Hablar de la actual distribución urbana de Lima Metropolitana puede ser considerado complejo y hasta enredado, y es que para poder analizar la distribución que tiene la ciudad de Lima en lo que respecta a las zonificaciones signadas o uso de sus suelos (residencial, comercial e industrial), tenemos que remontarnos al Siglo XX, época donde a consecuencia de diversos fenómenos sociales se presenció un boom poblacional en la capital peruana; y justamente este boom fue el que originó el crecimiento desordenado que actualmente observamos en la ciudad.

Según información elaborada por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), si observamos las cifras arrojadas de los Censos Nacionales, la tasa de crecimiento poblacional en Lima Metropolitana ha variado desde el valor más alto alcanzado en el período intercensal 1940-1961 de 191%, disminuyendo en el periodo 1961-1972 a 83%, para luego en el período 1981-1993 alcanzar el 32%, finalmente la proyección para el periodo 2007-2015, es de 16%.

Sabemos que el crecimiento de la población de la ciudad de Lima se dio en una magnitud considerable. Eso nos da una primera idea de cómo pudo ser la distribución de la ocupación de suelos.

En el Plan de Desarrollo Local Concertado de Lima Metropolitana 2016-2021 se hace un análisis de la ocupación de los suelos y se menciona que “la ciudad ha crecido a partir de dos centros importantes, el Cercado de Lima como principal centro político administrativo del país, y el Callao como el primer puerto marítimo; los cuales generaron una conurbación desordenada, ramificada, monocéntrica, y una población con un componente importante de migración interna” .

Asimismo, se menciona que la ocupación del suelo involucró tres aspectos:

(i) político-geográfico,
(ii) político-administrativo y
(iii) físico-espacial.

El aspecto físico-espacial es el que toma mayor importancia para tratar de entender cómo llegamos al actual uso de suelos en Lima Metropolitana. En ese sentido, se señala que “la concentración de las actividades urbanas y las relaciones que desarrollan los diversos grupos sociales fueron definiendo la organización urbana “monocéntrica y ramificada”. El área interdistrital de Lima Centro experimentó un proceso de diversificación de actividades e intensificación de uso de suelo, lo cual la hizo disfuncional y de difícil control. Además, las periferias generaron un “modelo informal” de ocupación de suelo y surgieron actividades económicas propias que tienden a retener parte de la fuerza laboral que no encuentra colocación en el sector formal de la economía .

El origen de la utilización de suelos en Lima Metropolitana fue disfuncional y de difícil control, y en el caso específico de la industria, ha sido muy similar. En la segunda mitad del siglo pasado, la zona industrial se asentó en los 4 ejes de la ciudad:

(i) la Av. Argentina (oeste),
(ii) la Carretera Central (este),
(iii) la Panamericana Norte y
(iv) la Panamericana Sur;

Sin embargo, con el fracaso del modelo económico de sustitución de importaciones, muchos de los terrenos industriales de estos ejes fueron subutilizados. Esto desordenó aun más el uso de los suelos.

Por otro lado, si recordamos los últimos 10 años, observamos que las zonas tradicionalmente industriales poco a poco han sido desplazadas por el crecimiento de las zonas urbanas, con y sin planeamiento. Por eso, actualmente existen ejes –como las avenidas Argentina, Colonial y Venezuela, por ejemplo– donde conviven el uso industrial, comercial, residencial tradicional y residencial moderno a través de proyectos verticales.

La razón de este desplazamiento se dio por la Ordenanza N° 514, publicada en mayo de 2003, cuando la Municipalidad Metropolitana de Lima declaró como Zona Especial de Renovación Urbana (o Zona de Reglamentación Especial – ZRE) el área que abarcaba varias zonas industriales de Lima, incluyendo la Av. Oscar R. Benavides (ex Colonial) y la Av. Argentina.

Según la normativa vigente, las Zonas de Reglamentación Especial (ZRE) poseen características particulares de orden físico, ambiental, social o económico, que son desarrolladas urbanísticamente mediante planes específicos para mantener o mejorar su proceso de desarrollo urbano. Así, en este tipo de suelos es posible realizar proyectos residenciales, comerciales o industriales.

Por citar una parte de dicha ordenanza, el cambio de zonificación de la Av. Argentina de Industria Liviana – I2 a Zona de Reglamentación Especial – ZRE respondió a la ejecución de los programas “Mi Vivienda”, justificando este cambio a que “muchos locales industriales se han reubicado en otras zonas de Lima, con mejores ventajas comparativas, quedando considerables extensiones de terrenos con infraestructura vial y de servicios que no producen beneficios a la zona ni a la ciudad, encontrándose en proceso de deterioro y abandono” .

Luego de la desaceleración económica de la segunda parte del año 2013 –que involucra directamente el desarrollo inmobiliario (el residencial, especialmente)– la oportunidad es rentabilizar el precio de estos terrenos para ocupar tierras más baratas. Solo tengamos en cuenta que en la actualidad no se goza de un escenario de alta demanda como lo fue el desarrollo residencial del 2005-2012, cuando esta tierra se vendía a mejor precio.

Las perspectivas de mejora en los desarrollos inmobiliarios de estas zonas irán de la mano con la futura reactivación de la economía del país. Una mejor coyuntura económica incentiva a la inversión privada y esto favorece el desarrollo de proyectos residenciales y comerciales en los antiguos ejes industriales y la consolidación del desplazamiento de las zonas industriales hacia nuevos corredores.

No hacen falta proyectos para impulsar el proceso de renovación urbana: hay propuestas de mejora de los puertos marítimos, del aeropuerto de Lima, de las redes de agua, desagüe y servicios básicos en general. Cuando todos los actores involucrados en el desarrollo urbano de Lima alcancen una sinergia, se habrá iniciado el verdadero proceso de ordenamiento de la ciudad.

Principales zonas industriales afectadas por los cambios de uso:

1. Av. Argentina

Considerada una de las avenidas más importantes de la capital, ya que conecta el Cercado de Lima con el Callao. Desde mediados del siglo XX, la Av. Argentina ha sido un valioso eje netamente industrial.

Sin embargo, desde hace algunos años, se ha observado un interesante crecimiento mixto sobre dicha avenida: oferta de comercio moderno (CC Minka, Maestro Home Center) y proyectos residenciales multifamiliares de las desarrolladoras Besco, Livit y Viva GyM. Para que este fenómeno se materialice, diversas empresas industriales o logísticas se desprendieron previamente de algunos activos, lo cual dio paso a este avance comercial y residencial.

2. Av. Colonial

Al igual que la avenida Argentina, la Av. Oscar R. Benavides –o más conocida como la Av. Colonial– concentró una fuerte cantidad de empresas industriales. Así, a lo largo de esta avenida se pueden identificar dos zonas industriales calientes: (i) entre las avenidas Faucett y Universitaria (Callao) y (ii) entre las avenidas Dueñas y Tingo María (Lima).

Con la llegada del retail y los condominios residenciales en los últimos 10 años, estas zonas han experimentado cambios. La primera vio el arribo de supermercados como Plaza Vea y Metro y proyectos residenciales multifamiliares de las empresas Líder e Imagina; mientras que, la segunda presenció la llegada un supermercado, desarrollos de condominios multifamiliares y hasta de edificios de uso mixto (comercio + residencial).