[ENTREVISTA] Impacto del COVID en el mercado inmobiliario comercial peruano

Conversamos con Juan Manuel Muñoz, Gerente General de A & M, empresa consultora de proyectos inmobiliarios, al respecto del más reciente estudio: “Impacto del Covid 19 al Retail / Locales comerciales” y encontramos importantes alcances tanto para retailers como para propietarios e inversionistas de un sector que debería tener mayor apoyo del gobierno en acercar una oferta comercial más moderna a la mayoría de la población.

Sobre los Retailers:

No todos los retailers han enfrentado la pandemia en las mismas condiciones. Recordemos que, desde el inicio de la cuarentena, el Gobierno Peruano dictó medidas que restringían todas las actividades económicas, con excepción de bancos, farmacias y locales que venden productos de primera necesidad. Al respecto, Juan Manuel Muñoz nos comenta: “Hubo rubros que no dejaron de funcionar, pero tuvieron varias restricciones en horarios, aforo y medidas de seguridad, pero la gran mayoría estuvieron cerrados. Algunos continúan cerrados hasta hoy o no tienen fecha de poder iniciar operaciones y hay otros que ya no abrirán. Por ello, para analizar el impacto de esta pandemia en los retailers, se tiene que tomar en cuenta que hubo un sector que estuvo muy afectado y otro que al que le afectó menos, no importa tanto el tamaño de la empresa, sino a qué rubro o sector pertenece y su versatilidad para ejecutar cambios. “

¿Cuáles son los sectores más afectados hasta el momento?

“Entre los rubros más afectados tenemos a los servicios de viajes y turismo. El 100% mencionó que su empresa va a tener un gran impacto en la venta con respecto al 2019. Otro rubro afectado es el de restaurantes, cafés y bares, que recién a mediados de mayo pudieron operar ventas por delivery, de ellos el 90% considera que tendrán un gran impacto negativo en su venta de este año.

El Rubro de Belleza y Bienestar es otro sector que ya inició operaciones, de ellos un 67% considera un gran impacto negativo en su venta por la crisis económica, se estima que un 40% de las marcas no están volviendo a abrir y no se sabe si volverán a hacerlo”


¿Cuáles son los sectores menos afectados?

“El sector menos afectado ha sido Medicinas y Salud, de las cuales un 67% manifestó que este año va a vender igual o más que el 2019. En equipamiento y vestimenta deportiva un 33% señaló que iba a vender igual o más que el año pasado, esto en parte por que las personas han estado comprando implementos deportivos para mantenerse en forma desde la casa o ropa deportiva para poder trabajar más cómodos.”


¿En este contexto los retailers están considerando suspender nuevas aperturas para este año?

“En base a la encuesta que realizamos, un 75% de empresas expresó que no iba a abrir ninguna tienda más este año. Definitivamente, son aquellas que han sufrido un mayor impacto. Por otro lado, tenemos un 25% restante que aun considera abrir tiendas nuevas, pero en menor medida. Dentro de ese grupo que aun planea abrir tiendas nuevas, hay un 8% que considera que sus planes de crecimiento no han cambiado, de hecho, en este momento estamos trabajando en proyectos de Uso Mixto con supermercados y tienen interés en seguir creciendo. Lo complicado está en los negocios que ya teniendo la opción de volver a operar o que han podido operar desde el principio, no han logrado hacerlo al 100% de sus locaciones, descartando algunas ubicaciones que ya tenían desde antes.”

 

¿Qué tan relevante es el comercio electrónico para los operadores comerciales en este momento?

“El 73% de los entrevistados reportó un repunte importante en su venta online, incluso un 35% indicó que se elevarán a más del doble sus ventas en ese canal. Pero si te das cuenta, por ejemplo, para Falabella, uno de los grandes retailers líderes de la venta online en nuestro país, este canal les debe haber representado un 15% de su venta total, precovid. Sin embargo, incluso duplicando ese volumen durante esta coyuntura, igual quedaría un 70% de venta que faltaría compensar a través de las tiendas físicas. Un retailer no puede vivir solamente del canal online.
Además, se ha visto que el canal online tiene mucho por trabajar a nivel local. Ha presentado varias falencias como: tiempos de entrega largos, falta de stock en algunos productos o centros de atención que no contestan a los usuarios, generando reclamos en las redes sociales que vienen impactando negativamente la reputación de las marcas”.


