Los desarrollos de uso mixto son cada vez más populares en Lima, y también más sofisticados, puesto que combinan más de dos usos al desarrollo de un proyecto.
Pasamos de tener desarrollos inmobiliarios solo de viviendas o solo de oficinas a tener propuestas que rentabilizan mejor el uso del espacio y que adicionan a la primera planta el uso comercial.

 

En ediciones anteriores, hemos presentado los beneficios que aporta a la ciudad el desarrollo de proyectos de uso mixto (Maximizar el espacio: el desarrollo de uso mixto – Spatium 27). En esta oportunidad, expondremos la perspectiva del desarrollador, por lo que encontramos conveniente entrevistar al arquitecto Ernesto Aramburú, director gerente de importantes empresas como Inversiones y Asesorías Araval S.A. y A&M, dedicadas a estudios e investigaciones de mercados para el desarrollo estratégico de empresas, especializada en centros comerciales, grandes retailers, supermercados, hoteles y restaurantes.

Aramburú es, además, director de Desarrolladora del Pacífico; Siquel (gestora inmobiliaria en Chile); Inmobiliaria Nialem, 2 Family Office, entre otras corporaciones. Adicionalmente, el arquitecto es miembro del Comité de Inversiones del Fondo de Inversión Inmobiliario FIBRA y miembro fundador del Perú Green Building Council (PGBC).

ENTREVISTA

1. ¿Cuál sería el mix ideal para un desarrollo exitoso? ¿Qué debería combinar y por qué?

La combinación ideal sería: comercio + oficinas + vivienda de uno o dos dormitorios, puede ser en torres o con accesos independientes.
La mezcla de centros médicos o clínicas con edificios para consultorios ya es usual, y trata de mantener cierta independencia.

Los mixed use más completos están en los centros comerciales, donde se ha puesto énfasis en desarrollar al máximo el brown field (proyectos que aprovechan instalaciones ya existentes), y disfrutar de todo el potencial de la ubicación, donde se están incorporando centros médicos, oficinas, hoteles, centros de estudios.

2. ¿Compiten los grandes desarrollos comerciales con los de uso mixto?

No, creo que se complementan, y cada uno está incorporando conceptos del otro, y en estos casos el factor cercanía influye mucho.
La diferenciación está dada por los servicios, en especial la accesibilidad, estacionamientos, la selección de los usuarios y su interrelación; y las actividades o facilidades complementarias, como auditorios, salas de reuniones, cafetería, gimnasio, sustentabilidad, etc., es decir aquellas externalidades que complementan el negocio.

3. ¿Cuáles son las limitantes para el desarrollo de este tipo de proyectos en Lima?

En el proceso de crecimiento de las ciudades, cada vez más se quiere tener y desarrollar sus actividades lo más cerca de casa, en especial por los tiempos de traslado. Esto implica que estos proyectos mixtos se desarrollarán más cerca de las zonas residenciales.
Las limitantes estarán dadas por el crecimiento de los barrios y sus facilidades internas, el ambiente urbano que se pueda lograr, los espacios y visuales que se puedan obtener en el sector, la búsqueda de la armonía urbana y la existencia de conceptos a escala humana.
La competencia estará en la autonomía –que cada día es mayor– y la conectividad tecnológica que hace todo más fácil: en la actualidad, uno tiene, prácticamente, una oficina a través de su celular.

4. ¿Cuáles son los beneficios que aportan al desarrollador?

Depende de si el desarrollador hace un proyecto mixto para venta o para arriendo. Si es lo primero,
hará un negocio puntual de mediano plazo y recuperará su inversión con un retorno económico del 15% y el 30%, según su apalancamiento.
Si es para la renta, generará un producto más apetecido por los arrendatarios, pues si hay un solo dueño (al igual que en los centros comerciales), hay más garantías de calidad, de servicio y de
estabilidad de los contratos. En este caso, siempre puede vender, y cuanto mejores flujos obtenga mayor será su retorno luego de la venta, ya que se beneficia de la plusvalía.

Recordemos que los bienes inmobiliarios muy pocas veces pierden su valor. Y si sucede, la recuperación es en un mediano plazo, al cambiar el ciclo.

5. ¿Es usual combinar venta vs. arriendo en este tipo de desarrollos o es mejor manejarlo por separado? ¿Qué es más eficiente y por qué?

Lo usual era comprar para uso propio o ser rentista de unidades independientes, en cuyo caso los retornos estaban entre un 6 % y 8%.
Si se edifica un proyecto bajo la forma de un solo propietario (empresa), el valor del arriendo mejora por la mayor calidad del servicio (no hay que ponerse de acuerdo con muchos propietarios)
y la oportunidad en que se hace a un 7% a 9%. Además de ello, va apreciándose el bien, que gana valor, presencia, reconocimiento
y, sobre todo, plusvalía, la cual se percibe en el momento de la venta.
Lo más eficiente sería edificar, arrendar y, cuando los arriendos ya estén maduros, proceder a su venta y hacer la utilidad, y luego volver a invertir probablemente en otro emprendimiento similar.