Muchas cosas han sucedido desde entonces, a nivel país y a nivel de mercado. Desde una economía en crecimiento, en un panorama internacional complicado, hasta las situaciones que nuestra misma sociedad genera y no encuentra la manera de darle un manejo adecuado, como los procesos electorales, por ejemplo, que tienen marcadas consecuencias en cuanto al desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios, derivadas de la incertidumbre sobre el futuro de las inversiones.

La “amenaza” (real o exagerada) de una burbuja inmobiliaria en nuestro medio, también tiene lugar en este decenio. Pero, viendo hacia atrás, cabe resaltar el manejo que el sector financiero le dio al tema, procurando ser eficientes en el análisis de los créditos a brindar y evitar así complicaciones en cuanto al cumplimiento de los pagos. Fue en este escenario que se dio el mejor momento del mercado residencial, por ejemplo, impulsado también por programas como MiVivienda.

Pero el mercado es de ciclos, y a la fecha el panorama es diferente. Sin considerar el aspecto internacional que no es favorable a nuestra economía, internamente variables como el acceso al crédito mostraron condiciones en los últimos años que fueron debilitando la dinámica de la compra de vivienda, observándose hoy oferta inmediata (unidades ya construidas) que no se vende en los tiempos previstos. Por otro lado, se ve con preocupación también el incremento de la morosidad en cuanto a las deudas hipotecarias, constituyendo así un círculo vicioso nada favorable al despegue de este mercado. Cabe anotar también que el Estado mostró falencias en cuanto a su intervención en este tema, pues iniciativas como el Leasing Inmobiliario y otras, no tuvieron el efecto deseado, dejando la sensación que se pudo haber hecho algo más para enfrentar la coyuntura.

La dinámica del mercado, a partir de iniciativas privadas, también tiene lugar en esta reseña, especialmente el nicho de oficinas corporativas, que por un periodo fue el negocio más atractivo en el medio, por las rentabilidades esperadas, las condiciones existentes (casi nula disponibilidad, demanda creciente), el impulso que dio al sector construcción y porque se convirtió en un negocio no solo para las grandes empresas, sino también para grupos familiares y personas naturales que vieron en esta oportunidad de inversión la ocasión de comprar oficinas como un activo a explotar en función al arrendamiento.

Pero ¿se dieron tiempo para hacer los análisis respectivos? ¿Se pensó que era un producto con una demanda superior a la oferta que se ingresaba? ¿Se tienen las “espaldas financieras” para soportar la competencia?

Actualmente, el mercado de oficinas prime se encuentra en fase de sobreoferta, y los indicadores al 2T 2016 nos dicen:

• Inventario Total de o cinas: 962,569 m2
• Vacancia: 25.1%
• Precio de renta promedio (asking): US$ 19.11 / m2.

VACANCIA
2006    9.2%
2016    25.1%

El nivel más bajo de vacancia se observó al analizar el 2008 con 1.1%Se inicia la sobreoferta el 2T de 2015 con vacancia de 14.0%. Al cierre de ese año el indicador es de 19.9%.

 

PRECIOS PROMEDIO DE RENTA (ASKING)

2006 US$ 12.28 / m2 al mes más impuestos.
2016 US$ 19.11 / m2 al mes más impuestos.La expectativa más alta de precio se observó en el 2013, con un promedio de US$ 22.26 / m2 / mes.

PRECIOS PROMEDIO DE VENTA (ASKING)

2006 US$ 1,088 / m2 más impuestos.
2016 US$ 2,190 / m2 más impuestos.

Se registra la expectativa promedio de venta en el 2012 con US$ 2,443 / m2. Este precio hace referencia a edi cios en fase de proyecto (construcción), pues la oferta de venta en edi cios ya construidos era casi nula. Ese año la vacancia del mercado fue de 1.4%.