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Friday 26, Enero 2018

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Los edificios de oficinas tras bambalinas

 


Gabriel Garcia Morel

Director ejecutivo de Real Estate Management Services (REMS) de Colliers International Perú

Gabriel Garcia Morel, director ejecutivo de Real Estate Management Services (REMS) de Colliers International Perú, es un especialista que por más de 15 años lidera, gestiona, desarrolla y brinda soluciones en Property, Facility y Asset Management. REMS administra más de 3.6 billones de dólares en activos inmobiliarios, asesora a las firmas locales e internacionales más importantes del mercado, acompañándolas, antes, durante y después de cada proyecto. Desde su experiencia, Garcia despeja algunas dudas en esta interesante entrevista.

Cuando uno va al teatro y se dispone desde su butaca a disfrutar del arte en vivo, no logra divisar al equipo de personas que hace posible que esa magia suceda. Este grupo de expertos con habilidades técnicas es conocido como el equipo de tramoya, y se encarga desde dirigir las luces hacia los personajes para realzar o reducir la carga dramática de ciertos momentos hasta controlar la seguridad de los actores y de los elementos que componen la escenografía. Así como en el teatro, también en el sector corporativo existe un equipo completo que, tras bambalinas, se ocupa de gestionar los activos inmobiliarios y sus servicios con la pasión, transparencia y profesionalismo necesarios para contribuir al éxito y la productividad de los inversionistas, empresas propietarias y usuarias.

¿Qué cantidad de personas compone el equipo estándar que permite tener la operatividad de un edificio corporativo? ¿Cuántos se logran ver y cuántos no?
La cantidad de personas depende principalmente de la cantidad de servicios que ofrezca el inmueble a sus usuarios. El equipo de trabajo que atiende y brinda servicios en el inmueble es visto en mayor o menor medida según corresponda; puede ser de 1 a 15 personas.

Además del equipo in situ, ¿qué otro hay fuera del edificio y cuál es su relevancia?
El modelo del iceberg grafica claramente nuestra gestión, donde tenemos un 20% por encima del agua que todos pueden ver y un 80% que está oculto bajo el agua. Todos sin excepción contribuimos con el éxito del servicio. Tenemos, por ejemplo, el equipo responsable de la Gestión Administrativa que se encarga de la supervisión administrativa, operativa y del mantenimiento de los equipos e instalaciones; el equipo de Logística que se encarga de negociar las mejores condiciones comerciales a favor de nuestros Clientes; el equipo de Planificación y Eficiencia que se ocupa de gestionar proyectos de mejora continua que impacten en la productividad de los inmuebles, operaciones o clientes; el equipo de Gestión y Desarrollo Humano, encargado de seleccionar, capacitar y desarrollar a nuestros colaboradores; el Equipo Contable, encargado de mantener en orden las cuentas, entre otros.

¿Es muy costoso para los usuarios mantener este personal en los edificios? ¿Cuáles son los beneficios que genera?
Considerando que existe un análisis previo que justifica la cantidad de personas que debemos tener en cada operación alineada con las necesidades y expectativas de los usuarios, el valor que representa este equipo es mínimo en comparación con los beneficios que se generan, como el incremento de la productividad, eficiencias, imagen corporativa y, principalmente, la experiencia del usuario. No se trata solo de administrar un inmueble. Nuestra orientación es hacia las personas que van a usar estos espacios. Con ello es que su percepción del inmueble se incrementa e incide muchas veces en su valor. La relación precio/servicio satisface las expectativas de la mayoría de nuestros clientes.

En cuanto a los beneficios que les ofrecemos a los propietarios, mantener en las mejores condiciones sus activos inmobiliarios y brindarle a sus inquilinos una experiencia acorde a los servicios de la operación, sosteniendo la rentabilidad a largo plazo. Esto es muy importante, ya que si tomamos en cuenta los índices de vacancia que se registran en Lima desde hace 2 años, nuestros servicios impactan favorablemente en la retención o en la atracción de nuevos inquilinos. Somos un valor agregado.

¿En qué posición los encuentra la trasformación digital? ¿Qué softwares están implementando?
La tecnología en nuestro sector es cada vez más utilizada y necesaria. Invertimos en dos plataformas que robustecen nuestro servicio: la primera es el SAP, desde donde gestionamos la información contable y financiera; y la segunda es REMS, plataforma desarrollada internamente que integra nuestra gestión y servicios. El objetivo de esta herramienta digital es facilitar a los propietarios y a sus inquilinos información que los ayude a interactuar con los servicios de su inmueble así como visualizar distintos reportes desde cualquier ubicación, mediante el uso de una aplicación web.

¿Qué consideraciones y recomendaciones debe tener el usuario de un edificio? ¿Cómo estar pendiente a los temas de seguridad o al uso de equipos?
Existen dos tipos de usuarios, las empresas y sus colaboradores. Las empresas deben velar por el bienestar y la seguridad de sus colaboradores a través de la implementación de los sistemas de gestión exigidos por ley y por el propio giro del negocio, mientras que los colaboradores deben incorporar esta información para el desempeño de sus funciones y, a su vez, trasladar las mismas a su vida personal.

En todo inmueble existen reglas que las empresas usuarias deben cumplir. En cada empresa usuaria existen reglas que los colaboradores deben seguir. Se trata, entonces, de una cadena de reglas y procedimientos que rigen el comportamiento de las personas.

En nuestro caso, y como parte de nuestro equipo de Soporte, contamos con especialistas en seguridad, quienes respaldan nuestras operaciones y servicios a nuestros clientes. En seguridad, existen riesgos administrativos, técnicos y operativos, riesgos que, como especialistas, los gestionamos. Aquí presentamos algunos ejemplos:

  • La implementación del sistema de seguridad y salud en el trabajo con su respectivo control de prevención, y la medicina ocupacional. Esta es la documentación que toda empresa debe cumplir. Contamos con modelo presencial y virtual.
  • La auditoría técnica de equipos e instalaciones. El mantenimiento es vital para conservar el funcionamiento de los equipos e instalaciones; por ello, cuando ingresa o se retira de una oficina debe revisar el estado de los mismos.
  • La capacitación de brigadistas. Toda empresa debe designar al representante o representantes de seguridad y estos deben ser capacitados en primeros auxilios, uso de extintores y evaluación. Asimismo, con el conjunto de empresas usuarias, deben realizar simulacros de evacuación.

CONSIDERACIONES FINALES

Antes de emprender una inversión o desarrollo inmobiliario corporativo es importante asegurar la operatividad de su activo en el tiempo. Para ello, es necesario elegir a la empresa, director y al equipo tras las bambalinas, a quienes les trasladarán la autoridad y responsabilidad de un área que representa el segundo activo más importante en cualquier negocio o inversión. Este equipo se encargará de la gestión administrativa, técnica, operativa, de seguridad y servicios. La idea es ofrecer una atención con estándares hoteleros, donde en vez de camas los usuarios tengan escritorios. Dependerá de cada empresa, propietario, inversionista o desarrollador a qué director quiere como socio estratégico, esta es una pieza fundamental para el futuro de su inversión.