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Tuesday 29, Agosto 2017

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¿Cómo rentabilizar espacios industriales?

La popularidad de Raimondi se ve singularmente representada por la atribución que lo hace aparecer como el autor de aquella frase, tristemente célebre y frecuentemente mencionada, tanto por los medios de difusión como por los políticos peruanos: “El Perú es un mendigo sentado en un banco de oro”. Sin embargo, los investigadores indican que tal frase nace del acervo popular y no de la pluma de Antonio Raimondi, ni de ningún otro escritor o investigador.

Esta frase aplicada al mundo inmobiliario en el Perú esquematiza muy bien la gran apreciación de valor que han tenido los bienes inmuebles en las últimas décadas, donde las áreas industriales no urbanas de ayer (que soportan sus locales industriales, almacenes, fábricas, etc,) pasan a formar parte de la ciudad de hoy, incrementado fuertemente su valor por m2.

Conversamos al respecto con Martín Ponce de León, gerente de Inmuebles Corporativos en Colliers International Perú, quien tiene más de 15 años y una importante trayectoria en el sector. Martín nos comenta acerca de las oportunidades que se generan para las empresas: “En la actualidad no es para nadie sorprendente, como se ha apreciado el valor de los bienes raíces en algunos ejes, donde los bienes inmuebles llegan a valer más que el mismo negocio”.

¿Qué  observas sobre algunas empresas que actualmente están en crisis y ya se están quedando cortas de capital?
Estas empresas tienen bajo ellas mismas una gran oportunidad: primero deben romper el paradigma de ver su negocio como uno solo, porque en realidad se trata de dos negocios en paralelo: el inmobiliario y el giro principal al que se dedica la empresa. Los suelos donde muchas de ellas se encuentran llegan a valer más que el mismo negocio principal al cual se dedican. Hoy, muchas empresas pasan por esta situación en la que están sentadas sobre un banco de oro, su terreno, el cual no está siendo maximizado en su mejor uso potencial.

El costo de oportunidad que representa el tener estos inmuebles en el balance general es muy alto, incluso mayor al retorno de capital que generan los flujos de caja del negocio en sí.

¿Cómo podrían aprovechar estos espacios para obtener rentabilidad?
Se tienen varias formas de aprovechar el mayor valor de estos inmuebles. Una primera alternativa es ponerlos a la venta y comprar o tomar en alquiler otro, realizando una mudanza hacia otras zonas como por ejemplo de la Av. Argentina o la Av. Venezuela hacia parques industriales en Chilca, Lurín o Huachipa.

Si trasladar el negocio es muy riesgoso o complicado, una segunda alternativa es vender el inmueble a un inversionista institucional o a un fondo inmobiliario, con un contrato de alquiler a largo plazo amarrado a la venta, lo que comúnmente se conoce como Sale & Lease back.

En ambos casos, se obtiene flujo de caja inmediato para el negocio principal de la empresa que le permite hacer nuevas inversiones, reducir pasivos y costos financieros o pagar dividendos a los accionistas. Todos estos servicios ya los estamos ofreciendo en Colliers y estamos a disposición de sus lectores para cualquier consulta.

Foto: Colliers International

¿Existen más opciones?
Una tercera opción es actualizar los activos inmobiliarios en el balance de la empresa, fortaleciendo así el patrimonio y disminuyendo el apalancamiento. De esta manera, se mejorará el perfil de riesgo y la situación patrimonial para reducir los costos financieros e incrementar la capacidad de financiamiento de la compañía. Hoy en día que los bancos son más recelosos con los préstamos institucionales, esta podría ser una alternativa para demostrar fortaleza.

Por último, una cuarta alternativa es gestionar en paralelo a sus actividades industriales otro giro de negocio en el terreno, pasando a desarrollar un proyecto inmobiliario o de rentas, asociándose con algún inversionista o con algún desarrollador experimentado en el rubro, dependiendo del potencial del inmueble. Todas estas opciones deben ser evaluadas por el gerente general de la empresa, ya que su misión es la de generar valor para sus accionistas.

Tener una empresa sentada en un banco de oro sin mayor beneficio para la misma o para los accionistas, puede llevar a la compañía a desaprovechar un recurso con mucho potencial.