El sector logístico en Latinoamérica está despegando. La oferta de espacios se encuentra en distintos niveles, algunos países están más consolidados que otros en este aspecto.

Perú, por ejemplo, empieza a destacar con el desarrollo de un mercado de proyectos de clase mundial que antes no tenía. Estos proyectos están orientados hacia la renta por tener un mayor valor de retorno y cuentan con bodegas adaptables a las necesidades del cliente, como en el nuevo Condominio Logístico Monte Azul, muy cercano al puerto del Callao y al Aeropuerto Internacional Jorge Chávez.

La modalidad de oferta Built to Suit (hecho a la medida) se encuentra bastante consolidada en países como Panamá, Colombia y México. El Cap Rate promedio para centros logísticos en la región va de 7 a 12% si tomamos en cuenta el reporte de LATAM CAP RATES REPORT 2017 de Colliers International.

ARGENTINA

Este sector de mercado industrial muestra secuelas de un contexto económico argentino donde la industria está siendo fuertemente golpeada. Valores de alquiler con descensos considerables y el incremento en la vacancia dan muestras de un mercado que intenta reacomodarse. El valor promedio ronda los US$5.96 por m2.

El mercado logístico de Buenos Aires cuenta actualmente con 3 zonas: norte, sur y oeste. La primera de ellas contiene la mayor parte del inventario (74%) y exhibe inmuebles de variadas cualidades. El área conocida como el Triángulo de San Eduardo es donde existe más desarrollo, por sus accesos sobre los ramales de la Vía Panamericana. Por otro lado, la zona sur cuenta con el 19% del inventario y en su mayoría son centros de altos estándares. Por último, la zona oeste, con el 10% del stock, está compuesta por edificaciones de características inferiores al resto del mercado. Adicionalmente, la CABA – Ciudad Autónoma de Buenos Aires será considerada como una nueva zona, dado que se ha inaugurado un desarrollo logístico destinado al e-commerce y ya cuenta con la construcción de otros 40,000 m².

Un proyecto destacado es Plaza Logística Mercado –que tiene siete parques en Buenos Aires– ubicado en la zona de Mercado Central, con un área de 350,000 m². De esa área, alrededor de 75,000 m² se encuentran en desarrollo de un Buid to Suit para Mercado Libre.

BRASIL

Ricardo Betancourt, country manager de Colliers Brasil, nos comenta: ”La demanda por parques logísticos está creciendo, principalmente de empresas de e-commerce, retailers, empresas de transporte y logística. Las grandes absorciones (por arriba de 10,000 m²) son más frecuentes.”El precio promedio para los condominios logísticos bordea los US$4.69 por m2 y se mantiene estable”.

En la actualidad, en Brasil existe un inventario de más de 14 millones de metros cuadrados de almacenes logísticos. La mayor cantidad se concentra en los estados de Sao Paulo (8’793,706 m²) y Rio de Janeiro (1’750,394 m²) en la región sudeste. Dentro de Sao Paulo resalta el submercado de Jundiaí, zona ubicada entre Sao Paulo y Campinas, con precios y vacancia por debajo del promedio. Esta zona es ocupada por empresas del sector transporte y logística. Los submercados de Cajamar y Guarulhos cuentan con incentivos fiscales (impuestos de servicio debajo del promedio), precios de arriendo por arriba del promedio, pero bajos niveles de vacancia, y tienen entre sus principales ocupantes empresas del sector retail y e-commerce.

El inmueble con disponibilidad más destacado es Golgi Dutra, ubicado en Sao Paulo en el distrito industrial de Arujá sobre un terreno de 148,129 m² y un área arrendable de 65,000 m². Su infraestructura y la seguridad que ofrece son de primera generación. Además, cuenta con módulos de 4,000 a 6,000 m² y es certificado verde. Se ubica a 20 km del Aeropuerto Internacional de Guaruhlos y a 27 km del Aeropuerto Doméstico de Congonhas, dos de los aeropuertos más importantes del estado y de todo Brasil.

