Mario es Asset Manager de Oficinas desde hace 15 años en Fibra Activos Inmobiliarios.
Durante su gestión en FIBRA ha liderado exitosamente los procesos de inversión y desinversión de los edificios de oficinas Platinum Plaza y FIBRA WB, activos que han generado múltiplos superiores a 3x y tasas internas de retorno de 21% y 26% respectivamente. Ha liderado la gestión de inversiones por más de US$ 90 millones y viene gestionando proyectos por US $ 57 millones. Inició en Inserfinsa, empresa ligada a Inversiones La Rioja, allí participó en el desarrollo y la comercialización del edificio Santo Toribio en San Isidro.
Mario es administrador de empresas de la Universidad del Pacífico y tiene un diplomado en Diseño y Evaluación de Proyectos Inmobiliarios de ESAN, entre otros cursos de actualización financiera.

¿Qué es una buena inversión en el segmento de oficinas Prime para Fibra Activos Inmobiliarios?

FIBRA es una plataforma de gestión de fondos de inversión bajo los cuales, a través de tres fondos, hemos administrado un capital comprometido de 400 millones de dólares. Se gestiona un portafolio inmobiliario multiproducto que abarca el mercado de oficinas, vivienda, industrial y retail. En cuanto a oficinas, donde yo me especializo, nos enfocamos en desarrollar edificios sustentables, lo que nos ha permitido que nuestros activos mantengan su valor a través del tiempo y que atraigan a inquilinos de un alto perfil.

Nuestra estrategia como fondo es desarrollar proyectos de oficinas: comprar el terreno, conceptualizar el proyecto, construirlo y luego entrar al proceso de comercialización que consiste en alquilar las oficinas, buscando tener un nivel de ocupación óptimo del edificio por encima del 85% por lo general. Una vez estabilizado el flujo de arriendos, nosotros salimos a vender el edificio a inversionistas terceros como fibras, firbis, compañías de seguros, entre otros, con excelentes resultados. Nuestros edificios, al momento de venderlos, han estado en un nivel de ocupación del 92 al 93 %, tanto en la etapa dorada del mercado -donde se lograba arrendar el edificio antes de terminar la obra- como en la etapa de sobreoferta, donde la vacancia fue bastante elevada justamente por la buena ubicación de los proyectos. Ofrecer este factor de sustentabilidad a los inquilinos nos permitió mantener ocupaciones cercanas del 90 al 95%.

Otra de nuestras principales fortalezas está en ubicar los edificios en locaciones estratégicas en la ciudad, principalmente en San Isidro, tanto en el CBD (Sanhattan) como en San Isidro Golf; a ello le sumamos una buena arquitectura, así como una importante cantidad de amenities que le permitan al usuario hacer su vida dentro del edificio con total comodidad y seguridad. Estas comodidades o servicios adicionales son bastante valorados por los clientes y es algo que hemos ido aprendiendo a medida que avanzamos en nuestros desarrollos. Si bien nuestros primeros edificios tenían áreas comunes, estas áreas eran más básicas y alineadas con lo que se entregaba en la época; si las comparamos con lo que entregamos en la actualidad se nota una gran diferencia. Las empresas, si bien toman en cuenta variables como costos y ubicación, siguen una tendencia muy fuerte hacia tomar en cuenta aspectos como sustentabilidad, calidad de vida y entornos urbanos.

¿Por qué desarrollar edificios certificados?

Nuestra primera inversión fue en el 2010, cuando compramos el primer edificio verde del Perú que fue Platinum Plaza. En ese momento todo el tema de la sostenibilidad era bastante novedoso en cuanto a las certificaciones, pero como gestor de activos ya teníamos cierta estadística de que los edificios sostenibles guardan mayor valor en el tiempo, tanto en la operación como en la reducción de costos y de uso de recursos. Además, permiten que el capital humano, que es una de las partes más importantes de las empresas, sea más productivo; todo ello nos dio cierta información en ese momento de que el futuro de las oficinas debía enfocarse en la sostenibilidad. Ya el tiempo y varios miles de metros cuadrados de oficinas nos han ayudado a validar esta tesis y a darnos la razón.

Hoy por hoy, los edificios sostenibles los puedes arrendar a mejores precios, puedes atraer a mejores marcas como inquilinos, puedes tener contratos de arrendamiento de mayor plazo y finalmente eso es lo que te da valor. El valor de los activos está en función a quiénes los ocupan y a través de las certificaciones atraes a mejores marcas. Adicionalmente, como gestor de fondos inmobiliarios tenemos el compromiso de invertir en sostenibilidad en favor de nuestra ciudad.

FIBRA ha sido pionero en el desarrollo sostenible del país, nuestra visión hacia el futuro es también contar con certificaciones que impacten en la salud física y mental de los ocupantes.

Estamos por lanzar hacia el segundo semestre de este año el edificio Camino Real, el cual va a contar con doble certificación LEED y FITWEL, y ya cuenta con una gran cantidad de metros cuadrados tomados en arriendo. La certificación FITWEL no va tanto al ahorro energético sino está más orientada al bienestar físico y a la seguridad de las personas que trabajan dentro de los edificios, cuidando su alimentación, la calidad del aire que respiran, la iluminación; y esto responde a una búsqueda de las empresas por que los edificios que habitan sean más saludables, ya que sus colaboradores pasan un gran porcentaje de sus días dentro de ellos. Hoy, hay una tendencia en la que los edificios de oficinas tengan, aparte de la certificación LEED, una certificación FITWEL o Wellness.

¿Como gestor y desarrollador, en qué etapa del ciclo inmobiliario de Oficinas Prime estamos?

Para hablar del ciclo inmobiliario es importante recordar cómo iba el mercado previo a la pandemia. Tuvimos un ciclo de sobreoferta que duró del 2015 al 2018, en el cual hubo mucho ingreso de desarrolladores de manera especulativa. Tuvimos récords de entrega e inauguración de metros cuadrados que finalmente incrementaron el stock y, por consiguiente, como la demanda no pudo acompañar esa sobreoferta tan fuerte, hizo que la vacancia alcance picos de 28% de metros cuadrados vacíos en el 2018. En el 2019 hubo una buena recuperación, se dejaron de entregar edificios, hubo una buena absorción de metros y la vacancia empezó a tomar un rumbo a la baja, permitiendo que el mercado empezara a normalizarse.

En la etapa pandémica hemos tenido, del 2020 al 2021, los peores años del mercado de oficinas, en los cuales hubo una marcada absorción negativa. Se desocuparon más metros cuadrados de los que finalmente se pudieron alquilar. Ya el 2022 hubo un cambio de tendencia, ha habido una ligera recuperación del mercado que se proyecta a mantenerse este 2023. Para el 2024 no se espera el ingreso de ningún edificio al mercado, con lo cual ya estaríamos ingresando a una etapa de absorción gradual.
En el mediano – largo plazo esperamos que la vacancia retome su rumbo hacia niveles sanos, cercanos al 10%