo negociado evidentemente menor. En términos generales, la inversión va estar ligada al tamaño del terreno que es el que marca el tamaño del desarrollo.


Qué próximos proyectos tiene en la mira FIBRA ¿Cuáles son sus desarrollos actuales?

FIBRA está desarrollando su primer Strip Center por cuenta propia. Un desarrollo comercial que contará con 2,900 m2 de GLA sobre un terreno de 1,500 m2 ubicado en la intersección de las avenidas Javier Prado y Roca de Vergallo en Magdalena. Seguimos en la búsqueda de terrenos con características similares como ubicación y tamaño para replicar el formato.