CHILE

En los últimos años, la estabilidad económica le ha permitido a Chile tener un crecimiento sólido, con un alto índice de confianza empresarial y dinamismo de consumo. Todo esto ha generado una mayor demanda de espacios logísticos. El valor promedio de US$5.19 por m2 tiende al alza influenciado por el incremento en la demanda y el valor de la tierra, así como mejoras en la tecnología asociada a la infraestructura.

El mercado Logístico o de Bodegaje está compuesto por cinco sectores: poniente, norponiente, sur, norte y centro. La zona poniente (44.8%) y nor poniente (22.1%) concentran el mayor inventario y a su vez vacancias del 3.1% y 7.8%. En el sector poniente de la ciudad –cercano al Aeropuerto Internacional Comodoro Arturo Merino Benítez– se encuentran los parques logísticos Enea y El Montijo, los cuales destacan por sus dimensiones, ubicación e infraestructura tecnológica asociada a estos equipamientos.

Enea es un parque de negocios adyacente al aeropuerto, que cuenta con más de 1,000 hectáreas. En Enea se integran industrias, oficinas, residencias, áreas verdes y de recreación, entre otros, que la consolidan como una ciudad aeroportuaria de Santiago. Dentro de Enea, se encuentra Bodenor Floxcenter, parques logísticos sobre un área de 63 hectáreas donde ofrecen módulos flexibles de 2,000 a 50,000 m²; terrenos para almacenaje exterior y proyectos a la medida (Build to Suit).

COLOMBIA

En Colombia se está alcanzando un ritmo de crecimiento moderado luego de una fuerte caída en los precios del petróleo. El 2018, su crecimiento fue del 2.7% y según fuentes del Banco Mundial, se espera que para este año alcance el 3.3%, con un incremento en el consumo privado y un crecimiento moderado. El precio promedio de renta es de US$6.00 por m2 con tendencia a la baja, producto de una mayor oferta de espacios existentes.

En cuanto a los corredores industriales de la ciudad de Bogotá, existen: Urbano Occidente, Sub Urbano Calle 80, Sub Urbano Funza, Sub Urbano Mosquera y Sub Urbano Tocancipá. El corredor más grande es el Sub Urbano Calle 80, con casi un millón y medio de m2 y se ubica cerca al Aeropuerto Internacional El Dorado, en las afueras de Bogotá y sobre la autopista que va hacia Medellín. Dentro de esta zona destacan el Complejo Logístico Industrial Siberia y el Complejo Industrial El Pino.

El Complejo Logístico Industrial Siberia (CLIS) cuenta con bodegas de última generación y estándares internacionales normados, así como oficinas y almacenes a la medida.

COSTA RICA

Costa Rica ha experimentado un crecimiento sostenido en las últimas dos décadas: redujo sus niveles de pobreza e innovó en políticas medioambientales. Por eso, según el Banco Mundial, se espera un 3% de crecimiento en el PBI para este año. El valor promedio de alquiler por m2 es de US$7.89.

Los principales ejes logísticos de Costa Rica son las provincias de Alajuela y Heredia. Alajuela se encuentra cerca al Puerto Caldera y al Aeropuerto Internacional Juan Santamaría. En esta provincia se emplaza el Parque Logístico Latam. Por su parte, Heredia cuenta con gran cantidad de operaciones logísticas situadas en puntos como Barreal, La Rivera y San Joaquín, debido principalmente a su cercanía al Aeropuerto Internacional Juan Santamaría.

El proyecto más importante que destacan nuestros colegas de Costa Rica es el Proyecto Logístico La Valencia, compuesto de ofibodegas y naves industriales que oscilan entre 300 y 5,000 m² y tiene 2 años de antigüedad. Dispone de una altura de paso máxima de 14 m y de un andén por cada 500 metros.

MÉXICO

México observa un panorama alentador en cuanto al incremento del comercio electrónico. Cada vez más existe un mayor interés de los grandes operadores y retailers por contar con centros logísticos más cerca a las ciudades, en este caso a la quinta mega urbe más poblada del mundo, Ciudad de México, que tiene 21 millones de habitantes (Forbes 2018). Los precios de renta se encuentran en alza con un promedio de US$5.2 por m2.

