Tuvimos una amplia conversación con Alfredo Luna, director ejecutivo del complejo NOS de la PUCP, que nos contó acerca de su experiencia, sobre NOS y toda la parte de la actividad inmobiliaria
que viene realizando la PUCP.

¿Cómo comenzaste en la industria inmobiliaria?

Antes de hablar de mi experiencia, quisiera hacer un apunte. Cuando uno menciona el concepto inmueble o inmobiliario, inmediatamente está pensando en la vivienda o en las oficinas, la actividad industrial o el retail. Sin embargo, el sector inmobiliario se vincula también a toda actividad humana que un inmueble acoge.

Yo empecé hace ya más de 30 años en la universidad administrando la Facultad de Ciencias e Ingeniería de la PUCP, como prosecretario, y parte de mi trabajo era la programación de los espacios físicos que denominamos aulas. Evidentemente había una coordinación administrativa con el equipo de operaciones y mantenimiento de una facultad grande como esa. Luego pasé a ser gerente, dos o tres años después, del CCPUCP (Centro Cultural de la PUCP), y así nos pudimos focalizar en el tema cultural, en la expresión de contenidos, en la transmisión de contenidos audiovisuales, en el teatro, etc. A mí me tocó administrar el inmueble donde mis colegas que hacían el contenido cultural tenían que desarrollarse, que está ubicado acá en San Isidro, a unos 80 metros de este edificio (Centro Empresarial Esquilache) y cuenta con una galería, un teatro, aulas, sala de conferencia, y en algún momento vimos la necesidad de construir un cine, obra en la cual participé activamente.

Posteriormente, ya como director de Administración de la universidad, me tocó la oportunidad de incorporar los conceptos de Facility Management, de Property Management, etc., en un campus de 42 hectáreas con más de 40 edificios. Ahí tuve también una experiencia directa con la gestión inmobiliaria, incluso viendo las propiedades de la PUCP en Trujillo.

Luego, me tocó estar en el campus de Centrum, en una función similar. Y del 2010 al 2016 estuve a cargo de la parte de gestión del plan maestro de un parque científico tecnológico, lo cual constituye otro tipo de explotación inmobiliaria, en este caso de un campus de 40 hectáreas que tiene la PUCP en Santa María del Mar. El diseño del plan maestro de este proyecto involucra la generación de un espacio de sinergia, de investigación, innovación y desarrollo empresarial; es decir, un ecosistema de I+D+I.

¿Cómo se complementan la gestión inmobiliaria con el desarrollo de nuevos espacios?

Interesante pregunta. En forma paralela a lo que te mencioné, comencé a trabajar con el ingeniero Teodoro E. Harmsen, que en paz descanse, que fue el fundador del programa de Maestría en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias en el Perú, en la cual tengo ya 30 años y me permitió estar en otra rama de la gestión inmobiliaria que es la formación de profesionales. Allí nace esta preocupación de mejorar el desarrollo de las ciudades, en un concepto mucho más integrado, como verdaderos centros urbanos donde puedan realizarse diversas actividades principales como la vivienda, el trabajo, la adquisición de bienes y servicios, junto con actividades complementarias como la cultura y la formación académica.

¿Qué sucede en una ciudad tan compleja como Lima? Hablamos de una ciudad que ha experimentado en los últimos 50 años migraciones previas al terrorismo, desde nuestras ciudades del interior del país a la costa. Luego, con el terrorismo, hubo una migración más intensa, y en los últimos años una migración internacional importantísima: Lima llega a tener hoy un 10 por ciento de población que no es peruana de nacimiento. Paralelamente este fenómeno sucede en todas las grandes ciudades de nuestro país, como Arequipa, Cusco, Iquitos, Tacna, Chiclayo. La migración internacional es un fenómeno importante; esas personas empiezan a hacer crecer las ciudades y a desarrollar centros urbanos que, en el caso de la capital, tienen una cultura generadora de empleo, de práctica sociocultural, de actividad económica y también de ritmo de vida.

Desde esa perspectiva, cuando analizamos el negocio inmobiliario, ya no lo podemos ver como un edificio de una única actividad, sino que debemos tratar de que el edificio pueda satisfacer más de una necesidad: ese es el caso de NOS. Se trata de un complejo con un edificio de oficinas, al cual se le añade un teatro, salas de reuniones y aulas; esto lo convierte en un centro de convenciones donde se realizan actividades que van desde la transmisión de conocimientos y formación hasta actividad cultural, y también recreación y ocio. Y, por otro lado, se complementa con la actividad corporativa, la gestión de empresas. Acá tenemos como aliados empresas mineras y de banca, estudios de abogados, consultoras financieras, una comercializadora de alimentos importante. Todos desarrollan su actividad administrativa en un complejo que les da no solamente la oficina, sino también la capacidad de poder preparar y formar profesionalmente a su gente en las salas de reuniones, y además pueden fortalecer su parte espiritual con las actividades culturales. Así sucede con todos los que trabajamos en el edificio, que somos alrededor de unas 1200 personas, toda una comunidad que no está exenta de esas facilidades.

