El mercado de oficinas prime en Lima atraviesa una inflexión silenciosa pero decisiva. Tras años de sobreoferta, incertidumbre política y el sacudón de la pandemia que puso en duda el modelo presencial, los indicadores comienzan a invertirse: la vacancia cae, la oferta nueva escasea y el poder regresa, paulatinamente, a manos de los propietarios.

En este contexto, José Carlos Leigh, director de Negocios de Urbanova -la empresa detrás de los proyectos urbanos Paseo Begonias y La Rambla San Borja-, no solo lee el ciclo con precisión, sino que lleva años apostando por una tesis que va más allá del edificio: la creación de ecosistemas urbanos que prioricen el bienestar y la productividad de quienes trabajan en ellos.

Con Torre Rosales en desarrollo y próxima a ingresar al mercado el 2027 -un edificio de 30,000 m² de área bruta locativa en pleno corazón de San Isidro- y el 30% de su metraje ya comprometido, Leigh conversó con Spatium sobre el estado del mercado, la vigencia de la presencialidad y cómo la reducción de la oferta disponible empieza a cambiar las decisiones de ocupación de las empresas.

El ciclo del mercado

— El mercado de oficinas en Lima ha pasado de un exceso de oferta a señales de ajuste en algunos submercados. ¿Cómo describirías el punto exacto en que se encuentra hoy el ciclo?

La absorción del mercado en los últimos dos o tres años ha venido siendo bastante pareja. Lo que está sucediendo es que no ha habido nueva oferta, o la oferta que ha entrado al mercado ha sido muy poca, mucho menor que en años anteriores. Cuando la absorción es mayor que la oferta nueva, la vacancia empieza a bajar, y eso es lo que está pasando. En el último reporte, en este primer trimestre, hemos llegado a 10%. Lo que queda disponible es poco.

— A inicios de esta década se cuestionó el futuro de las oficinas. ¿Qué ha cambiado en la práctica desde entonces?

La pandemia hizo que se cuestionara el modelo tradicional de oficinas y, sobre todo, la presencialidad. Sí ha habido cambios: son pocas las compañías que trabajan presencialmente el 100% de la semana. Lo más común entre nuestros clientes es que se trabajen entre tres y cuatro días presenciales -más cuatro que tres-. Tener uno o dos días de flexibilidad para trabajar desde casa creo que ha llegado para quedarse.
Lo que definitivamente nunca se concretó fue que la oficina y la presencialidad dejaran de ser necesarias. Todos hemos visto que la presencialidad genera cultura, productividad, vínculos y creatividad: cosas que en un modelo puramente remoto son muy difíciles, o imposibles, de conseguir. La mayoría de compañías está de acuerdo con esto y por eso casi todas han regresado a un modelo principalmente presencial.

— Hoy conviven señales mixtas: menor vacancia, pero cautela en decisiones corporativas. ¿Qué fuerzas están moviendo realmente el mercado?

Resumiría los últimos años en dos etapas. En la primera, la pandemia cuestionó el modelo 100% presencial y, en el caso de Perú, se sumó mucho ruido político. Esas dos cosas hicieron que muchas compañías no dejaran sus oficinas, pero sí redujeran sus metros cuadrados.
Ahora, con el regreso a la presencialidad, veo a muchas de esas compañías arrepentidas de haberse achicado más de lo que debían. En algunos casos, los espacios que dejaron aún estaban disponibles y los han vuelto a ocupar; en otros, esos espacios fueron tomados por terceros y ahora enfrentan la disyuntiva de crecer, pero sin prisa desordenada. No veo al mercado cauteloso: la absorción ha sido pareja.
Lo que ocurrirá en 2026 y sobre todo en 2027 es que las opciones disponibles ya no satisfacen las necesidades de todos. El período de alta disponibilidad, con espacios para todos los bolsillos y en todas las zonas -muchos de ellos implementados e incluso con implementación gratuita- se terminó.

