El mercado de oficinas prime en Lima está en continua evolución. “El crecimiento de este sector ha sido rápido: en el año 2000 se contaba con 31 edificios y 277 mil m² de oficinas de esta categoría”,  menciona Sandro Vidal, gerente de Investigación de Colliers, en su reciente columna en la revista G de Gestión edición julio (pág. 62). En la actualidad, contamos con 91 edificios prime y un inventario de 1.2 millones de metros cuadrados.

Los productos prime son cada vez más sofisticados en cuanto a implementación y servicios, ya que los clientes demandan cada vez más servicios complementarios y estándares de clase mundial.

Según las cifras mostradas en el último Reporte de Colliers Internacional, existe una mejora en cuanto a la reducción de la vacancia, incremento de la absorción y una nivelación de precios. La vacancia, se ha reducido de 27.7% a 22.6%, comparando 2T 2017 con el presente 2T 2018. Según Rodrigo de la Borda, Gerente de Tenant Representation en Colliers International, “mucho se debe a la disminución de la producción de metros cuadrados con respecto a años anteriores, así como a un mayor dinamismo en las operaciones impulsadas por las buenas condiciones del mercado, en relación calidad precio. Grandes corporaciones y Co Workings están aprovechando el momento”.

Como comentábamos al inicio, con respecto a la entrega de m2 prime, un nuevo edificio inició operaciones en este segmento: T Tower en el submercado Sanhattan. Este proyecto sumó nuevos 15,857 m² al inventario de oficinas útiles, que a la fecha registra 1’190,517 m² distribuidos en 91 edificios, lo cual es positivo porque se ha moderado la entrega de metros cuadrados tomando en cuenta que la vacancia aún es alta, manteniéndose el mercado en fase de sobreoferta.

Distribución del inventario: Oficinas Prime y Subprime

Existe mayor disponibilidad de espacios en zonas como Sanhattan (44%), Nuevo Este (20%) y Magdalena (18%) y una disponibilidad baja en Miraflores (9%), Surquillo y San Isidro Golf (4%), y San Borja (0%). En relación a cantidad de inventario versus disponibilidad, el mejor índice es para San Isidro Golf, donde de 138,264 m² solo se observa disponibilidad del 4%. Ser una zona históricamente con baja vacancia, le permite a San Isidro Golf mantener los precios más altos del mercado en venta y renta, con estabilidad y sin ninguna variación. A pesar de que otras zonas sí se han visto afectadas, SIG mantiene un perfil exclusivo dentro de la ciudad.

La absorción en edificios ya operativos, al igual que el trimestre pasado, sigue mostrando un comportamiento positivo, especialmente en operaciones de renta. La expansión de espacios destinados para el uso bajo formato coworking continúa y es un rubro importante al hablar de absorción de espacios de gran metraje, tendencia que se seguirá observando en los siguientes periodos.

Oferta y Demanda en el mercado Subprime

En el mercado subprime (edificios de categoría B+ y B), se agregaron 5 nuevos edificios, que sumaron 24,046 m² al inventario. Se trata de los edificios C.E. Pretoria y Numen Tower en Miraflores, C.E. Caminos del Inca en Chacarilla, E.C. Corefo en el Nuevo Este y C.E. Flat Beehive – Torre 2 en Lince.

El mercado subprime cuenta con un inventario de 1’255,746 m² distribuidos en 255 edificios. En este sector, a diferencia del prime, sí se observa un incremento en el indicador de vacancia, de 18.59% en el primer trimestre a 21.2% en el segundo trimestre del presente año. Este cambio se da como efecto de la migración de ocupantes hacia el mercado prime.

Pronóstico

El índice de vacancia comparado 2T 2018 y el mismo periodo del 2017 muestra disminución en la cifra de 27.7 % a 22.6%. Este es el resultado lógico de varios factores: menor producción de m2 (en lo que va del año, solo se registró el ingreso de un edificio prime), la expansión del formato coworking que está tomando grandes espacios en renta (más de 30 mil m2 en los primeros 7 meses), mayor cantidad de operaciones de renta respecto a años anteriores, ajuste en los precios, entre otros.

Mantenemos la posición de llegar a la fase de recuperación en los próximos tres años, con un descenso significativo de la vacancia y si se mantienen las condiciones actuales, que están permitiendo superar los 100 mil m2 de colocación al año.

Sandro Vidal, nuestro gerente de Investigación de Mercados indica que “en la segunda parte de este año debería ingresar 117,000 m² de oficinas y que, aunque aún es una cifra inferior a años anteriores, puede inyectar gran cantidad de espacios disponibles, punto a analizar en cuanto a la expectativa del indicador de vacancia al cierre del 2018.”