No olvidemos que ahora las empresas del mundo hablan de tener un propósito. Y nuestro propósito es llevar el mensaje de sostenibilidad, de integración y de acercamiento a la comunidad y al país. La propuesta de NOS, de la Universidad Católica, va de la mano con ese concepto.

¿Cuál crees que sería en una ciudad, como bien comentaste, tan grande y sobrepoblada como Lima, el impacto de seguir haciendo este tipo de desarrollos de uso mixto?

Hay cosas importantes. Por ejemplo, hoy estamos en una de las zonas más ricas de la ciudad. Definitivamente, Camino Real, San Isidro, El Golf, tienen un mensaje especial: este es un espacio abierto. Acá hemos tenido ciudadanos de todo el país, no está cerrado. Sin embargo, lo que ello nos demuestra es que esta fórmula tiene que ser replicada por lo que te decía más arriba. Si esas migraciones han generado núcleos urbanos que tienen cada uno su personalidad, entonces requieren espacios en los cuales puedan convivir los negocios que ahí se desarrollen, la formación académica y la capacitación de los jóvenes y niños, junto con la parte cultural que es fundamental, teniendo en consideración que la cultura va integrada con nuestra identidad como peruanos.

Definitivamente, que un edificio de oficinas tenga un centro cultural y un centro de formación, de capacitación, de formación universitaria dentro, junto con la actividad empresarial, me permite integrar esas cosas. Por eso es un modelo que para mí se debe replicar.

Y aquí quisiera mencionar la importancia del tema normativo y legal. En el Perú las normas no están hechas para edificios multifunción; es decir, hay que hacer malabares para poder tener una operación que se ajuste a las normas. Hay que flexibilizar el tema desde el Estado, el Gobierno Central, los gobiernos locales, los gobiernos regionales. Estas instancias tienen que comprender que las normas deben promover espacios que alojen no solamente comercios como el restaurante, el cafetín, la librería y las oficinas; sino que también promuevan espacios de capacitación, de formación y también la parte cultural que para mí es fundamental.

Dentro de este desarrollo que ha tenido NOS con estas distintas actividades, ¿cuáles son los que crees fueron los factores críticos para el éxito de este desarrollo? 

Primero, creo que hemos avanzado, a pesar de haber tenido una pandemia inesperada y con una duración inesperada. Y además con todos los vaivenes políticos que no ayudaron en nada.

Ante estos retos, el equipo de NOS mantuvo dos cosas que para mí son fundamentales. La primera es el enfoque. Este es un proyecto que, si bien hablamos de cultura y de formación académica, es inmobiliario. Es decir, la renta por metro cuadrado es fundamental.

Este enfoque de saber que estamos en el negocio inmobiliario hace que no seamos un centro cultural, ni un centro de formación académica, ni un centro empresarial; pero que seamos todo a la vez. Se trataba de no sesgarnos, sino de seguir con esa visión: si bien es cierto somos una organización de la universidad destinada a la renta del espacio, tenemos una función mayor, buscamos un impacto mayor en la sociedad.

Otro factor clave es que supimos arriesgarnos. Creo que haber llegado al nivel de colocaciones que tenemos ahora de metros cuadrados de oficinas ha sido increíble. Solamente te puedo mencionar que la meta que hemos logrado a diciembre del año 2023 la tenía programada en mi flujo, en condiciones reales y naturales, en diciembre del año 2024. Y sin perder. Algunas personas me dijeron, en el momento de la formulación del plan de negocio, que estaba siendo muy conservador. Bueno, pero a veces ser conservador es importante porque uno no sabe qué va a pasar en el mundo. La incertidumbre está presente, y cuando esto pasa hay una cosa que se llama contingencia. Entonces, cuando cerramos en junio del 2020 el primer alquiler de 800 metros cuadrados con el BCI, en momentos en los cuales el Perú estaba a punto de entrar en elecciones, y con el tema financiero que era tan complejo, ese hecho de que había una empresa apostando por el país fue una muestra que nos arriesgamos.

Aquí sale a relucir el hecho de haber tenido buenos aliados. En ese sentido, RE Propiedades ha sido para nosotros un muy buen aliado. Nos han sabido asesorar, y en los temas en los cuales seguimos su consejo, ganamos, eso para mí es una cosa muy importante.