¿Están acordándose nuevas condiciones de renta durante la cuarentena?

“No poder operar por más de 3 meses y luego reiniciar actividades con una serie de restricciones, ha hecho que más del 80% de los retailers acuerde nuevos términos de renta con los propietarios. Estimo que durante junio esto se haya ido incrementando, los que no habían acordado nuevos términos seguro que ya los están acordando, conforme ha ido avanzando la gravedad de esta situación.
En los bienes raíces comerciales o de retail, en particular, los ingresos de alquiler deben ser una función de las ventas de los operadores o locatarios. Es decir, la renta debe estar en función a la venta. Por eso es que existe, sobre todo en los Centros Comerciales modernos, un arriendo mínimo y un arriendo variable. Este arriendo variable va evolucionando de acuerdo con las ventas del locatario y al final se vuelve un ganar-ganar entre el operador y el propietario. En ese contexto, si no se están dando las ventas, se debe lograr acuerdos por etapas, trimestrales, por ejemplo, y que funcionen bien para ambas partes.

 

¿Tiene pensado realizar cambios en el formarto o tamaño de sus tiendas?

El potencial del mercado inmobiliario de retail peruano

Según Carlos Asmat en artículo publicado en el Reporte Semanal del Departamento de Estudios Económicos del Scotiabank: Entre los años 2015 y 2019 los centros comerciales registraron un incremento de ventas promedio de 7%. Inclusive, antes de que se decrete la paralización de actividades a mediados de marzo, la ACCEP esperaba que el nivel de ventas para el 2020 alcance los S/ 32 mil millones, 9% más respecto al 2019. Sin embargo, luego de tres meses de paralización, ACCEP estimó que se abrían perdido alrededor de S/ 7,500 millones en ventas. Para el presente año, proyectamos que las ventas sumen alrededor de S/ 17 mil millones, lo cual representaría una caída entre el 40% a 50%, respecto al 2019.

Juan Manuel Muñoz, señala: “Es por ello que pensamos que el gobierno debería dar incentivos para que este sector pueda sostenerse y facilidades para que pueda desarrollarse mejor, dada la cantidad de empleos que genera, los millones de impuestos que aporta a la bolsa fiscal así como el acercamiento de una compra más segura al total de la población. Basta ver la cantidad de casos de coronavirus que se generaron en los mercados tradicionales para entender que la informalidad es el principal socio de la expansión de la pandemia en nuestro país.

Acercar una oferta comercial moderna más segura a la población, facilita al gobierno y a las personas una experiencia de compra sin riesgos ni preocupaciones. Los controles y protocolos con los que están operando los centros comerciales tienen altos estándares de calidad.”

Finalmente, consultamos:

¿Qué oportunidades identificas en el sector comercial?

“La oferta comercial moderna no llega a estar aún lo suficientemente atomizada. Ésta se centra, básicamente, en los grandes centros comerciales que todos conocemos. Pienso que tenemos mucho espacio para generar más formatos medianos y pequeños, vecinales, al aire libre y puerta a calle, como parte de proyectos de uso mixto. Esto permitirá que estén mucho más cerca de las personas, reduzcan la transitabilidad en la ciudad y las grandes aglomeraciones.
Creemos que este tipo de desarrollos van a continuar siendo tendencia y ahora mucho más que antes. Su éxito comercial dependerá de que lo permitan y flexibilicen los parámetros municipales y, además, de que se analicen las dinámicas del mercado y del dimensionamiento de los proyectos, de manera de tener los tamaños adecuados para que la operación funcione de manera óptima.

Nosotros tenemos un estudio de dimensionamiento basado en el sistema de análisis RTZ (Retail Trade Zone), que mide la demografía del sector, sus niveles de consumo, cuál sería su gasto y lo descontamos de la oferta que hay en la zona. Entonces, eso se traduce en una venta posible en una ubicación específica para diferentes rubros. De esta manera, determinamos cuantos metros cuadrados debemos considerar para cada rubro comercial y así determinamos un mix que nos da un acercamiento teórico de lo que debería funcionar. Eso es vital para el sostenimiento de un proyecto con componente comercial. Algunos de estos estudios los hemos hecho para los principales desarrolladores de centros comerciales de la ciudad e inversionistas del sector y es lo que hoy mejor están funcionando.

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