— ¿Crees que estamos entrando en una etapa en que el mercado vuelve a darle el poder al propietario?

Sí, evidentemente esto es un balance. En un mercado de baja vacancia, el landlord empieza a tener más opciones para ocupar los espacios vacantes, y el balance de poder se invierte un poco; es algo natural. Nosotros, en cualquier contexto de mercado, tratamos de ser justos con nuestros clientes, pero la realidad del mercado es la que es.

— ¿Qué lectura crees que aún no está haciendo correctamente el mercado?

Lo que no están entendiendo es que esa oferta de hoy va a ser mejor que la del próximo año. Dado los tiempos que se toma esta industria, creo que van a pasar por lo menos dos o tres años para que la situación mejore desde el punto de vista de oferta, disponibilidad y precios. Entonces, si no quieres esperar hasta el 2029 o 2030, hoy es el mejor momento para tomar una oficina.

La oferta nueva es poca: nosotros tenemos Torre Rosales prevista para el 2027, un edificio de 30,000 m² de área bruta locativa. Hay otros edificios más pequeños en camino, pero la información que manejamos indica que varios de los proyectos en construcción ya están ocupados al 100% en fase preoperativa, en muchos casos por el mismo grupo económico que los construye.

Torre Rosales y la apuesta por el ecosistema

— Torre Rosales se desarrolla en un momento donde no abundan nuevos proyectos de oficinas prime. ¿Qué lectura de mercado sustenta esa decisión?

Al margen de la situación de mercado, nosotros tenemos muchísima convicción en lo que estamos haciendo y en desarrollar destinos urbanos. Tenemos la oportunidad de desarrollar zonas, no solo edificios.. Me concentro en Paseo Begonias porque es donde estará Torre Rosales. Quienes frecuentan esa zona habrán notado los cambios que ha experimentado en los últimos años: hemos inaugurado Torre del Parque 1 y Torre del Parque 2; hemos desarrollado Plaza del Sol, una plaza verde abierta al aire libre con un portafolio de restaurantes y cafeterías, incluyendo Popurrí -un concepto gastronómico de 1,100 m² con 14 propuestas curadas por distintos chefs-.

Toda esa apuesta de zona hace que, más allá de la coyuntura de mercado, el mercado esté valorando el esfuerzo que realizamos por mejorar nuestra zona, siempre pensando en el bienestar y la productividad de quienes trabajan aquí. Adicionalmente, no somos ajenos a la coyuntura: lanzar un proyecto cuando la vacancia está relativamente baja favorece la ocupación y el éxito del proyecto.

— ¿Por qué Urbanova decide sacrificar metros cuadrados arrendables en favor de espacios de convivencia?

Lo que queremos en Urbanova es crear y generar ciudad. Nuestros edificios tienen retiros, plazas semipúblicas abiertas que hacen que el conjunto sea mucho más agradable. Es una apuesta por tener no solamente los mejores activos de la ciudad, sino la mejor zona de la ciudad: una zona donde uno puede salir a caminar, haya áreas verdes y se pueda disfrutar de la arquitectura y del entorno en su conjunto. Esa apuesta implica que probablemente no maximicemos el uso de todos nuestros terrenos. Lo que pasa es que nuestros edificios no son cubos que llegan al lindero y maximizan el área bruta locativa; son edificios que buscan contribuir y aportar a la zona.

— A diferencia de ciclos anteriores, ¿qué variables han ganado peso en la concepción de un edificio corporativo?

Las compañías priorizan cada vez más la productividad de sus colaboradores, de su talento. Tiene poco sentido apostar por talento, capacitarlo, para luego tenerlo en una oficina o en una zona que no priorice su bienestar y productividad. La apuesta de Urbanova por tener una zona donde los colaboradores puedan resolver todas sus necesidades, salir a caminar a la hora del almuerzo, encontrar diversidad de espacios para almorzar, comprar y entretenerse -tanto en el horario de almuerzo como al terminar la jornada- tiene mucho eco con las compañías que entienden lo que estamos haciendo y que buscan espacios donde su talento vaya a ser más productivo, esté en bienestar y esté más contento.

