Los desarrollos de uso mixto son cada vez más populares en Lima, y también más sofisticados, puesto que combinan más de dos usos al desarrollo de un proyecto.
Pasamos de tener desarrollos inmobiliarios solo de viviendas o solo de oficinas a tener propuestas que rentabilizan mejor el uso del espacio y que adicionan a la primera planta el uso comercial.

Conforme pasa el tiempo, esa primera planta se transforma en una plaza comercial de dos pisos, integrada al espacio público y con oferta comercial variada. Hoy por hoy, en la región y en Lima ya no hablamos de edificios, sino de complejos de uso mixto, donde, adicionalmente a los usos mencionados, se integra el negocio hotelero o el de educación, o ambos a la vez.

Tradicionalmente, los humanos se han asentado siguiendo patrones de uso mixto y reuniendo todos los recursos en un área centralizada. Ejemplo de ello son las plazas de mercado de la Antigua Roma, donde las tiendas se mezclaban con los órganos administrativos, las bibliotecas y las viviendas.

Tener al alcance los bienes y servicios necesarios ha sido importante, incluso para la conformación de las ciudades. Sin embargo, la aparición del auto en el siglo XIX y otros factores como la revolución industrial permitieron viajar largas distancias, pero también fortalecer la idea de tener separados los espacios de trabajo y de vivienda, una tendencia que conocemos y que se ha mantenido vigente durante muchos años.

Cesar Cano, director de estructuración y retail de Colliers Colombia, nos comenta: “El crecimiento desbordado de la población urbana en las últimas décadas –derivado de la migración de gran cantidad de personas provenientes de zonas rurales– ha incrementado el tamaño de las ciudades que hasta entonces eran de extensión promedio. Tal ha sido la velocidad de este cambio que los desplazamientos inherentes a la actividad comercial se han complejizado por la gran cantidad de vehículos, y por ende, han generado congestión”.

En ediciones anteriores, hemos presentado los beneficios que aporta a la ciudad el desarrollo de proyectos de uso mixto (Maximizar el espacio: el desarrollo de uso mixto – Spatium 27). En esta oportunidad, expondremos la perspectiva del desarrollador, por lo que encontramos conveniente entrevistar al arquitecto Ernesto Aramburú, director gerente de importantes empresas como Inversiones y Asesorías Araval S.A. y A&M, dedicadas a estudios e investigaciones de mercados para el desarrollo estratégico de empresas, especializada en centros comerciales, grandes retailers, supermercados, hoteles y restaurantes.

Aramburú es, además, director de Desarrolladora del Pacífico; Siquel (gestora inmobiliaria en Chile); Inmobiliaria Nialem, 2 Family Office, entre otras corporaciones. Adicionalmente, el arquitecto es miembro del Comité de Inversiones del Fondo de Inversión Inmobiliario FIBRA y miembro fundador del Perú Green Building Council (PGBC).

ENTREVISTA

1. ¿Cuál sería el mix ideal para un desarrollo exitoso? ¿Qué debería combinar y por qué?

La combinación ideal sería: comercio + oficinas + vivienda de uno o dos dorm itorios, puede ser en torres o con accesos independientes.
La mezcla de centros médicos o clínicas con edificios para consultorios ya es usual, y trata de mantener cierta independencia.

Los mixed use más completos están en los centros comerciales, donde se ha puesto énfasis en desarrollar al máximo el brown field (proyectos que aprovechan instalaciones ya existentes), y disfrutar de todo el potencial de la ubicación, donde se están incorporando centros médicos, oficinas, hoteles, centros de estudios.

2. ¿Compiten los grandes desarrollos comerciales con los de uso mixto?

No, creo que se complementan, y cada uno está incorporando conceptos del otro, y en estos casos el factor cercanía influye mucho.
La diferenciación está dada por los servicios, en especial la accesibilidad, estacionamientos, la selección de los usuarios y su interrelación; y las actividades o facilidades complementarias, como auditorios, salas de reuniones, cafetería, gimnasio, sustentabilidad, etc., es decir aquellas externalidades que complementan el negocio.

3. ¿Cuáles son las limitantes para el desarrollo de este tipo de proyectos en Lima?