Existen nueve corredores o zonas industriales en la Ciudad de México, sin embargo, el 81% de la concentración de inmuebles de primera categoría se encuentran en los submercados de CTT (Cuautitlán, Tultitlan y Tepotzotlán) y Toluca. El CTT se encuentra al Norte de la CDMX, con conexión a Monterrey y a Tijuana. Es el corredor más grande en cuanto a inmuebles y al que apunta el sector construción. Mientras tanto, los desarrollos están enfocados a CEDIS (Centros de Distribución).

Megapark, ubicado junto a la autopista México/Querétaro, es un Centro Logístico de clase mundial. Cuenta con un centro comercial y ocho naves de 12 m de altura mínima, con un tamaño promedio de 100,000 m² cada una. También, tiene la certificación LEED y cuenta con una superficie total de 80 hectáreas, destinada en gran medida a zonas de tránsito y áreas verdes.

PANAMÁ

El mercado industrial de la Ciudad de Panamá se mantiene en fase de expansión, según el ciclo inmobiliario, debido al desarrollo constante de nueva oferta. El precio promedio de renta es de US$7.40 por m2 con tendencia a la baja.

Hasta el 2020 se espera recibir un nuevo inventario de 360,989 m², los cuales ya se encuentran en construcción. Estos proyectos estarán ubicados principalmente en la periferia oriental, lo que confirma el boom que consolida esta zona como el polo de desarrollo industrial de la capital panameña.

Un ejemplo de Parque logístico de Clase A+ que se desarrolla en la ciudad de Panamá es PLP, el cual está en el km 25 de la Vía Panamericana, a 3.8 km del área de carga del Aeropuerto Internacional de Tocumen. Es un desarrollo logístico de 46 hectáreas, con 30 lotes para servicios de logística, 18.5 hectáreas para operaciones locales y multinacionales, y 14.5 hectáreas de zona franca.

PERÚ

El Perú es uno de los países latinoamericanos que está en proceso de modernización con respecto a la logística. Sin embargo, posee una importante nueva oferta. El precio promedio se encuentra entre los US$5.82 por m² hasta los US$8.52 y depende de la zona en la que se encuentre el inmueble.

Lima tiene cuatro zonas logísticas: la zona oeste (Callao y Ventanilla), centro (Cercado de Lima), este (Huachipa) y sur (Villa El Salvador y Lurín). El 88% del inventario se ubica en las zonas sur y oeste de la ciudad. El sur se caracteriza por tener una oferta moderna en cuanto a infraestructura y especialización. Es una zona muy consolidada, puesto que cuenta, por ejemplo, con la Aldea Logística Global en Villa El Salvador sobre la Avenida El Sol (muy cerca al casco urbano de Lima), la cual ofrece almacenes prime con todos los estándares de calidad internacional y normas de seguridad vigentes.

En cuanto a nuevos lanzamientos, este año se entrega la primera etapa del Condominio Logístico Monte Azul, emprendimiento de Corporación Monte Azul comercializado por Colliers International Perú. Este desarrollo cuenta con un área de 900,000 m2 y se ubica en el km 8 de la avenida Nestor Gambetta, muy cerca al Aeropuerto Internacional Jorge Chávez de Lima y al Puerto del Callao. Tiene la infraestructura de un proyecto de clase mundial y espera atender la demanda logística insatisfecha en el eje norte de Lima y de la Provincia del Callao a través de la oferta de espacios desde 1,000 m².

Con la operación del próximo megapuerto de Chancay en el año 2022, este complejo es una interesante apuesta por el desarrollo que se dará en toda la zona norte de Lima. Así, tanto el puerto del Callao como el de Chancay serán las principales puertas de entrada y salida para el comercio exterior peruano.

Agradecemos la participación de todos los equipos de investigación de mercado de Colliers International Latinoamérica, quienes hicieron posible este artículo.