— ¿Qué avance tiene Torre Rosales en comercialización?

Hasta el momento ya tenemos comprometido cerca del 30% de los metros cuadrados del edificio. Esperamos terminar este año con entre el 50% y el 60% comprometido.

— ¿Qué diferencia a Torre Rosales de un edificio corporativo tradicional?

Muchísimas cosas. Empiezo por la arquitectura: prácticamente todos nuestros proyectos los trabajamos con Arquitectónica, una firma de arquitectura de renombre y clase mundial. Los espacios compartidos del edificio son excepcionales: un lobby de triple altura donde prácticamente toda la planta baja está destinada a ese espacio, que resulta muy elegante e imponente. La cantidad de ascensores, la altura piso a techo, la calidad de los vidrios -tanto en insonorización como en aislamiento térmico- son de primerísimo nivel. Las áreas comunes incluyen directorios y salas de reuniones que, combinadas, permiten reuniones de hasta 160 o 180 personas, eliminando la necesidad de alquilar locales en hoteles.

En todos nuestros edificios, y Torre Rosales no será la excepción, contamos con comedores con concesionarios que buscan ofrecer menús balanceados en espacios con luz natural, en pisos altos -no escondidos en un semisótano-. En Torre Rosales, el comedor estará en el sexto piso, junto a una terraza importante. Y además llega acompañado de dos o tres restaurantes nuevos y un par de cafeterías nuevas que se suman a toda la propuesta que hemos venido construyendo en Paseo Begonias. Es el mejor edificio en lo que nosotros sentimos que es la mejor zona.

 

 

Del edificio al ecosistema urbano

— Paseo Begonias ha evolucionado más allá de un clúster de oficinas. ¿En qué momento deja de ser un conjunto de activos y pasa a ser un sistema urbano?

En el momento en que un colaborador que trabaja en un edificio de Urbanova puede interactuar con el ecosistema y no solo con el edificio. Nuestra comunidad de oficinistas dentro de los edificios de Urbanova, cuenta con una plataforma de experiencia llamada Spazio. que te permite interactuar con el edificio -tu fotocheck digital en el celular, registro de placa con acceso automático por cámara, registro de invitados, pedido de almuerzo, reserva de salas-, pero también con la zona: puedes reservar restaurantes, acceder a beneficios por ser usuario de Spazio, y participar en la comunidad a través de eventos profesionales y sociales como after offices en la terraza de Flex. En el momento en que te das cuenta de que no eres solo parte de un edificio, sino parte de un ecosistema urbano, ya eres parte de una zona.

— Se habla mucho de comunidad en entornos corporativos. ¿Cómo se traduce ese concepto en algo tangible?

Hay diversas comunidades que queremos generar. Comunidades profesionales con reuniones de networking y de negocios, pero también comunidades sociales. Estamos trabajando en juntar a colaboradores de nuestros destinos urbanos con intereses comunes para que puedan armar su propia comunidad. Queremos fomentar comunidades de diversos hobbies para que la gente pueda venir a trabajar y, cuando acabe su jornada, integrarse y participar en esa comunidad. Creemos que eso genera bienestar y hace que la gente quiera venir a trabajar a la zona.

— ¿Qué diferencia un entorno corporativo tradicional de uno integrado como este?

La integración. Hay muchas zonas corporativas en la ciudad que no están integradas: son locales y edificios aislados. Nosotros tenemos la suerte de poder gestionar zonas o clústers como destinos urbanos, y a través de tecnología -y siendo un solo gestor- integramos la zona desde la arquitectura y lo físico: hacemos que los espacios se conecten, sean transitables, tengan retiros, que uno pueda pasar de una manzana a la otra por veredas y zonas caminables. Y luego la integramos también vía tecnología, con todo lo que ya mencioné sobre Espacio.

