Nuevos corredores corporativos

El mercado de oficinas de Lima y su oferta orientada a grandes corporaciones, medianas y pequeñas empresas, y a profesionales independientes ha tenido un crecimiento vertiginoso de la mano con las condiciones económicas del país y las características propias de este mercado (oficinas).

Este crecimiento no solo se ha dado a nivel de cantidad de proyectos ejecutados, sino también con él se han visto expandidas las zonas con actividad corporativa, como se le conoce a los espacios con concentración de edificios de oficinas. Así, se pasó de contar con zonas tradicionalmente de oficinas como Sanhattan y San Isidro Golf en el distrito de San Isidro, o en Mira ores, a desarrollarse también zonas en distritos como Surco, Lince, Surquillo, Magdalena, La Victoria, Lima Cercado (principalmente remodelación y adaptación de edificios existentes), todas con distinto nivel de consolidación y en algunos casos con proyección de ejecución de más proyectos.

Las zonas o submercados de oficinas muestran comportamientos individuales, ya que cuentan con características diferenciadas y eso se refleja en los indicadores como precio, vacancia y niveles de colocación. Poseen también per les que calzan con los distintos tipos de ocupante o interesados, tales como exposición, accesibilidad, consolidación, visibilidad, actividad comercial, servicios complementarios, entre otros, que se utilizan para segmentar o ubicar la demanda potencial de los nuevos proyectos.

El tipo de producto (edificio/oficina) termina por segmentar al público objetivo. En nuestro medio, las oficinas se clasifican en prime y subprime, predominando para su identificación las variables tamaño y nivel de implementación. Las oficinas subprime, por ejemplo, ofertan espacios desde 35 m2, y pueden no contar con la altura (no de pisos) de los edificios prime, pero sí están agregando

espacios comunes como directorios, comedores, salas de reunión, lobbies amplios, entre otros, los que permiten optimizar las áreas netas de oficinas, haciendo atractiva la propuesta para quienes están interesados en la compra para su uso o como inversión a través de la renta/alquiler.

Adicionalmente, se aprecia que se está poniendo énfasis también en el diseño, encontrándonos con buenas propuestas arquitectónicas y con buen equipamiento, como ascensores de última generación y cuantos de control bien implementados.

Si bien actualmente el mercado de oficinas no está mostrando mucho dinamismo en cuanto a colocaciones, existe un mejor comportamiento en el segmento subprime, tratándose de espacios de menores dimensiones (a la larga, menor desembolso por la compra respecto a espacios prime).

El crecimiento natural de este tipo de producto se está dando en zonas próximas al mercado prime, tratando de ubicarse al alcance de la oferta de comercio y servicios, pero también tratando de no complicarse con la accesibilidad (alto tráfico especialmente). Así, por ejemplo, se tienen desarrollos en Surco (Av. Primavera, Av. El Polo), Lince (Av. Arenales, Av. Petit Thouars) y Mira ores (Av. La Mar), que cobra relevancia por ser un distrito donde se conjugan espacios turísticos, oferta hotelera, y oferta corporativa (oficinas).

La oferta que plantea las oficinas subprime genera el interés y se muestra como alternativa a los edificios del segmento prime, especialmente entre profesionales independientes como abogados, contadores, financistas, auditores, arquitectos, etc. El primero muestra la vacancia en edificios B+ de Sanhattan, San Isidro Golf, Mira ores y las demás zonas agrupadas (para resaltar Mira ores).


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