Al contrario de otros sectores inmobiliarios, la Pandemia ha acelerado el crecimiento del sector logístico en el Perú. El sector del e-commerce, por ejemplo, logró adelantar en solo unos meses lo que se tenía proyectado para un periodo de 4 a 5 años, por lo que la demanda de productos incidió en el incremento de la capacidad de almacenaje de muchos sectores, como el farmacéutico o el comercio minorista. La demanda de productos por este canal comercial creció más rápido que el desarrollo de la infraestructura requerida.

Con respecto al sector farmacéutico, la Asociación de Industrias Farmacéuticas Nacionales (ADIFAN) proyecta que la industria farmacéutica crecería alrededor de 4% en 2022, tras el incremento de 8.3% registrado el año anterior. Las cifras son mayores en lo referente al crecimiento de comercios de venta online, el cual está asociado a la oferta de almacenes; dicho rubro se incrementó en 356% durante el 2021 respecto a lo registrado previo a la pandemia , según la Cámara Peruana de Comercio Electrónico (CAPECE). Además, el porcentaje de compradores online en el Perú pasó de 36.1% (11.8 millones) en 2020 a 41.8% (13.8 millones) al cierre de 2021. Es importante recordar que, antes de la pandemia, solo el 18.6% de peruanos (6 millones) realizaba compras online.

Vemos un sector con mucho potencial de desarrollo, especialmente en el tipo de desarrollos logísticos de clase A, tanto por sus servicios de valor agregado como por sus bajos costos de operación. Este tipo de almacenes está diseñado de tal forma que reducen los costos de implementación en infraestructura y de operación de procesos de almacenamiento. Además, cuentan con los estándares de seguridad que demandan las empresas.

El equipo de Investigación de Mercados de Colliers tiene una clasificación que considera la ubicación, implementación, infraestructura y distribución para clasificar a los almacenes industriales en dos categorías:

Según nuestros colegas de Colliers Chile, en Santiago han elaborado un análisis mixto de los almacenes de clase A y B, y lo que diferencia a ambos, principalmente, es la antigüedad. Los almacenes de clase B tienen más de 15 años; sin embargo, ambos suman un inventario de 5´275,466.00 m² y tienen una vacancia al primer semestre de 0.15%. La demanda en el vecino país del sur ha sido impulsada principalmente por el e-commerce. El precio promedio de arriendo es US$5.50.

En Lima, para tener en cuenta cuál es el potencial de nuestro mercado logístico, debemos señalar que tenemos un inventario en almacenes de clase A de 496,577.00 m², una ratio de disponibilidad actual de 1.8% y una renta mensual promedio de US$ 6.90.

Las expectativas para el crecimiento del sector de parques logísticos son positivas, tanto por las perspectivas de crecimiento de nuestra economía que auguran un mayor dinamismo en el consumo, como por la necesidad de cubrir la brecha de infraestructura logística que presenta el país con respecto a la evolución del PBI. Otro aspecto importante para su desarrollo es que cada vez más empresas tienen en cuenta los beneficios de arrendar espacios de almacenaje, así como la ineficiencia de invertir tiempo y grandes inversiones en almacenamiento propio.

Hay grandes inversiones privadas como el puerto de Chancay, un megaproyecto que impactará en el sector logístico sudamericano, y que además incidirá en el desarrollo inmobiliario de las tierras adyacentes y cercanas al proyecto, tanto para proyectos logísticos como industriales, comerciales y de vivienda.

En resumen, hay grandes oportunidades para el desarrollo de condominios logísticos de clase A en la ciudad de Lima. De hecho, se espera para el segundo semestre del presente año el ingreso de 50,000 m² de almacenes, debido principalmente a las ampliaciones programadas para este año por los parques logísticos ya existentes. Entre los nuevos proyectos se destaca el Parque Logístico del Callao, ubicado en la cabecera norte del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez, que estaría iniciando operaciones en el año 2024 y está conformado por cinco bodegas sobre un terreno de 200,000 m².

“Al estar inmersos dentro de una economía globalizada, el sector logístico en el Perú se ha venido profesionalizando desde hace ya algunos años, gracias al ingreso de empresas transnacionales que requieren de bodegas con estándares de construcción internacionales que les permitan generar ahorros importantes en su operación. Por ahora estos desarrollos se están dando principalmente en la periferia de Lima, pero con el incremento de las operaciones del e-commerce el desarrollo de bodegas con estándares similares se darán más cerca de la ciudad, debido a los altos costos de transporte y a la competencia que hay entre las empresas para que las entregas se hagan en el menor plazo posible. El costo de las operaciones logísticas es un componente importante dentro de la estructura de costos de toda empresa, por lo que el desarrollo de una mejor infraestructura logística en el país es una necesidad que debe ser atendida para mantener la competitividad de nuestra economía”.
Alfonso Chang

Aquí algunos apuntes sobre los principales parques logísticos de la ciudad:

MONTE AZUL: Es el único proyecto de su clase ubicado al norte del Callao. Su proximidad al puerto marítimo del Callao y al aeropuerto Jorge Chávez, así como su fácil acceso a la Panamericana Norte y Sur, optimizan los costos operativos y de transporte. Tiene más de un millón de metros cuadrados de terreno y está ubicado en Ventanilla.

ALDEA LOGÍSTICA: Tiene un total de 125,000 m2 de terreno destinado al desarrollo de almacenes en renta y se ubica en Villa El Salvador. Cuenta con seis aldeas logísticas terminadas y arrendadas a importantes empresas de consumo masivo.

BSF ALMACENES DEL PERU (*): Tiene un total de 313 hectáreas de terreno destinado al desarrollo de almacenes para alquilar en tres ubicaciones, una en Villa El Salvador y dos en Lurín. Es el operador de parques logísticos con más tiempo en el Perú.

LATAM LOGISTICS (*): Es un complejo desarrollado por la empresa LATAM LOGISTICS, que ha adquirido 12 hectáreas de terreno en el Parque Almonte. La inversión, realizada en el 2015, fue de aproximadamente US$ 17 millones. Cabe destacar que estos almacenes son los únicas de categoría Prime en el Perú, bajo estándares de la firma Prologis.

MEGACENTRO (*): Cuenta con 23 hectáreas de terreno en su centro de bodegaje en Lurín. Cuenta con almacenes Prime con altos estándares de gestión.

ALMACENES CENTRAL HUACHIPA (*): Ubicado a cinco kilómetros de la Av. Ramiro Prialé, está construido sobre una superficie total de 100,000 m2.

Si desea tener más información de alguno de estos espacios o coordinar una visita, no dude en contactarse con: Alfonso Chang Lock Consultor senior de Industrial y Logística Colliers Perú +51 943 306 305 alfonso.chang@colliers.com