 

Demanda corporativa y mirada al futuro

— El discurso sobre bienestar y flexibilidad ya está instalado en las empresas. ¿Qué se ha materializado realmente en la demanda corporativa y qué no?

Esquemas un poco más flexibles que antes de la pandemia han venido para quedarse. Los colaboradores valoran esa flexibilidad, y hay un balance entre las necesidades de la compañía y el darle cierta flexibilidad para atraer y retener el mejor talento. Sin embargo, creo que todos -colaboradores y compañías- reconocen que no todo se puede hacer de manera remota, y que un esquema 100% remoto o altamente remoto no fomenta la innovación, la creatividad, la formación de equipos integrados, la cultura ni el aprendizaje de los colaboradores nuevos, entre otras cosas.

Las compañías buscan un balance: darle flexibilidad a sus colaboradores, que es requerida especialmente por la gente más joven, pero al mismo tiempo defender los intereses de la compañía en términos de productividad, innovación, generación de equipos y de cultura. Desde el punto de vista de la flexibilidad que las compañías buscan de su landlord, durante la pandemia hubo muchos pedidos en ese sentido, y nuestra respuesta ha sido Flex: un espacio de 4,000 m² en Paseo Begonias donde una compañía puede acomodar un proyecto o una necesidad de espacio adicional temporal, sin salir del ecosistema de Urbanova y sin tener que lidiar con más de un landlord.

— Más allá del metraje, ¿qué atributos se han vuelto no negociables para una empresa al momento de tomar un espacio corporativo?

La ubicación y la accesibilidad son fundamentales. Todos conocemos la situación del tráfico en Lima, por lo que las zonas accesibles por corredores viales son priorizadas. Y luego, zonas que prioricen el bienestar de los colaboradores: que uno pueda llegar y salir relativamente rápido, pero también que tenga distintas opciones para almorzar y para satisfacer las necesidades al terminar la jornada. Supermercados, tiendas, conveniencia, farmacia, bancos, notarías, restaurantes, bares: todo eso hace que los colaboradores vengan a trabajar más contentos.

— Urbanova ha desarrollado una lógica de proyectos que trascienden al edificio. ¿Cómo ha evolucionado el rol del desarrollador en los últimos años?

En nuestro caso, venimos apostando y vamos a seguir apostando por nuestros dos destinos urbanos: La Rambla San Borja y Paseo Begonias. En ambos casos tenemos la oportunidad de gestionar no activos de manera independiente, sino zonas completas. Permanentemente estamos escuchando a los oficinistas y a los visitantes para entender qué quieren y poder entregárselo. Lo que tienen en común ambas zonas es que buscan que el colaborador tenga todo lo necesario para satisfacer sus necesidades durante la jornada laboral, pero también antes o al final de ella.

En el caso de San Borja, tiene el beneficio de contar con un mall en el centro, por lo que la diversidad de tiendas es mayor y la oferta gastronómica es prácticamente inagotable, con cines incluidos. Paseo Begonias tiene otras fortalezas, como la oferta corporativa que brinda el Westin con todo su centro de convenciones. Ambas son zonas distintas pero muy completas, que buscan dar productividad a la gente que trabaja en ellas.

— ¿Dónde está hoy la mayor responsabilidad para Urbanova: en el activo individual o en el impacto urbano?

El impacto urbano es la suma de activos individuales, pero si tengo que escoger, estamos priorizando el impacto urbano de nuestras zonas. Eso se logra, evidentemente, a través de muy buenos activos independientes.

— ¿Qué aprendizajes de Paseo Begonias están influyendo en los nuevos desarrollos?