Y el tercer factor clave han sido las virtudes propias de las personas. Creemos que no solo tiene que haber calidad en el servicio, sino también en la relación humana, que es fundamental; si tú no le generas confianza al funcionario municipal, al arquitecto, al ingeniero, al supervisor, a tu cliente, no prosperas. Esa calidad en la gestión humana de nuestro equipo puedo decir que es un tercer factor de este camino al éxito. Y sin olvidar por supuesto que, como exalumnos de la Universidad Católica, sabemos que contamos con una formación integral en donde uno no pierde de vista la importancia del recurso humano, del ser humano. Ahí va el tema de tener el enfoque claro: esto es un proyecto y tiene que dar un resultado positivo. Pero ojo, también hay una función que cumplir relacionada con la comunidad y con las personas.

Sobre la motivación de hacer este desarrollo de uso mixto, ¿cómo ha impactado en la comunidad y en este tema verde que le han dado forma?

Antes de continuar quiero mencionar al diseñador, Reynaldo Ledgard, que concibió este proyecto, no solamente como un edificio, sino como un proyecto que integra dos edificios y en su momento va a integrarse también con el Centro Cultural que es colindante, y todos son propiedad de la universidad. Reynaldo, en esta idea de ser disruptivo en la arquitectura nacional, formula este espacio mixto. Y, por otro lado, también debo mencionar al ingeniero José Kanematsu, director de Infraestructura, que ha sido uno de los pioneros en el tema de las certificaciones verdes en la universidad. En la PUCP tenemos, si mal no recuerdo, un edificio con certificación Gold o Silver, además de este que es Platinum. José, en su momento, apostó por estas certificaciones, y así decidimos que teníamos que hacer este centro de convenciones certificado y no con la menor, sino con la mayor de las calificaciones.

Y eso implicó un reto, pues no solamente se trata de poner equipos para ahorro de energía y uso eficiente del agua, sino que va más allá aún. Por eso decía que estamos camino al éxito, a alcanzar el objetivo que es convertirnos en un ícono de la sostenibilidad en el distrito de San Isidro. Tenemos una alianza con la municipalidad y, a mitad de este año, empezamos ya un plan agresivo de capacitación al vecino, para concientizarlo en el buen uso del agua, que es un recurso escaso, a través de la cultura del arte, y acercándonos también a los escolares y a los universitarios en temas de sostenibilidad.

Afortunadamente, nuestros aliados, como las mineras, Nestlé y el BCI, son organizaciones serias y comprometidas con el tema sostenible. De ese modo va a haber una sinergia para que este ícono esté representado y esté a tiempo para el 2030, falta poco tiempo. Y así poder decir que no solamente es un edificio certificado, sino que es un edificio que practica la sostenibilidad.

Te voy a contar algo que es relevante. Como director de la maestría, uno de los temas que incluí en el programa de desarrollo inmobiliario fue el curso de Sostenibilidad. Lo incluimos hace siete años más o menos, e incorporamos para ello una experta colombiana en temas sostenibles. Hoy, ella es la directora nacional de Construcción Sostenible en Colombia, cosas de la vida; y está hoy, en este momento, en Lima, dictando clases para nosotros.

Creo firmemente que, mientras no logremos que no solamente el edificio o el barrio reciclen, sino que además haya una cultura de sostenibilidad por lo menos emitida de acá, voy a sentir que no hemos cumplido. Porque si solamente nos enfocamos en la rentabilidad económica, no sería exitoso. Solo voy a alcanzar el éxito si soy feliz, y la felicidad consiste en darle un poco más a la comunidad, en contribuir con ella. El concepto de éxito debe ser holístico, no solo debe incluir los resultados económicos.

En momentos donde la demanda en el mercado en general ha sido baja, así como en estos últimos años, la demanda de espacios en NOS sí ha sido muy buena. ¿Sientes que esa orientación que nos detallas ha logrado que el mercado los premie, teniendo inquilinos de alta calidad?

Creo que esta orientación a la integración, al uso múltiple, es lo que nos ha dado resultados. Acá un cliente o un locatario viene y encuentra que no estará confinado en un espacio de oficina, sino que tiene un teatro, tiene aulas; en fin, ve que hay actividad, hay vida complementaria al trabajo, y varias cosas positivas más. Esta integración es lo que creo que ha marcado la diferencia.

Justo hoy conversaba en la mañana con el Embajador de Portugal, este país ha apostado por nosotros, tiene su sede diplomática aquí en el complejo y es parte de NOS. Y una de las cosas gratificantes de la conversación es lo bien que, me decía, se sentía su equipo. Ellos antes estaban acá mismo, en San Isidro, pero ahora tienen otros servicios complementarios que no les daba el edificio anterior. Además, siempre me causa mucha alegría que alguno de los locatarios te pregunte: “oye, Alfredo, hay una obra de teatro que queremos ver, ¿tenemos descuento? Y le respondemos: “bueno, sí, ya coordinamos con la productora, les vamos a dar descuentos a ustedes”. Son detalles que pueden parecer pequeños, pero para nosotros tienen mucho valor.

Y, por otro lado, algo que suma es el edificio o edificación común que como universidad tenemos al lado, el Centro Cultural PUCP, donde hay cine, teatro, etc. Si bien el centro no es parte de NOS, es parte de la PUCP. Y esta cercanía genera también una sinergia. Recuerda que tenemos el proyecto de Reynaldo Ledgard, que es conectar este edificio, el centro de convenciones que está en medio, con el Centro Cultural. Estamos en ese proceso, ya hemos conectado estos dos edificios, luego vamos a tener que conectarnos con el Centro Cultural y de ahí ver, evidentemente, cómo rompemos ciertas rigideces normativas con las autoridades, para buscar en comunión el beneficio de este concepto de unión, de integración, de uso complementario.

¿Cómo enriquece un espacio como el Centro Cultural de la PUCP a la labor diaria de un ejecutivo, de un oficinista, de aquellos que laboran en un centro empresarial regular?

El Centro Cultural, es un productor de contenidos, ofrece desde artes plásticas, cine, teatro, literatura hasta variadas exposiciones de diversa índole. Incluye eventos académicos, organizados por  las diversas facultades de la PUCP. Además, propone algunas actividades gratuitas destacando su libre acceso.

Siendo un productor de contenidos, el Centro Cultural ha hecho cosas muy interesantes, puestas en escenas de obras de teatro célebres. Justo en nuestro teatro, en NOS, se estrenó la obra El hombre que corrompió una ciudad, de Mark Twain, producida justamente por el Centro Cultural. Y en algún momento de este año tendremos un remontaje de la obra La mariscala, que trata sobre la vida de Francisca Zubiaga, la pareja del mariscal Agustín Gamarra, que fue una mujer empoderada para su tiempo e incluso para el nuestro también.

Hace poco conversaba con uno de los empleados de una de las empresas que están acá alojadas, que es extranjero y usuario intensivo del Centro Cultural, y él me decía: “no hay semana que no voy al cine de aquí, y cuando hay teatro voy también”. Es decir, para él, el hecho de que el Centro Cultural está al lado es fundamental para su vida, no para su diversión sino para su vida, porque encontró cosas que no veía cerca de aquí; en Lima las hay probablemente, pero no las encontró tan cerca.

¿Qué nuevos desarrollos inmobiliarios tiene planeado la PUCP y cuál es la visión que guiará estos proyectos?

La universidad tiene un plan maestro, que lo está recomponiendo y relanzando, para tener espacios académicos y de laboratorios de investigación en dos grandes torres de su campus de San Miguel: en la parte de Humanidades y en la de Ingeniería. Hay un desarrollo inmobiliario dentro del campus importante y también fuera de él, justo era lo que mencionaba al principio, este parque científico tecnológico de Santa María del Mar que está ya en fase de preinversión. Para ello estamos buscando aliados y socios para emprender ya las obras fundamentales.

Tenemos también el centro comercial Plaza San Miguel, que es probablemente uno de nuestros emprendimientos más agresivos. Plaza San Miguel ha crecido en los últimos años muchísimo y es también un emprendimiento inmobiliario, aquí la PUCP ha demostrado no solamente ser un generador de conocimiento y un formador de profesionales de primera línea en el país, sino también una emprendedora inmobiliaria de primer nivel. Eso para mí es muy satisfactorio; soy director de una maestría en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias, y ver que tu casa de estudios cobra más importancia y aprovecha sus inmuebles de manera diversa, es muy bueno.

Otro de los proyectos que tenemos es el del Centro de Entrenamiento Corporativo, que va a ofrecer formación en habilidades directivas. Este centro apunta a otorgar certificaciones, no sólo a individuos sino también a equipos de trabajo y a áreas funcionales. Con ello se busca complementar la actividad académica propia de una universidad, lo cual tiene su fundamento en el sentido multidisciplinario del proyecto NOS. Y ese sentido consiste en no solamente ser un espacio de trabajo, sino también de integración y de conocimiento, que no deja de lado la importancia de la rentabilidad ni tampoco la preparación para el futuro. Esto es más o menos el concepto de NOS.

¿De dónde nace el nombre NOS?

NOS no es un acrónimo, es más bien un nombre que busca representar el espíritu de este proyecto. Y lo queríamos representar con un término más cercano a todos los seres humanos que es el Nosotros. Es decir, aquí nosotros conversamos, nosotros nos reunimos, nosotros nos ponemos de acuerdo, nosotros aportamos. Este nombre NOS es un llamado a venir, a integrarnos, a participar en esta diversidad de centros: centro de formación académica, centro de convenciones, centro empresarial, centro cultural. Y los centros tienen justamente esta naturaleza de reunir y de convocar.