“La valorización es un proceso que cuenta con varias metodologías, para el análisis se revisa data histórica, información de mercado (oferta y operaciones); además, exige mucha experiencia para una adecuada lectura del panorama y las variables que afectan de manera positiva o negativa el valor de los activos, su proyección en el tiempo y las posibilidades de rentabilidad asociadas.”

> Puntos importantes para considerar

1 Durante las últimas semanas, hemos recibido muchas llamadas de propietarios, inversionistas y grandes corporaciones con respecto al impacto de la pandemia COVID-19 en el valor de sus propiedades comerciales. A la mayoría le preocupa que sus inmuebles hayan experimentado una importante reducción en su valor de mercado.

2 La situación es entendible. El Perú no había registrado un PBI en negativo desde 1998, hace casi 22 años, donde la cifra anual que se registró fue de – 0.4%. Bajo ese contexto, es inevitable pensar que el valor de todos los inmuebles se ha visto afectado, sin embargo, si investigamos un poco más cada rubro nos daremos cuenta de que se han registrado impactos de diversos tipos, ya sean negativos o positivos. Por eso, es importante tener un equipo de valorización experto, que no solo se base en los datos históricos o en los precios de referencia de inmuebles cercanos.

> Un desglose por sector

El impacto más sustancial se dio dentro del sector comercial, especialmente, entre los meses de marzo a junio donde al menos un 80% de rubros estaban cerrados, solo se permitió el comercio de productos de primera necesidad y farmacéuticas. Esto llevó a que varios inquilinos se vean afectados y hayan buscado un alivio en el alquiler: renegociando con los propietarios de los inmuebles. Con la reactivación económica, hay algunos rubros que siguen cerrados, pero ya son menos del 10%. Inclusive, recientemente, se aprobó: reabrir los cines y gimnasios, incrementar los aforos en restaurantes y centros comerciales, así como permitir el ingreso a adultos mayores y menores de 12 años que antes estaba restringido. Definitivamente, el sector comercial está en vías de recuperarse, pero depende también de políticas de estado adicionales al plan de reactivación.

El impacto en el mercado de oficinas si es más difícil de predecir. El mundo entero forma parte del mayor experimento de trabajo desde casa de toda la historia, aunque algunos efectos ya se están logrando notar como para predecir que no es sostenible en el tiempo. Un ejemplo de ellos es el incremento en los casos de estrés laboral. En el Perú, las empresas se vieron obligadas a adaptarse a un sistema de trabajo desde casa en pocas semanas adoleciendo en muchos casos de una adecuada infraestructura o una fluida conectividad, la falta de muebles de oficina en casa, entre otras cosas. Aún el retorno a los espacios en edificios corporativos es bajo (cerca del 20% de la ocupación real).

En cuanto a las oficinas, hemos observado también que se ha dado un fenómeno no antes visto en nuestro mercado local: la absorción negativa, resultado de la devolución de metros cuadrados, no renovación de contratos y salidas anticipadas de los inquilinos; definitivamente, un periodo complicado para este sector, con una proyección todavía incierta en cuanto a duración o impacto real en el valor de las propiedades.

Los activos industriales y logísticos han sido de los rubros menos afectados por esta pandemia. Principalmente, dado el bajo desarrollo logístico de la ciudad, recordemos que estamos en proceso de modernizar la oferta de Parques Industriales y Logísticos en Lima. La demanda de productos y servicios ha generado en muchas industrias -principalmente en la de bienes de consumo y de farmacéutica- que la demanda por este tipo de espacios se mantenga y se proyecte en positivo. Es muy probable que el desarrollo del comercio electrónico, sumado a la necesidad de mejora en el proceso de entrega, impulsen el desarrollo de espacios de almacenaje modernos, automatizados y con buena interconexión; por ejemplo, desde y hacia la urbe a los grandes complejos que se ubican al sur, este y oeste de Lima.

Como se ve, no todos los rubros y tipos de negocio han sido afectados de la misma manera, lo cual es importante para tener claro que el valor de los inmuebles no puede tratarse de manera general y debe ser analizado en su contexto y espacio por un especialista.

> La importancia del proceso

En los últimos años se ha evidenciado un aumento de los precios del suelo con mayor incidencia en las principales ciudades; si bien este aumento es algo que es normal dentro del contexto del mercado inmobiliario, hoy vivimos otra realidad, donde los precios se han detenido y en muchos casos se han ajustado a la baja. Por ello, hoy más que nunca las valorizaciones comerciales de los inmuebles toman mayor protagonismo y es de sumo cuidado el tratamiento de los precios de mercado (oferta). Se observa que los precios actuales de algunos de los inmuebles en oferta todavía mantienen un componente de especulación; con la expectativa de que el mercado se recupere a la brevedad; por tal razón en Colliers somos especialista en entender el momento que estamos atravesando y adicionalmente a la metodología sustentada por el Reglamento Nacional de Tasaciones y las Normas Internacionales de Valuación IVS (Enfoque de comparación de mercado), empleamos metodologías complementarias, con la finalidad de potenciar y maximizar el valor de la propiedad en tiempos de pandemia.