Nos estamos desarrollando en nuestros dos destinos urbanos en este momento. Y en ambas zonas todavía tenemos terreno disponible: aquí en Paseo Begonias tenemos espacio para tres edificios importantes más, en las casas que uno ve alrededor. Por eso le damos tanta importancia a la zona: no es solo por los activos operativos que tenemos hoy, sino porque en el futuro hay un potencial de desarrollo muy relevante.

El mensaje para los directorios

— Para un directorio que no es del sector inmobiliario, ¿por qué debería importar lo que está pasando hoy en el mercado de oficinas?

El primer punto es que el mejor momento para contratar una oficina es hoy. La vacancia ha venido bajando y, dado que hay pocos proyectos nuevos entrando al mercado, va a seguir reduciéndose por los próximos dos o tres años. Si necesitan una oficina, traten de conseguirla lo más pronto posible. El otro mensaje importante -y esto lo hablo con muchos clientes- es que comparen el gasto en el talento que tienen en la oficina con el gasto del alquiler y la operación de esa oficina: el primero va a ser, evidentemente, mucho mayor. Hay que ser inteligentes y buscar oficinas y zonas que prioricen el bienestar y la productividad del talento, en lugar de ahorrarse algunos dólares o soles en detrimento del bienestar y la productividad de ese talento.

— ¿Cómo impacta una decisión inmobiliaria en variables como productividad, talento o cultura organizacional?

Una zona que le entregue al oficinista todo lo que necesita -o gran parte de ello- genera mucha productividad, porque durante o después de la jornada puede resolver todas sus necesidades sin desplazarse a distintos puntos de la ciudad. Además, una zona agradable donde uno pueda hacer pausas para salir a almorzar, tomarse un café y disfrutar de espacios verdes y públicos de calidad permite regresar a la oficina reconectado. Y, como ya lo hemos mencionado, dada la complejidad del tráfico en Lima, las zonas bien conectadas también suman a la productividad y a la eficiencia en el uso del tiempo de los colaboradores.

— ¿Crees que se está subestimando el rol del espacio físico dentro de la estrategia empresarial?

No. Durante 2021 y 2022 la pandemia trajo mucha incertidumbre y muchos cuestionamientos sobre cuál era el modelo correcto en el balance entre presencialidad y trabajo remoto. Pero los beneficios de la presencialidad han quedado súper comprobados por todos. Esto no quiere decir que la pandemia no haya traído ajustes o cambios al modelo, pero veo muy pocas compañías que piensen que la presencialidad no es necesaria.

— Mirando los próximos años, ¿qué cambio estructural ves como más probable en el mercado de oficinas de Lima?

Veo dos tendencias. Primero, creo que los landlords van a priorizar áreas de la ciudad bien conectadas. Segundo, van a priorizar áreas con una oferta diversa para los oficinistas. Algunas zonas que se han desarrollado en los últimos años quedan aisladas, sin oferta integral, y la gente a la hora del almuerzo tiene que tomar el carro o caminar muchas cuadras para resolver algo tan básico como almorzar. Esos desarrollos van a ser despriorizados porque no han tenido buenos resultados de ocupación, precios ni rentabilidad.

— ¿Qué debería observar hoy una empresa para entender hacia dónde va el mercado?

Lo primero es priorizar el bienestar y la productividad de los empleados: buscar tener oficinas en zonas con una oferta y una propuesta integral. Lo segundo es que, dependiendo del estadio de la empresa, buscar landlords que puedan dar flexibilidad, no solo por el formato de su propuesta de valor, sino por la diversidad de oficinas y espacios que pueden ofrecer. Esas son, al menos, las dos cosas que los clientes que se acercan a Urbanova más valoran.

José Carlos Leigh es director de Negocios de Urbanova desde el 2019, donde lidera la estrategia comercial y el desarrollo de activos corporativos Prime. Figura clave en la transformación del portafolio de la compañía, se ha enfocado en la integración de altos estándares de sostenibilidad, la eficiencia operativa y el desarrollo de espacios que fortalezcan el éxito de las empresas.