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Thursday 26, Septiembre 2019

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Ciclo Inmobiliario Prime. Terminando y volviendo a empezar

Sandro Vidal, Gerente de Investigación de Colliers, nos comparte el resultado de más de una década de análisis de cómo se han develado las etapas del ciclo inmobiliario en el mercado de oficinas prime de Lima. A continuación, una nota imprescindible para ocupantes, desarrolladores e inversionistas.

 

Conocer las estaciones del año nos permite elegir con anticipación con qué podemos abrigarnos más durante el invierno o en qué momento tener listo el aire acondicionado para no sofocarnos durante el verano, por ejemplo. Ese conocimiento previo es importante porque nos ayuda a prepararnos, a estar listos para lo que sucederá en un futuro. De la misma forma, el ciclo inmobiliario nos ayuda a entender qué va a pasar en el sector, dado que es un proceso que responde a las características propias de cada mercado, pero que siempre atraviesa la misma secuencia en sus fases. Seguir el comportamiento de la oferta y la demanda y saber hacia dónde va nos ayuda a determinar cuál es el mejor momento para invertir, así como qué necesidades están desatendidas y cuáles son las tendencias.

Existen cuatro etapas que definen el ciclo inmobiliario: expansión, sobreoferta, recesión y recuperación. En la fase de expansión, la demanda es más alta que la oferta, por ende, se aceleran las ventas y arrendamientos, y las utilidades son más favorables según los incrementos en el precio. Además, es una etapa que se caracteriza por el aumento de las nuevas construcciones y desarrollos en cola. Las colocaciones de proyectos (renta o venta) se logran antes de culminar las construcciones e inclusive cuando el proyecto se encuentra en fase de planos. Un ejemplo de ello es la ciudad de Lima en el año 2009. Contábamos con un inventario de oficinas prime de 491 mil m² y una nueva oferta proyectada (nuevos m² por entregarse ese año) de tan solo 85 mil m². El indicador de vacancia había cerrado en el 2008  en 1.1%. Todo lo que producía el mercado era absorbido.

La fase de sobreoferta es la que se inició en el mismo momento en el que la construcción de oficinas llegó a su pico más alto y solo quedó empezar a decrecer. En este punto, la disponibilidad creció a un ritmo muy acelerado y lejos de lo que la demanda necesita, es decir, el apetito de la demanda no estuvo acorde a la cantidad de metros cuadrados entregados. Esto elevó los niveles de vacancia por la entrega de edificios con bajos niveles de ocupación.

Es una etapa conocida como el fin del boom inmobiliario. En Lima, la vivimos –según registros de Colliers– del 2015 al 2018. En el 2015, por ejemplo, se alcanzó un récord de producción de poco más de 226 mil m² de oficinas prime. De ser una ciudad con un stock de 491 mil m² de oficinas en el 2009, se pasó a tener, en el 2016, un inventario de un millón de m². La vacancia al término del 2015 fue de 19.9%, y en el 2016, este indicador se cerró con 26.4%.

En la etapa de sobreoferta solo sobreviven los mejores jugadores del mercado, con la suficiente espalda financiera para superar el ciclo, y con la experiencia en desarrollo de productos diferenciados que destaquen ante la competencia. Tomando en cuenta que vivimos esta etapa hasta el año pasado, se podría decir que nuestro mercado aprendió muchas lecciones. Entre las más importantes, por ejemplo: contar con buenos estudios de mercado inmobiliario antes de lanzar un proyecto y, sobre todo, ser conscientes que este es un negocio para desarrolladores con experiencia y con una buena espalda financiera. Hay una buena frase al respecto del inversor y empresario estadounidense, Warren Buffett: “Solo cuando baja la marea se sabe quién nadaba desnudo”.

La fase de recesión es una etapa donde disminuye la construcción y se puede observar el punto más bajo del ingreso de nuevo inventario. Gran parte del stock producido en la etapa de sobreoferta aún está en proceso de absorberse gradualmente hasta llegar a un nivel saludable. En Lima, la vacancia podría llegar a 13% este 2019 –si se mantiene el ritmo de colocaciones de los dos últimos años– y así acelerar la llegada de la fase de recuperación.


Por último, la fase de recuperación está marcada por la disminución de la disponibilidad y por una demanda activa. En esta etapa, se avizora la necesidad de mayor oferta a corto y mediano plazo, lo que daría paso nuevamente a la fase de expansión, etapa en la que esperamos ver ejecutados algunos de los grandes proyectos pendientes, que son calificados como futuros hitos referentes de la ciudad.

Existen 1’301,186 m² de oficinas prime en Lima, y con una vacancia actual de 19.5 % con tendencia a la baja, generada por la no entrega de nuevos metros cuadrados y su sostenible absorción. Los precios en arriendo y venta ya están en un punto más estable, y según nuestras estimaciones, en un mediano plazo podría suceder lo siguiente: