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Tuesday 7, Marzo 2017

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¿De qué se está hablando?


No se puede hablar de tendencias inmobiliarias sin mencionar al Urban Land Institute (ULI). La altamente respetada organización global de educación e investigación sin fines de lucro facilita el intercambio de ideas y experiencias entre los expertos de la industria. Cada año, publica sus muy esperados informes de pronósticos “Tendencias Emergentes” en asociación con PricewaterhouseCoopers (PwC). Este documento expresa el resultado de una encuesta anual en profundidad y entrevistas con sus miembros senior o de alto nivel.

Knowledge Leader se sentó con la presidenta y CEO de la Fundación ULI, Kathleen Carey, para enterarse más acerca del trabajo del ULI. A continuación, compartimos esta entrevista traducida y con comentarios sobre cómo se relacionan esos pronósticos con nuestra realidad actual.

En las generaciones anteriores, la fuerza laboral seguía a los patrones. ¿Qué sucede hoy?

Lo que estamos viendo es que los empleos siguen a la gente. Soy un “baby boomer” y nací durante la posguerra. Cuando me gradué de la universidad, me mudé porque tenía un empleo en un nuevo sitio. Hoy en día, los graduados universitarios deciden que quieren vivir en Austin, Raleigh/Durham, Charlotte o Seattle, y se mudan allí sin un empleo, pero encuentran trabajo porque los empleadores están siguiendo a la gente. La competencia por el talento es un tema importante para nuestras ciudades, empresas y el sector inmobiliario.

¿Esa movilidad es más evidente en los millennials?

En el 2015, hicimos una encuesta estadísticamente exacta de los estadounidenses y les preguntamos: ‘¿Planea usted mudarse en los próximos cinco años?’ Casi la mitad (48 por
ciento) contestó que sí. Si segmenta los datos por generación, el 73 por ciento de los millennials dijeron que planeaban mudarse en los próximos cinco años. Son una población altamente móvil. Pueden simplemente empacar e irse.

Los suburbios se van hacia el centro de la ciudad. Y uno de los lugares a donde los Millennials se están mudando son los suburbios…

Tenemos algunos indicadores tempranos de que los millennials mayores –los de 33, 34 y 35 años—, se están mudando a los suburbios. Eso es interesante porque los ellos son los hijos de los baby boomers. Nuestra teoría es que están siguiendo el mismo camino que sus padres pero en una edad mucho más tardía. Me convertí en mis padres, me asenté y me mudé a los suburbios a una edad bastante joven. Esta generación está haciendo lo mismo pero más tarde en la vida.

¿Qué buscan los millennials?

Interesantemente, nos dijeron que no desean necesariamente una casa con un jardín trasero. De hecho, están buscando muchas opciones diferentes en la oferta de viviendas, pero les gustaría estar a poca distancia de un parque o de algún tipo de espacio abierto.

El traslado a los suburbios, sin embargo, no significa necesariamente que quieren renunciar a las comodidades urbanas. ¿Qué planean las comunidades suburbanas
exitosas en este contexto?

Las áreas suburbanas, como Bethesda y Maryland, se están urbanizando. Tienen las comodidades que la generación de los millennials y los Gen Xers han llegado a disfrutar. Los suburbios más exitosos serán los que resulten capaces de crear una experiencia urbana para ellos. Pueden conseguir un poco más espacio, pueden tener propiedades inmobiliarias que sean un poco más asequibles. Pero todavía pueden tener un hermoso centro. Todavía pueden tener tránsito, y todavía pueden vivir bastante cerca de una ciudad importante. Recuerde: Cuando usted considera a los Estados Unidos en su totalidad, la mayoría de la gente vive en los suburbios, incluyendo la mayoría de los millennials. Es algo que continuaremos estudiando: ¿Qué cosa es un suburbio? ¿Cómo lo estamos definiendo? ¿Es sólo ese primer anillo externo más allá de una ciudad o estamos viendo una transformación más allá de eso?

Los millennials tienen influencia en todo: desde el diseño de oficinas de espacios abiertos hasta la ubicación de las empresas. ¿Qué hay de la generación Next? ¿Está
recibiendo la misma atención?

Llegando detrás de los millennials está la generación Z o, como a veces los llamo, generación i, debido a su dependencia de los iPhones y la tecnología. Ellos son la primera generación que nunca llegará a conocer la vida sin un smartphone. El borde de ataque de esta generación es de 19 años de edad. Un factor importante a tener en cuenta con relación a los inmuebles comerciales es que los miembros de ULI no están construyendo para los siguientes 10 ó 20 años, lo hacen para 50 o 75 años y más. No sólo deberíamos estar atentos a las necesidades de los millennials, sino también a la generación que sigue, para tratar de evaluar sus preferencias, aunque todavía sean muy jóvenes. Será una generación acostumbrada a vivir en hogares multigeneracionales.

¿Cómo responderá a eso la industria de la vivienda?

