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Wednesday 1, Septiembre 2021

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La gestión de activos inmobiliarios y el impacto en su valor


Conversamos con Alexander Salazar Abanto, Gerente de Property Management en la división de REMS – Real Estate Management de Colliers. Ejecutivo con más de 10 años de experiencia en gestión administrativa, operativa y de mantenimiento de activos inmobiliarios, lo cual le permite entender la importancia de la gestión de activos inmobiliarios en un contexto como el actual. Colliers gestiona más de 75 inmuebles corporativos en Lima para importantes desarrolladoras, fondos de inversión e inversionistas privados enfocados en seguir haciendo crecer sus negocios.

¿Es  lo que llaman “Property Management” o “Real Estate Management”?
Efectivamente, ese es el nombre correcto con el que se identifica la gestión de los activos inmobiliarios, también conocida como REMS por sus siglas en inglés.

¿Cuáles son los beneficios de gestionar los activos inmobiliarios?
Cuando las personas, empresas, organizaciones e instituciones invierten en una propiedad, adquieren también la responsabilidad de gestionarla en todos sus aspectos, lo que requiere un alto nivel de especialización para lograr sus objetivos de renta o aumento de valor que, normalmente, el que compra no tiene. Quiere decir que, si no se gestiona correctamente, el inmueble puede perder su valor.

Entonces, ¿el aspecto más importante a considerar es el incremento del valor activo?
No es el más importante ni el único, ese es solo uno de los aspectos a considerar. También hay que tener en cuenta los desafíos operativos, administrativos, técnicos, financieros y legales que se presentan y que no solo consumen tiempo y recursos, sino que también inciden en el valor de la propiedad.

¿Cualquiera puede gestionar activos inmobiliarios? En otras palabras, ¿El propietario puede hacerlo?
No es recomendable que los gestione el propietario si es que no es especialista en este tipo de gestión. Solo una empresa experta en el sector, que cuente con un equipo de profesionales multidisciplinarios y con experiencia en el rubro, puede llevar a cabo la gestión de activos de la mejor manera. Zapatero a sus zapatos. Contar con expertos contribuye a maximizar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias y extenderla en el tiempo, además de mantener el activo en buenas condiciones para que no se deprecie, dar un espacio adecuado a sus usuarios y aumentar el valor del activo.

¿Es posible incrementar el valor de los activos? ¿Cómo se logra?
Existen diversos factores de gestión que permiten aumentar el valor de los activos inmobiliarios y que son parte de las funciones de quien los gestiona o administra. Por ejemplo, a través del mantenimiento preventivo, que es el que se hace oportunamente, y que sirve para evitar que los equipos, y por ende las propiedades, se deterioren y pierdan su valor con el paso del tiempo. Este mantenimiento ayuda a conservar su vida útil. Con una correcta planificación y programación de mantenimiento los propietarios pagan poco para prevenir hoy, en vez de pagar mucho para reparar mañana. Esto impacta positivamente en el valor de reventa de la propiedad.

Otro aspecto es el relacionado a los precios de alquiler: con el objetivo de lograr la mayor rentabilidad sobre la inversión inmobiliaria, la gestión de activos inmobiliarios procura los mejores precios de alquiler del mercado según sus características. Esto no solo repercute en los beneficios de hoy, sino en el precio de venta futuro cuando se decida vender la propiedad, gracias a su historial de retorno sobre la inversión.

Y otro aspecto clave para incrementar el valor de los activos inmobiliarios es mantener un historial con la documentación precisa y actualizada, un registro e historial de todo lo realizado e invertido en la propiedad a lo largo de los años. Esto contribuye a demostrar su buen estado, lo que permite un mejor precio de venta o alquiler en comparación a si la propiedad no hubiera contado con mantenimientos, o si no existiese un registro de ellos.

¿Este historial se refiere únicamente a mantenimientos o involucra otros aspectos?
No es solo mantenimientos, también es necesario llevar cuenta de las mejoras realizadas en la propiedad, así como de las ampliaciones o modificaciones que se hayan efectuado.
Por otra parte, es esencial entender cómo las decisiones inmobiliarias afectan a los resultados de la empresa para identificar oportunidades y agregar valor al negocio principal, contribuyendo a su desempeño en el tiempo.

¿Cómo contribuyen los inmuebles y la gestión de activos inmobiliarios a obtener mejores resultados como empresa?
Al maximizar los beneficios obtenidos por los accionistas al utilizar los activos de manera más eficiente se optimizan los resultados de la empresa, ya que las decisiones inmobiliarias los afectan directamente. Por ello es indispensable identificar oportunidades y agregar valor al negocio principal, contribuyendo a su desempeño en el tiempo. La inversión en activos inmobiliarios puede ser una importante fuente de valor, solidez, e ingresos diversos que inciden sobre sus resultados.

Por otra parte, al contribuir con el aumento de la rentabilidad de estas inversiones, la gestión de activos inmobiliarios es clave para lograr los objetivos de la estrategia de inversión de la empresa, la que puede así maximizar los beneficios obtenidos por los accionistas al utilizar los activos de manera más eficiente.