La clasificación de los activos inmobiliarios

El mercado inmobiliario o real estate se desarrolla con diferentes segmentos o clases de activos, estos están asociados a usos de perfil corporativo, comercial, industrial, público y privado.

Considerados como inversiones de largo plazo, los activos inmobiliarios están sujetos a las variaciones de diferentes factores locales o internacionales que afectan de manera positiva o negativa su valor.

Para un adecuado seguimiento y análisis de estos mercados es necesario establecer pautas diferenciadoras que permitan clasificarlos, monitorearlos y estudiarlos.

En nuestro medio, el desarrollo de activos inmobiliarios tiene un fuerte componente en los mercados de oficinas (corporativo), retail o comercial (centros comerciales, comercio puerta calle) e industrial (parques industriales, centros de distribución y almacenes logísticos).

Tras los recientes acontecimientos conocidos a nivel global, como la pandemia del COVID-19 y, en el ámbito local, el panorama político-social, algunos sectores inmobiliarios fueron más afectados que otros; sin embargo, crece la percepción que se está pasando por un proceso de recuperación. Se observó durante la fase más complicada que el sector menos afectado fue el industrial (especialmente almacenes y logística), mientras que oficinas, retail y hotelería sí sufrieron mayores estragos. A la fecha, algunos mercados se recuperan a mejor ritmo que otros, entendiendo que este proceso continuará.

¿Pero de qué hablamos cuando se refiere al tipo de activo inmobiliario dentro de nuestro mercado? A continuación, se brindan las principales características y variables que se consideran en su definición y clasificación. En esta oportunidad abordaremos los mercados de oficinas corporativas, centros comerciales e industrial.

Principales características de la clasificación de oficinas

El mercado de oficinas local está compuesto por los segmentos de oficinas A+ y A (Prime) y B+ y B. Dentro de la definición se consideran aspectos cualitativos y estructurales, considerándose por ejemplo la ubicación, la antigüedad y el número de propietarios, además de los atributos técnicos.

Durante los tres primeros meses del 2023 se observa que no hubo variación significativa en los niveles de vacancia en ambos segmentos, mientras que los precios de alquiler se mantuvieron estables, refiriéndonos a precios de lista sobre oficinas sin implementación ni mobiliario.

Algunas de las variables que se consideran son:

Oficinas A+ y A
• Tamaño de planta mínimo de 500 m2
• Altura de piso techo mínima de 3.00 m
• Área mínima de oficinas por planta de 250 m2
• Certificación LEED
• Centro de control
• Aire acondicionado central
• Muro cortina
• Lobby de doble altura
• Áreas comunes
• Directorios
• Cafetería / Comedor
• SUM

Oficinas B+ y B
• Tamaño de planta menor a 500 m2
• Altura de piso a techo mínima de 2.60 m
• Área mínima de oficinas por planta de 40 m2
• Aire acondicionado tipo Split
• Lobby normal

Principales características de la clasificación de los condominios logísticos

En el mercado de almacenes tipo A se mantiene la disponibilidad en niveles mínimos, mientras que existen proyectos para la ampliación de actuales almacenes y para el ingreso de nuevos condominios.

Para este 2023 se proyecta el ingreso de más oferta de almacenes, tanto de ampliaciones de operaciones ya existentes como de nuevos complejos. Se estima que se agreguen durante este año aproximadamente 112,000 m2 de nuevos almacenes tipo A en las tres zonas que componen la oferta de este mercado: zona oeste, zona este y zona sur.

Las principales características de los almacenes tipo A y tipo B son:

Principales características de la clasificación de centros comerciales

Los centros comerciales, por definición, son los puntos de encuentro donde convergen la actividad comercial, la socialización y el esparcimiento.
En la evolución y crecimiento de este mercado el desarrollo ha tenido variaciones en cuanto a formato, contenido y oferta, con una clara participación de la demanda a través de sus expectativas y experiencias de consumo.

Estos complejos se pueden agrupar de acuerdo a sus características tanto estructurales como por dinámica comercial (mix comercial, alcance o nivel de atracción). Según el Consejo Internacional de Centros Comerciales (ICSC por sus siglas en inglés), los centros comerciales se clasifican en:

• Súper Regional
• Regional
• Comunitario
• Estilo de Vida
• Strip Center
• Power Center

A continuación, presentamos las principales características de los formatos de centros comerciales:

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