En el proceso de crecimiento de las ciudades, cada vez más se quiere tener y desarrollar sus actividades lo más cerca de casa, en especial por los tiempos de traslado. Esto implica que estos proyectos mixtos se desarrollarán más cerca de las zonas residenciales.
Las limitantes estarán dadas por el crecimiento de los barrios y sus facilidades internas, el ambiente urbano que se pueda lograr, los espacios y visuales que se puedan obtener en el sector, la búsqueda de la armonía urbana y la existencia de conceptos a escala humana.
La competencia estará en la autonomía –que cada día es mayor– y la conectividad tecnológica que hace todo más fácil: en la actualidad, uno tiene, prácticamente, una oficina a través de su celular.

4. ¿Cuáles son los beneficios que aportan al desarrollador?

Depende de si el desarrollador hace un proyecto mixto para venta o para arriendo. Si es lo primero,
hará un negocio puntual de mediano plazo y recuperará su inversión con un retorno económico del 15% y el 30%, según su apalancamiento.
Si es para la renta, generará un producto más apetecido por los arrendatarios, pues si hay un solo dueño (al igual que en los centros comerciales), hay más garantías de calidad, de servicio y de
estabilidad de los contratos. En este caso, siempre puede vender, y cuanto mejores flujos obtenga mayor será su retorno luego de la venta, ya que se beneficia de la plusvalía.

Recordemos que los bienes inmobiliarios muy pocas veces pierden su valor. Y si sucede, la recuperación es en un mediano plazo, al cambiar el ciclo.

5. ¿Es usual combinar venta vs. arriendo en este tipo de desarrollos o es mejor manejarlo por separado? ¿Qué es más eficiente y por qué?

Lo usual era comprar para uso propio o ser rentista de unidades independientes, en cuyo caso los retornos estaban entre un 6 % y 8%.
Si se edifica un proyecto bajo la forma de un solo propietario (empresa), el valor del arriendo mejora por la mayor calidad del servicio (no hay que ponerse de acuerdo con muchos propietarios)
y la oportunidad en que se hace a un 7% a 9%. Además de ello, va apreciándose el bien, que gana valor, presencia, reconocimiento
y, sobre todo, plusvalía, la cual se percibe en el momento de la venta.
Lo más eficiente sería edificar, arrendar y, cuando los arriendos ya estén maduros, proceder a su venta y hacer la utilidad, y luego volver a invertir probablemente en otro emprendimiento similar.

Proyectos de la Región

Inicialmente, este tipo de propuestas aparecieron en metrópolis como Sao Paulo y Ciudad de México, donde conjugaban diferentes usos dentro de un mismo complejo arquitectónico para dar solución a la lentitud de la conectividad física, ya que permitía vivir, trabajar, comprar, divertirse y hasta tratarse médicamente en un mismo lugar. Esto, en nuestra era, donde la colonización es cada vez más liderada por los millennials, se ha vuelto más imprescindible y cotidiano.

A nivel mundial, son consideradas como miniciudades con servicios, que ayudan a ajustarse a un estilo de vida más practico, tanto personal como laboral. Es una tendencia que va en aumento y, por supuesto, en renovación constante día tras día.

En ciudades como Bogotá, Panamá o Santiago son considerados como principales desarrollos, cuyo crecimiento es promovido por las entidades de gobierno, dado que se los considera un beneficio para el usuario final y una forma de dinamizar la inversión. Por el lado del inversionista, Reinaldo Gleisner –consultor del área de brockerage en Colliers
International Chile– nos comenta: “En proyectos de gran dimensión, puede ser una buena estrategia para disminuir el riesgo comercial a través de la oferta de diferentes usos a diferentes segmentos de inversionistas”.

Además, señala: “La situación más frecuente es que agreguen locales comerciales en la planta del primer piso, en función del flujo de público. Eventualmente, el precio comercial es más alto que el precio de la vivienda.”

Definitivamente, estamos ante una oferta inmobiliaria más moderna, adaptada a un estilo de vida más práctico, que valora más el uso del tiempo, por lo que necesita tener todo más al alcance. Lo importante es que los desarrolladores más importantes de la región están apostando por este tipo de ofertas y creemos que será la línea que guíe los proyectos inmobiliarios más importantes por los próximos 10 años. Más que una tendencia, esta ya es una realidad necesaria para las personas, el medio ambiente e, inclusive, para rentabilizar mejor los espacios.