Con la esperanza de vida en aumento, esta podría ser la primera generación que viva en hogares con cuatro generaciones bajo un mismo techo. También pensamos que esta generación va a ser un grupo grande, muy diverso y socialmente consciente, así que ¿qué tendencias impulsará eso? Necesitamos estar muy atentos a estas preguntas ahora.

¿Por qué ya no es imortante contar con una oficina grande?

Hasta el 2010, el espacio de oficina por empleado había caído cerca del 10 por ciento en una década a aproxima damente 225 pies cuadrados. En ese momento, atribuimos esto al declive de la economía; sin embargo, vimos que la tendencia se mantuvo durante toda la recuperación. ¿Qué está conduciendo a eso? No necesitamos tanto espacio de oficina tradicional porque la gente está trabajando remotamente; la gente está trabajando más flexiblemente. Eso está respaldado por el hecho de que la mayoría de los nuevos empleos en este país están siendo creados hoy en día por pequeñas empresas que son más emprendedoras. Por lo tanto, hay menos necesidad de espacio de oficina convencional, grande

¿Es el trabajo a distancia un subproducto de las expectativas de los empleadores de que sus empleados estén siempre conectados?

Ese es el tipo de fuerza laboral que tenemos ahora: altamente productiva y conectada todo el tiempo. Así es que no necesitará tanto espacio de oficina por trabajador. Creemos que probablemente sí se estabilizará, y siempre habrá demanda para que la gente colabore. No hay nada que substituirá una reunión cara a cara, pero la norma será que la gente trabajará más remotamente. Lo que plantea la pregunta: ¿Qué haremos con el espacio de oficinas que no se reoriente hacia otro uso, y cómo evolucionarán los edificios con el tiempo?

Cerca del 80 por ciento de los edificios de oficinas existentes en los E.E.U.U. fueron construidos antes del 2000. ¿Pueden esos edificios ser reorientados hacia otro propósito?

No todas esas oficinas construidas en los años 70, 80 y 90 son grandes ejemplos de arquitectura y diseño funcionales. Entonces, ¿podrán ser utilizados para otra cosa? De ser así, van a requerir un enfoque creativo e imaginativo. Los desarrolladores inmobiliarios ya han transformado antiguos almacenes y fábricas en viviendas, comercios y hoteles. Y AeroFarms, con sede en Nueva Jersey, ha transformado una antigua fábrica de acero y almacén en granjas urbanas verticales. ¿Podían los edificios de oficinas ser los siguientes?

California se encuentra en el quinto año de una sequía histórica. El sureste de Texas se ha enfrentado a inundaciones sin precedentes. El control del agua se está convirtiendo en la responsabilidad de los desarrolladores…

Una de las cosas en las que actualmente se enfoca ULI es la gestión de las aguas pluviales y las inundaciones. Ciudades como Filadelfia y Washington ahora esperan que el sector privado ayude a implementar planes de infraestructura verde en toda la ciudad y están exigiendo a los desarrolladores que manejen las necesidades concernientes a las aguas
pluviales de sus propios edificios , Esto es típicamente manejado por el municipio. Donde se ha visto escasez de agua, los desarrolladores están empezando a tomar en cuenta los costos a corto y largo plazo del agua en sus planes de desarrollo.

En el país, muchos de los proyectos inmobiliarios que aspiran a tener certificación LEED están haciendo trabajos sostenibles muy importantes…

A medida que más y más personas buscan el estilo de vida urbano—ya sea dentro o fuera de los límites de la ciudad—el número de coches en las vías está disminuyendo. Estamos viendo una tendencia hacia la disminución de conductores. Hay un deseo de utilizar vehículos compartidos como Uber y Lyft, o el transporte activo, tal como las bicicletas: hay una demanda de infraestructura de apoyo al ciclismo y de acceso peatonal. La gente no quiere meterse a sus autos y manejar todo el tiempo.

¿Qué va a pasar con el estacionamiento existente, tanto de superficie como estructurado?

La gente está empezando a hablar—no de una manera visionaria, sino de manera práctica—acerca de cuáles podrían ser las consecuencias de tener menos automóviles y diferentes tipos de vehículos en las pistas. ¿Cómo cambiarán los paisajes callejeros? ¿Necesitaremos estacionamientos para todos estos autos sin conductor, y lucirán iguales que los
estacionamientos que tenemos ahora? De lo contrario, ¿qué vamos a hacer con los estacionamientos que ya tenemos? ¿Es esta una oportunidad para construir más viviendas o instalaciones logísticas? ¿Tendremos que estacionar en las afueras de la ciudad o podremos adaptar lo que tenemos?

¿Qué tipo de iniciativas tiene el ULI sobre este tema?

Nuestros miembros están adoptando un enfoque muy realista y pragmático al asunto y se están preguntando qué se puede hacer con un proyecto inmobiliario en particular: ¿Qué puedo hacer para ayudar a mi comunidad a prepararse para esto? Nosotros creemos que es un desarrollo muy positivo