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Thursday 2, Noviembre 2017

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Consideraciones para una decisión exitosa de Inversión en Bienes Raíces


Imagine el siguiente escenario: está en proceso de elegir un lugar para su empresa y ha encontrado la ubicación acorde a su plan estratégico de crecimiento. Además, nota que la zona y el precio del terreno se encuentran en sintonía con sus expectativas y montos de inversión, por lo que se encuentra tentado a suscribir un contrato de compra venta a la brevedad.

Pero no se apresure. La compra de una propiedad debe pasar necesariamente por un exhaustivo análisis, cuya complejidad variará en función al tipo de proyecto a desarrollar. Para esto, debe tener en cuenta aspectos relacionados a la operación de su negocio y su valor en el tiempo en base a la existencia de alguna contingencia que incida negativamente en el bien inmueble.

Entonces, antes de dar este salto es fundamental que se tome un espacio para analizar la decisión y responder a algunos planteamientos importantes que recomiendo analizar:

¿Cuál es la condición del saneamiento legal de la propiedad?

La mayoría de los compradores entiende la necesidad de realizar una búsqueda de títulos para asegurarse de que el inmueble se encuentre libre de gravámenes, hipotecas, embargos u otros; y que la contraparte demuestre ser propietario o estar autorizado para realizar la venta con un poder administrativo con cláusula especial para vender.

Sin embargo, hay que poner atención a otros aspectos fundamentales. Por ejemplo,, cuando se compra un bien inmueble, no necesariamente significa que se tiene el control total del mismo, ya que pueden existir reclamos o derechos de terceros sobre la propiedad. En algunas zonas de Lima, puede haber superposiciones de títulos, que generarían conflictos al momento de la edificación, o pueden presentarse limitaciones como derechos de servidumbre que restringen el uso total de un terreno.

Otro aspecto que no se debe dejar pasar es la verificación de la correcta declaración de la fábrica existente. Esto se hace con el objetivo de mitigar potenciales multas por edificaciones no declaradas o demoliciones anteriores sin licencia, que recaerían en el nuevo propietario.

Un tema crucial a considerar para la evaluación del precio y decisión de compra de un terreno es comprobar si se trata de un predio “rústico” o de un predio “urbano”. Si califica como este último, por ejemplo, significa que cuenta con la correspondiente habilitación urbana y en función a ello, se encuentra sujeto a potenciales afectaciones.Esta verificación cobra importancia dado a que Lima alberga áreas urbanas y zonas industriales que no han cumplido con el debido proceso de habilitación urbana y que con el tiempo deberán regularizar, por requerimiento municipal para la ejecución de obras viales o en los casos que el propietario solicite una nueva licencia de edificación.

De acuerdo con nuestra legislación, todo propietario de suelo rústico se encuentra obligado al pago de aportes a favor de la ciudad, como parte del proceso de habilitación urbana. Además, debe entregar de manera gratuita el terreno si es que el área está reservada para derecho de vías. Y en caso no existiera dicha reserva, deberá darse el aporte dinerario correspondiente.Para comprobar si el predio es rústico o urbano, se puede solicitar a la municipalidad distrital la resolución de habilitación urbana y de esta forma determinar si se deberá efectuar el proceso de habilitación.

Si es necesario habilitar el predio hay que considerar que se requerirá una proyección de costos y tiempos asociados a este trámite, y una advertencia sobre la existencia de afectaciones. Todo esto es relevante, ya que tendrían una incidencia directa en la posibilidad de uso y planteamiento arquitectónico del proyecto, y por ende en su rentabilidad, cualquiera fuese su naturaleza.
Independientemente de ello, aun para predios urbanos, la verificación de la existencia y perfil de los proyectos viales de la ciudad es decisiva, porque –en el mediano o largo plazo- pueden significar un beneficio y así proporcionarle al terreno una mayor conectividad y exposición comercial. Sin embargo, también podría ser una contingencia de estar afecto a una potencial expropiación. Es decir, si se trata de un predio urbano, éste puede estar sujeto a una expropiación parcial que, si bien en este caso (predio habilitado) es objeto del pago de justiprecio del terreno afectado, el área en cuestión deberá reservarse para tal fin y no podrá albergar edificaciones.

¿El uso proyectado es legalmente permisible?

La decisión de compra de un terreno debe estar soportada en las consideraciones normativas del uso actual y potencial de la propiedad.

En tal sentido, es necesario asegurarse de que el proyecto, de acuerdo con su naturaleza, sea conforme con la zonificación que ostenta el predio. Actualmente existen áreas urbanas con zonificaciones industriales, cuyas expectativas de precio se encuentran en su potencial de uso residencial, pero que, sin embargo, no cuentan con la compatibilidad para ello. También existen otros casos en los que el requerimiento específico es para giros comerciales, de educación, salud, entre otros, que no se encuentran como usos conformes en determinadas zonas.

En tales casos, es necesario asegurar la conformidad del uso proyectado antes de comprometer una compra, o entender la necesidad de iniciar un proceso de cambio de zonificación, gestión que no garantiza la conformidad del uso propuesto.

En esa línea, es crucial analizar los parámetros constructivos, donde se evidencian las regulaciones de altura, densidad, área libre, dotación de estacionamientos, entre otros que puedan incidir en el planteamiento de un proyecto.

¿Es físicamente posible el proyecto o negocio pensado para el inmueble?

El análisis técnico del terreno toma en cuenta diversas variables. Laregularidad (proporción frente/fondo) y la topografía son losaspectos fundamentales.

Del mismo modo, las condiciones del suelo cobran relevancia. Sus mejoras implican un riesgo para el presupuesto de un proyecto, ya que los costos adicionales de la edificación podrían estar asociados a la cimentación por calidad de suelo, agua subterránea o contaminantes producto de usos industriales anteriores.

¿Hay servicios disponibles?

Confirmar la disponibilidad de los servicios públicos es un paso crítico , sobre todo en lo relacionado a la factibilidad de servicios de agua. Esto sucede porque la infraestructura puede estar fácilmente disponible o tal vez, por otro lado, exista la necesidad de realizar obras de adecuación que tendrían impactos significativos en el costo y calendario de su proyecto.

Cuando se trata de la debida diligencia, la clave es tener las preguntas correctas para obtener las respuestas necesarias. Si bien hemos tratado de resolver algunas grandes dudas, cada proyecto tiene sus propias variables únicas y requieren de una revisión de los alcances específicos para ser analizados.

Por eso, lo más recomendable es acudir a un profesional especializado que ponga su experiencia y conocimiento con miras a reducir riesgos financieros y protegerse de complicaciones imprevistas.