A continuación, presentamos los desarrollos de uso mixto más importantes de Latinoamérica:

ARGENTINA

Madero Harbour

Desarrollado por GNV Group, se encuentra ubicado sobre 8 hectáreas en el prestigioso barrio de Puerto Madero. Hoy cuenta con seis edificios en funcionamiento, dos residenciales y cuatro de oficinas del sello World Trade Center. A estas, se integran varias terrazas verdes y un desarrollo comercial que se complementa con atractivos como la plaza Madero Harbour, un helipuerto privado y un supermercado. Este desarrollo ha recibido numerosos reconocimientos internacionales, por ejemplo, The International Property Awards.

CHILE

Territorio Apoquindo

Este proyecto en construcción contará con tres torres de uso mixto, espacios de comercio abiertos, mercado subterráneo, restaurantes, entretenimientos, entre otros. Esta edificación busca la promoción del transporte limpio con la construcción de un hub de bicicletas con servicios para ciclistas y estacionamientos para 2.000 bicicletas. Cada torre tendrá acceso independiente y las superficies de planta van desde 1.000 m2 (torre I) y 945 m2 (torre II). Se entregará el primer semestre del 2021.
Un ejemplo en la región también es el Costanera Center, desarrollo inmobiliario cuyo edificio central es la Gran Torre Santiago, que cuenta con 128.000 m² y una altura de 297 metros. Esto lo convierte en el edificio más alto de América del Sur. El Costanera cuenta con uso de mall, oficinas y hotel.

COLOMBIA

Tierra Firme

Tierra Firme está situado en el sector más exclusivo de la ciudad de Bogotá. Cuenta con un edificio corporativo de uso mixto, que tiene 152 oficinas distribuidas en 29 pisos, el hotel W Bogotá, cinco locales comerciales, cinco sótanos con 451 parqueadores comunes y estacionamiento para visitantes.

COSTA RICA

Avenida Escazú

Proyecto de uso mixto (oficina, comercio, vivienda, hotel y médica). Empezó su construcción con el Hospital Cima en el año 2006 y hasta la fecha cuenta con 80,551 metros cuadrados.

Es el primer lifestyle center construido en el país que incursionó la tendencia de desarrollos de usos mixtos y hasta la fecha sigue siendo el proyecto más exitoso y con mayor cantidad de metros cuadrados construidos. Dentro de sus usos, se destaca la parte médica el cual tiene propuesto la construcción de una torre médica adicional.

MÉXICO

Chapultepec Uno R509

Chapultepec Uno R509 es la puerta de entrada al corredor financiero del corazón de México. Con una extraordinaria vista al parque de Chapultepec, su ubicación es estratégica en la Ciudad de México: en Paseo de la Reforma, donde cuenta con excelente conectividad.

Ofrece un sofisticado proyecto de usos mixtos (oficinas, hotel y residencias), donde destacan las mejores vistas, además de una eficiencia y funcionalidad totalmente vanguardista.

Con 241 metros de altura, Chapultepec Uno tiene 58 niveles compuestos de la siguiente manera: oficinas (15-35), hotel (39- 47) y residencias (48-55). Su diseño vanguardista captura y transmite la esencia de la zona de negocios más dinámica de la ciudad.

PANAMÁ

Pacific Center
El proyecto multifuncional Pacific Center, concebido en el corazón de Punta Paitilla, cuenta con el uso dominante del hospital y con características que agregan valor a sus inquilinos: versatilidad, eficiencia en sus espacios, máxima facilidad de movilidad y conectividad externa. Todo esto le da a su entorno y al país una ventaja competitiva a nivel regional.

Los servicios hoteleros serán a través de la marca Marriot Residence Inn, el boutique mall contará con una oferta variada sobre 25.000 m², además de una imponente torre corporativa y el hospital The Panama Clinic, con un complejo multifuncional de gran envergadura.

PERÚ

Pardo 200

Pardo 200 es un espacio vanguardista en uno de los principales ejes comerciales y turísticos de Lima como lo es la Avenida Pardo en el distrito de Miraflores. Este proyecto es único en Lima y destaca por sus cuatro usos claramente diferenciados. Hotel de 5 estrellas con 265 habitaciones, 15.800 m² de oficinas, 8.200 m² de espacios para uso comercial y ocho plantas del sótano para parqueos. Este proyecto es gestionado por Nuovit Corporate.